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Catégorie : Actualité Juridique

Cabinet Schaeffer Avocats: Information juridique - Lawperationnel > Actualité Juridique

Peut-on forcer la vente d’un immeuble appartenant à une SCI sans le consentement de l’associé unique ?

Le cas de la dissolution pour mésentente

L’article 1844-7, 5° du Code Civil dispose que le tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs peut ordonner la dissolution anticipée d’une société, «notamment en cas d’inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société». Continuer la lecture de Peut-on forcer la vente d’un immeuble appartenant à une SCI sans le consentement de l’associé unique ?

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Comment forcer la vente d’un immeuble tenu par une SCI sans l’accord de l’unique coassocié ? Partie 2

La désignation d’un administrateur provisoire comme solution de courte durée

Il est également possible d’envisager la désignation d’un administrateur provisoire par la saisine en référé du président du Tribunal de Grande Instance sur le fondement de l’article 808 du Code de procédure civile qui dispose : « Dans tous les cas d’urgence, le président du Tribunal de Grande Instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». Continuer la lecture de Comment forcer la vente d’un immeuble tenu par une SCI sans l’accord de l’unique coassocié ? Partie 2

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Comment forcer la vente d’un immeuble tenu par une SCI sans l’accord de l’unique coassocié ? Partie 1

La désignation d’un administrateur provisoire

La mésentente des époux, seuls associés de la SCI, peut entraîner d’importantes difficultés de gestion. Ils peuvent alors solliciter auprès du JAF la désignation d’un administrateur provisoire, sur le fondement de l’article 220-1 du Code civil. Continuer la lecture de Comment forcer la vente d’un immeuble tenu par une SCI sans l’accord de l’unique coassocié ? Partie 1

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Que se passe-t-il en cas de manquement au devoir de conseil de la part de votre notaire ?

Le devoir de conseil acté par la jurisprudence contemporaine

C’est surtout sur le terrain du manquement à son devoir de conseil que la faute du notaire peut être caractérisée.
En vertu de la loi du 25 Ventôse an XI, la fonction du notaire consiste à conférer aux actes qu’il reçoit une authenticité. Continuer la lecture de Que se passe-t-il en cas de manquement au devoir de conseil de la part de votre notaire ?

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La portée du devoir de conseil du notaire

Une portée accrue avec le temps

La portée de ce devoir de conseil du notaire a été accrue par un renversement de la charge de la preuve. En effet, l’ancien article 1315 du code civil (nouvel article 1353) disposait : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver [al. 1er]. – Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation [al. 2] ». Continuer la lecture de La portée du devoir de conseil du notaire

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Comment caractériser le devoir de conseil des notaires ?

La jurisprudence a affiné la portée de ce devoir de conseil au fil du temps

Le devoir de conseil, qui est un devoir général d’information, oblige les notaires, d’une part, à assurer la validité des actes qu’ils reçoivent et, d’autre part, à veiller sur leur efficacité (Civ. 1re, 3 avr. 2007, Bull. civ. I, no 143).

Le notaire doit ensuite conseiller même si rien ne lui est demandé, même si le contrat est déjà parfait entre les parties (Civ. 1re, 9 déc. 1974, Bull. civ. I, no 334, ; Civ. 3e, 3 avr. 2007, no 06-13.304, Bull. civ. III, no 1). Continuer la lecture de Comment caractériser le devoir de conseil des notaires ?

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Le droit de préemption

Si vous souhaitez céder votre bien mais que celui-ci est préempté par l’administration, un cabinet d’avocat spécialisé peut vous assister et vous représenter face aux différents intervenants et pour les différents points administratifs suivants :
– devant le juge administratif pour tenter de bloquer ou ralentir le projet de préemption en contestant la décision de préemption, et en particulier sa motivation, soumise à de nombreuses règles ;
– devant le juge de l’expropriation en négociant le prix avec l’autorité préemptrice ou, à défaut d’accord amiable, en représentant son client devant le juge de l’expropriation pour obtenir un prix de préemption correspondant à la valeur du marché. Continuer la lecture de Le droit de préemption

