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Bail commercial : les clauses de cession d’un fonds de commerce

Si un bailleur conclue avec une personne ayant qualité de locataire, un contrat de bail commercial, qui prend effet à une date précise, dans des locaux commerciaux, et que celui-ci souhaite céder son fonds de commerce et donc le bail qui va avec, la cession doit porter sur la totalité de l’activité actuellement exercée. Pour valider cela en droit, plusieurs notions peuvent être abordée.

La nullité des clauses qui interdisent la cession du fonds

Les clauses qui emportent l’interdiction de la cession du bail avec le fonds de commerce sont illicites. Ainsi, l’article L145-16 du Code de commerce dispose que : « Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ».
Dès lors, toute clause interdisant au locataire, directement ou indirectement, de céder son droit au bail de manière générale et absolue est nulle. Seul l’aménagement des modalités de la cession est possible.
Par conséquent, si le bailleur impose l’exploitation personnelle pour l’activité principale visée par le bail, cette clause peut être jugée nulle car elle a, par définition, restreint les possibilités de cession. Ainsi, a été jugée nulle une clause qui impose au locataire une exploitation personnelle du fonds pendant les trois dernières années du bail. De même, la Cour de cassation a estimé qu’un contrat de bail imposant au preneur une enseigne unique ne lui permettait pas de faire valoir son droit à déspécialisation partielle par adjonction d’activités connexes ou complémentaires et a, en conséquence, retenu la nullité de cette clause.

En outre, la clause de destination commerciale qui impose que les lieux loués soient exclusivement consacrés par le preneur à l’exploitation d’un fonds de commerce d’alimentation générale sous l’enseigne « X » est nulle dans la mesure où elle prive le locataire du droit de céder librement son fonds et de procéder à la déspécialisation du bail.
Donc selon les cas, la nullité de la clause ne peut être invoquée, puisque rien n’empêche de céder son fonds de commerce, même si « l’extension » de l’activité ne pourra pas, quant à elle, être cédée. En effet, la prohibition de l’article L.145-16 alinéa 1er du Code de commerce ne s’applique pas aux clauses simplement restrictives ou limitatives. La Cour de cassation a eu l’occasion de confirmer que cette prohibition ne s’applique qu’à une interdiction absolue et générale de cession.

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