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La procédure d’expropriation et ses diverses implications

La procédure d’expropriation touche beaucoup plus de monde que ce que l’on peut croire à première vue. Que ce soit un propriétaire, un commerçant évincé ou occupant à reloger, vous pourrez être au cours de votre vie confronté à cette démarche judiciaire, qui est rarement une partie de plaisir.
C’est pourquoi, si votre bien immobilier se situe dans l’emprise d’une expropriation, il est bien évidemment possible et recommandé d’ailleurs, de se faire assister et représenter par un avocat. En effet, celui-ci, avec une solide connaissance du dossier sera à même de vous aider le plus efficacement possible. Continuer la lecture de La procédure d’expropriation et ses diverses implications

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Comment engager la responsabilité du rédacteur dans une lettre d’intention ?

Les points essentiels à souligner

Plusieurs points non négligeables doivent figurer parmi lesquels les points suivants :
– Un fait générateur de responsabilité :
En présence d’une obligation de moyens, le créancier doit apporter la preuve de l’inexécution, de la mauvaise exécution ou encore de l’exécution tardive de son obligation par l’émetteur. Cette défaillance ne coïncide pas nécessairement avec celle du débiteur de la dette garantie (l’émetteur de la lettre d’intention peut dans le même temps avoir correctement exécuté son obligation de moyens et ne pas avoir pu empêcher la défaillance du débiteur garanti).
En présence d’une obligation de résultat le créancier n’aura qu’à démontrer que les résultats promis ne sont atteints.
– Le préjudice réparable :
D’après les dispositions de l’article 1150 du Code Civil, le préjudice réparable est le préjudice prévisible issu de l’inexécution ou de la mauvaise exécution des obligations de l’émetteur. Le montant du préjudice réparable peut être inférieur, égal, ou supérieur au montant de la dette garantie inexécutée. Le lettre d’intention présente ainsi la particularité que l’émetteur peut, en application du principe de la réparation intégrale du préjudice, être tenu au-delà de ce que doit le débiteur.
Le principe de réparation intégrale du préjudice n’est pas impératif, il est donc possible d’insérer une clause limitative de responsabilité. Elle pourra par exemple prendre la forme d’un plafond d’indemnisation. Mais cette clause doit respecter les conditions de droit commun (pas de dol, de faute lourde et la clause ne doit contredire l’obligation essentielle du contrat).
– Le lien de causalité :
Il doit exister un lien de causalité entre le fait générateur et le préjudice, or l’objet de l’obligation de l’émetteur est distinct de celui de l’obligation garantie. Il est donc parfois difficile de prouver que la carence de l’émetteur est la cause de défaillance du débiteur. Le confortant pourra alors contester l’existence de ce lien de causalité pour se dédouaner de sa responsabilité.

L’application d’espèce

La lettre de confort étant totalement assujettie à la liberté contractuelle, elle ne pourra souffrir de problème de validité. Les engagements n° 1, 2, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11 et 12 semblent adéquats en ce qu’ils ne peuvent que prendre la forme de résultats à atteindre. En revanche, pour les autres engagements, quelques nuances pourraient être apportées pour plus de sécurité. Pour disposer d’une plus grande marge de manœuvre, l’obligation de résultat prévue à l’engagement n°3 pourrait être transformée en une obligation de moyen. Pour la même finalité, dans l’engagement n°7, la responsabilité des associées pourrait-être limitée à un certain montant. Enfin, une clause prévoyant la reconduction des termes du contrat pour les relations ultérieures ne semble pas opportune.

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Air B’n’B : le projet d’un seuil d’assujettissement aux cotisations sociales en cours

Un rapport mitigé de la part de la Commission des Finances du Sénat

Afin de refondre la loi de financement de la Sécurité Sociale, le Sénat propose l’adoption d’un seuil unique concernant les charges sociales, Continuer la lecture de Air B’n’B : le projet d’un seuil d’assujettissement aux cotisations sociales en cours

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Les allègements fiscaux prévus pour encourager l’investissement locatif

L’investissement locatif est d’un côté dopé par ces allègements…

Au fil des mandats et des gouvernements, les lois promulguant des avantages fiscaux aux investisseurs se succèdent : Robien, Borloo, Pinel… toutes prennent le nom du ministre en poste à l’époque qui les a mises en place.
Ces lois couteuses à l’état et qui engagent pour au moins 6 ans (donc pèsent sur le budget pendant plusieurs années), gagneraient à être transformées en amortissement avec un statut général pour les bailleurs privés, ce qui pourrait assurer ainsi la stabilité fiscale. Pourtant pour le moment, elles restent indispensables pour les particuliers et ont prouvé depuis de nombreuses années leur utilité et leur efficacité.
Des projets sont actuellement en cours d’études pour en créer de nouveaux et remplacer ceux existant ou tout simplement les améliorer. Ainsi parmi les idées envisagées par les uns et les autres on retrouve :
– attribuer les mêmes aides budgétaires pour tous les bailleurs, aussi bien privés que publics, peu importe que vous soyez un bailleur social ou pas, que vous achetez dans une construction en zone de rénovation urbaine ou non ;
– création d’un statut de bailleur en fonction du locataire installé dans le bien immobilier : étudiants, bénéficiant d’aides sociales, au chômage…
– proposer des amortissements de très longue durée, jusqu’à 30 ans ;
– baisser la taxe sur les revenus fonciers si le loyer est moins élevé que le prix du marché ;
– baisser le taux de TVA si le bien acheté est garanti en location pour au moins 9 ans ;

… Mais « plombé » par la loi ALUR

La loi ALUR est aujourd’hui accusée d’être la source de nombreux maux dans le domaine immobilier.
A noter que pour le moment, les candidats à la présidentielle française de 2017 réfléchissent pour trouver des alternatives à la loi ALUR (loi pour l’Accès à un Logement et un Urbanisme Rénové) qui a représenté le frein principal à l’investissement locatif en 2016 à cause notamment de la partie sur l’encadrement des loyers parisiens (la région parisienne, qui dope le secteur du locatif). En cas de passage au pouvoir d’un autre parti que celui actuellement en place, cette mesure proposée par Cécile Duflot, alors ministre du Logement, pourrait même être carrément supprimée, au profit de nouvelles incitations fiscales.

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1 an après : bilan de l’encadrement des loyers prévus par la loi ALUR

Selon une étude parue récemment réalisée pour le compte de l’Association des Consommateurs CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie), le chiffre alarmant est sorti d’un bailleur privé sur deux dans l’illégalité à Paris (résultat fondé sur l’analyse de plus de 800 annonces trouvées sur les principaux sites internet de recherche d’appartements, que ce soit un logement meublé ou nu, proposé par une agence ou un particulier) Continuer la lecture de 1 an après : bilan de l’encadrement des loyers prévus par la loi ALUR

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Location vide : mise à disposition d’un logement décent (sécurité, santé des locataires, surfaces…)

Il faut savoir que certaines règles sont communes aux locations vides ainsi qu’aux locations meublées. Cependant, il existe également certaines différences lorsqu’il s’agit d’une location vide. Continuer la lecture de Location vide : mise à disposition d’un logement décent (sécurité, santé des locataires, surfaces…)

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Les obligations du bailleur dans le secteur social

Pour que les occupants des logements sociaux puissent vivre dans les normes et pour qu’ils puissent défendre leur droit, connaître les obligations des bailleurs devient impératif. Pour qu’un logement social puisse être qualifié d’habitable, il doit répondre aux normes de conformité exigées par la loi : il s’agit des normes de décence. Les textes y afférents sont stipulés dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Les caractéristiques que doivent avoir les logements sociaux sont détaillées dans ce décret. Néanmoins, ces derniers doivent garantir la santé et la sécurité des locataires par l’absence de risques ostensibles. De plus, la demeure doit disposer du confort minimum adapté à l’usage d’habitation.

En cas de manquement à cette obligation de décence, le bailleur est tenu de mettre en conformité le logis. Généralement, c’est le locataire qui revendique cette mise en conformité. Si le bailleur prend du temps à exécuter les travaux d’amélioration, les autorités compétentes peuvent lui soustraire le versement de l’allocation logement. Cette aide pourrait être attribuée directement au locataire si ce dernier justifie le fait d’avoir instruit une requête de mise en conformité.

Si telle est la principale obligation du bailleur dans le secteur social, il est pareillement tenu de respecter d’autres engagements. Il doit garantir l’usage paisible des lieux. Les locaux doivent être préservés des défauts de nature et des vices non déclarés dans l’état des lieux. L’habitation qu’il met à la disposition des locataires doit être en bon état, et réparable si besoin. C’est pareil pour les équipements lorsque le contrat fait référence à cela. Les entretiens et réparations qui ne sont pas stipulés dans le bail et qui ne concernent pas directement la location incombent au propriétaire. Les aménagements initiés par les locataires, lorsque ceux-ci ne transforment pas l’ensemble des locaux, peuvent être accordés. Les détails concernant ces obligations du bailleur sont visibles dans les textes de loi du 06 juillet 1989, plus exactement à l’article 6 de la loi Hoguet.

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La commission départementale de conciliation : Son rôle au quotidien

La commission départementale de conciliation, parfois aussi appelé CDC, est un organisme présent dans chaque département, qui aide bailleurs et locataires à trouver une solution à l’amiable en cas de litige. Qui se cache derrière cette commission, et quelles sont ses missions au quotidien ?
Nous vous expliquons tout pour que vous puissiez mieux comprendre le rôle, les missions et l’importance de cet organisme.
Continuer la lecture de La commission départementale de conciliation : Son rôle au quotidien

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Le congé pour valorisation du patrimoine : améliorer notablement l’état existant

Le propriétaire bailleur ne peut donner congé à son locataire que moyennant le respect d’un préavis de six mois avant l’échéance du bail et dans un nombre limité de cas. L’un des moins connus de ces cas justifiant un congé est le congé pour valorisation du patrimoine, motif légitime pour reprendre la main sur son bien à condition cependant d’en respecter le fond et la forme.

Le projet invoqué doit être réel

Le locataire est en droit de s’opposer au congé si les travaux envisagés ne justifient pas son éviction. Le projet du propriétaire doit être réel et prêt à se concrétiser, ce qu’il pourra démontrer notamment par la production d’un devis détaillé des travaux envisagés. Il doit aussi s’agir d’un vrai projet d’amélioration, par exemple la remise aux normes d’un logement ancien et vétuste : les tribunaux ont ainsi validé le projet d’un propriétaire qui désirait fusionner deux chambres de bonnes en dessous des 9 m2 minima pour en faire un véritable studio avec sanitaire. En cas de doute sur les travaux admissibles pour donner congé à son locataire, il ne faut pas hésiter à consulter un avocat immobilier, dont les conseils seront précieux sur un sujet aussi technique.

Le congé doit être donné dans les formes

Le propriétaire désireux de donner un congé pour valorisation du patrimoine doit respecter les formes prévues par la loi : le congé doit être donné sous une des formes légales (lettres recommandé avec accusé de respiration, acte d’huissier, remise en main propre contre signature), dans un délai effectif de six mois et en précisant sans ambiguïté le motif du congés. Toute erreur formelle est susceptible d’entraîner la nullité du congé… et donc la tacite reconduction du bail ! Recourir à un avocat immobilier pour sécuriser cette procédure de congé et s’assurer qu’elle sera inattaquable est ainsi une sage précaution, susceptible d’éviter de lourdes conséquences ultérieurement.

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Les dégradations imputables au locataire

En droit immobilier, les dégradations d’un logement sont l’une des premières causes de contentieux entre propriétaires et locataires, chacun ignorant souvent quelles charges lui incombent.

L’imputabilité des dégradations au propriétaire ou au locataire est pourtant fixée par la loi.
Selon celle-ci, le propriétaire doit prendre en charge l’ensemble des dégâts liés au vieillissement normal du logement. Continuer la lecture de Les dégradations imputables au locataire

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La concertation locative

En France, les organismes ne peuvent envisager une réalisation de projets de grande importance sans élaborer une concertation ou une consultation avec les habitants. De ce fait, quels que soient les travaux prévus tels que la réhabilitation ou les travaux liés à la charge locative, le Droit Immobilier exige l’avis des habitants. De plus, ces usagers tiennent une place importante aux yeux des bailleurs sociaux en France. Continuer la lecture de La concertation locative

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Le Crédit Révolving 2/2

A défaut de réaction du débiteur l’ordonnance devient définitive et toute contestation devient désormais impossible.

Le second réflexe est donc d’être particulièrement attentif aux actes qui vous sont signifiés (c’est-à-dire portés) par un Huissier de Justice à votre domicile.

Le créancier peut également tenter d’obtenir un jugement à votre encontre.

Il vous sera alors signifié une assignation devant le Tribunal d’Instance, juridiction quasi exclusivement compétente en matière de crédit revolving.

Si une ordonnance d’injonction de payer vous est signifiée, vous disposez d’un délai d’un mois pour FAIRE opposition en saisissant par Lettre RAR le Tribunal d’Instance, vous serez convoqué ultérieurement devant cette juridiction pour développer vos moyens de défense.

Si vous êtes assignée une date vous sera indiquée pour vous présenter au Tribunal, vous laissant le temps nécessaire pour organiser votre défense.

Ces moyens de défense sont nombreux en cette matière.

L’articulation de ces moyens de défense peut vous permettre de diminuer votre endettement voir de l’effacer.

REGLES CONCERNANT L’OFFRE DE CREDIT RENOUVELLABLE

En application de l’article L. 311-8-1 du Code de la consommation, issu de la loi du 17 mars 2014, lorsqu’un prêteur ou un intermédiaire de crédit propose au consommateur, sur le lieu de vente ou par un moyen de vente à distance, un contrat de crédit pour financer l’achat de biens ou de prestations de services particuliers pour un montant supérieur à 1 000 € (C. consom., art. D. 331-10-1), le prêteur ou l’intermédiaire de crédit doit accompagner l’offre de crédit renouvelable d’une proposition de crédit amortissable.

Des règles particulières encadrent le crédit renouvelable assorti d’une carte de crédit considéré comme le plus dangereux.

Ainsi lorsqu’une carte de crédit est associée au contrat de crédit renouvelable, la mention « carte de crédit » doit être spécifiée en caractères lisibles au recto de la carte (C. consom., art. L. 311-16 al. 1er).

Par exemple lorsque le Crédit renouvelable est assorti d’une carte de fidélité, le bénéfice de ces avantages ne peut être subordonné au paiement à crédit.

Dans ce cas, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit a l’obligation de proposer au consommateur la possibilité de payer au comptant avec cette carte.

Pour les crédits renouvelables, le prêteur doit remettre à l’emprunteur une fiche d’information précontractuelle. La fiche est celle prévue pour tous les crédits à la consommation (C. consom., art. L. 311-6, I).

La fiche doit indiquer le montant total du crédit (C. consom., art. L. 311, 8°). Le plafond correspond aux sommes rendues disponibles que l’emprunteur peut utiliser en totalité ou par fraction. Il s’agit du découvert utile. La notion de montant maximum du découvert autorisé ne correspond pas à des sommes disponibles. Il faut donc une nouvelle offre pour débloquer de telles sommes.

L’établissement d’un contrat de crédit est obligatoire pour la conclusion du contrat initial et dans les mêmes conditions, pour toute augmentation du crédit consentie ultérieurement (C. consom., art. L. 311-16, al. 1er).

L’appellation crédit renouvelable est obligatoire lorsqu’il s’agit d’une ouverture de crédit qui assortie ou non de l’usage d’une carte de crédit offre à son bénéficiaire la possibilité de disposer de façon fractionnée aux dates de son choix du montant du crédit consenti.

Dans le contrat de crédit renouvelable doivent figurer toutes les mentions exigées pour tout crédit, avec des particularités notamment concernant le montant du crédit, le taux du crédit, les conditions de remboursement, la durée du contrat.

Toutes ses exigences sont sanctionnées par la déchéance du droit aux intérêts contractuels, cette sanction est particulièrement efficace puisqu’elle peut avoir pour effet de réduire très sensiblement votre dette voir de l’effacer.

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Le Crédit Révolving 1/2

Le cabinet SCHAEFFER AVOCAT pourra vous assister, conseiller, défendre sur toutes les questions relatives au crédit revolving, carte de crédit. Vous ne savez plus quoi faire face à une société de recouvrement ou un huissier qui vous harcèle. Vous avez reçu une convocation en justice et ne savez pas comment réagir. Contactez-nous.

Qu’est-ce qu’un crédit revolving ou renouvelable

L’expression désigne l’ouverture de crédit qui, assortie ou non de l’usage d’une carte de crédit, offre à son bénéficiaire la possibilité de disposer de façon fractionnée, aux dates de son choix, du montant du crédit consenti.

Le crédit renouvelable prend la forme d’un compte permanent qui donne droit à un crédit renouvelable. Continuer la lecture de Le Crédit Révolving 1/2

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Si vous n’arrivez plus à subvenir à vos besoins et que vous possédez des épargnes types PEE et PERCO nous pouvons vous aider.

Nous mettrons toute notre expérience à votre service en vue de déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

Après une étude du dossier par le Président de la Commission, un certificat de recevabilité sera établi et suspendra toutes les poursuites judiciaires engagées.

Si le dossier le permet, la commission de surendettement prévoira ensuite un plan de remboursement adapté à votre situation financière.

Dans la situation de surendettement, les épargnes bloquées peuvent alors être débloquées par anticipation afin de pouvoir rembourser une partie ou la totalité des dettes de la personne possédant ces épargnes.

Cependant, il faut être particulièrement rigoureux concernant le délai relatif à la demande de déblocage que l’on soit au moment de la constitution du dossier de surendettement ou devant le juge de l’exécution.

N’hésitez pas à nous contacter pour toute demande de renseignement.

 

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GIE – Groupe d’intérêt économique

Le groupement d’intérêt économique (GIE) est une structure juridique qui permet à ses membres, personnes physiques et/ou morales, de faciliter ou de développer leur activité économique, d’améliorer ou d’accroitre les résultats de cette activité.
Compte tenu de cet avantage et de la grande liberté qu’offre le législateur dans l’organisation de cette structure, la constitution d’un GIE peut se révéler très intéressant. Continuer la lecture de GIE – Groupe d’intérêt économique

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Travaux dans les parties communes et privatives : pour une bonne exécution des travaux

Tout d’abord, le règlement spécifique de la copropriété doit lister les parties communes ainsi que privatives.
La plupart des travaux à réaliser dans les parties communes sont à voir avec le syndicat. Mais tout dépend du type d’ouvrage puisque les copropriétaires peuvent procéder à un vote (la majorité doit être obtenue selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Votre avocat immobilier Paris sera là pour vous aider. Mais attention, selon le type de travaux à achever, une autorisation administrative peut être également demandée. Continuer la lecture de Travaux dans les parties communes et privatives : pour une bonne exécution des travaux

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La légalité de la lettre recommandée électronique : la validité de l’écrit

Alors que les emails remplacent de plus en plus les courriers papier, on peut se demander si un email peut avoir la même portée juridique qu’une lettre recommandée classique. Voyons sous quelles conditions la lettre recommandée électronique peut avoir une réelle validité. En cas de doute, n’hésitez pas à vous adresser à un Avocat Immobilier Paris qui vous indiquera la marche à suivre. Continuer la lecture de La légalité de la lettre recommandée électronique : la validité de l’écrit

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Reprise des logements abandonnés par le locataire

La loi du 22 décembre 2010 a établi une procédure qui permet au propriétaire de reprendre possession du logement loué lorsque le locataire est parti sans donner congé. En effet, le propriétaire doit engager des démarches spécifiques pour pouvoir récupérer le bien loué abandonné par le locataire. Il doit donc solliciter un huissier de justice pour constater l’abandon des locaux et saisir le juge afin d’obtenir la résiliation du bail d’habitation. Continuer la lecture de Reprise des logements abandonnés par le locataire

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