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Catégorie : Actualité Juridique

Cabinet Schaeffer Avocats: Information juridique - Lawperationnel > Actualité Juridique

Les intérêts d’emprunt concernant la nue-propriété dans l’immobilier locatif

Tout revenu gagné sur la location d’un bien immobilier en location nue rentre dans le revenu foncier, imposable après déduction des intérêts d’emprunt, uniquement si ce dit emprunt a été contracté pour l’acquisition ou la conservation du revenu.
Donc, en cas de démembrement de la propriété d’un bien immobilier, que ce soit un immeuble ou une maison partagée en plusieurs appartements, les revenus « courants » ne vont pouvoir bénéficier qu’au seul usufruitier. Du coup ces revenus ne seront imposés qu’à son niveau.
C’est exactement la même chose en cas de démembrement de la propriété des parts d’une société de personnes détenant un immeuble donné en location. L’usufruitier se retrouve alors seule personne soumise à l’impôt sur le revenu, mais uniquement à raison de sa quote-part personnelle dans les revenus fonciers qui sont perçus et collectés par la société.

Des conditions strictes validées et poursuivies par le Conseil d’État

Partant de ce postulat existant, le Conseil d’Etat vient tout juste de confirmer « la doctrine administrative qui s’oppose à la déduction des intérêts d’emprunt contractés personnellement par le nu-propriétaire pour financer l’acquisition de la nue-propriété des parts, en raison de l’absence de revenu perçu par le nu-propriétaire des parts », dans sa décision du 24 février 2017, n°395983.

Attention toutefois, nous pouvons souligner que les nus propriétaires concernés peuvent être susceptibles de recevoir certains revenus à titre exceptionnel dont ils pourraient être imposables.
Petit point supplémentaire à ajouter, dans le cas où le nu-propriétaire est détenteur direct d’immeubles, l’actuelle doctrine administrative en place autorise la déduction des intérêts d’emprunt contractés par le nu-propriétaire pour financer l’acquisition de la nue-propriété de l’immeuble. 
Cette déduction peut alors toujours s’effectuer mais uniquement sur les revenus fonciers qui ne proviennent pas de ce bien immobilier en particulier, mais ‘autres propriétés.

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L’OPCI, un nom barbare pour un statut de loueur en meublé avantageux

Dans le secteur de l’immobilier locatif, l’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un statut de loueur en meublé » un peu particulier et somme toute original. En effet, il permet d’investir dans des résidences de tourisme, des résidences étudiantes ou encore des résidences destinées aux personnes âgées. Continuer la lecture de L’OPCI, un nom barbare pour un statut de loueur en meublé avantageux

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Changements annuels au 1er juillet : toutes les nouveautés pour les propriétaires bailleurs

Comme tous le premier juillet de chaque année, des changements ont lieu en termes de loi et de hausses de tarifs (rarement des baisses), qui s’appliquent pour chacun dans notre vie quotidienne. Les lois votées à la fin de l’année civile 2016 sont promulguées et entrent en application.
Petit tour d’horizon de toutes les modifications et surtout des nouvelles obligations que cela engendre, implique et entraine au niveau des propriétaires bailleurs. Continuer la lecture de Changements annuels au 1er juillet : toutes les nouveautés pour les propriétaires bailleurs

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La France, toujours aussi championne des constructions neuves

Sur le premier trimestre de l’année 2017, et plus précisément entre février et avril, la mise en chantier concernant les logements neufs en France a plafonné à 97 400 unités, soit une progression de 15,1% par rapport à la même période en 2016, faisant ainsi tourner à plein régime la machine à construire française, d’après les chiffres officiels transmis par le ministère du logement récemment. Continuer la lecture de La France, toujours aussi championne des constructions neuves

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La protection des données immobilières : un enjeu important et en évolution

Depuis peu, le 1er mai dernier plus exactement, une loi, la loi du 07.10.2016, a été mise en vigueur et autorise tous les particuliers à avoir accès aux données sur les transactions immobilières, uniquement celles actées, et pas celles en cours. Continuer la lecture de La protection des données immobilières : un enjeu important et en évolution

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Comment modifier les statuts d’une SCI ?

Les modifications statutaires sont prévues en général par un article interne aux statuts d’une SCI. Elles constituent des décisions extraordinaires qui ne peuvent être valablement prises que si elles sont adoptées par un ou plusieurs associés représentant le quorum de 75 % du capital.
Concrètement, pour opérer les modifications précitées, une assemblée générale doit donc être convoquée. Le procès-verbal de cette assemblée générale doit être déposé au greffe du Tribunal de commerce du lieu du siège social dans le délai d’un mois à compter de sa date. Continuer la lecture de Comment modifier les statuts d’une SCI ?

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Comment protéger la transmission d’une SCI en cas de décès de l’un des époux ?

Première possibilité : insertion d’une clause de tontine dans les statuts

Cette clause permet de considérer que le conjoint qui décède en premier n’a jamais été propriétaire des parts sociales de la SCI. Il en résulte, rétroactivement, que la SCI n’a été constituée qu’avec un seul associé et qu’elle est donc nulle. Afin d’éviter la nullité, les conjoints peuvent demander à un membre de leur famille de souscrire quelques parts sociales. 
Sur le plan fiscal, l’insertion d’une clause de tontine est très intéressante car seuls les droits de mutation à titre onéreux (5 %) sur les parts sociales sont exigés. Continuer la lecture de Comment protéger la transmission d’une SCI en cas de décès de l’un des époux ?

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Dans le cas d’une SCI, comment faire rentrer l’un de ses enfants en qualité d’associé mais évitez la transmission des parts aux enfants d’un premier lit ?

Faire rentrer un enfant en qualité d’associé

La première possibilité à envisager est la transmission des parts sociales en pleine propriété. Dans ce cas, il s’agit d’une cession de parts à l’un des enfants, à l’issue d’une vente ou d’une donation. L’abattement de 100.000 € accordé aux donations en ligne directe tous les quinze ans s’applique ici à la donation des parts sociales (article 779 du Code général des impôts). Continuer la lecture de Dans le cas d’une SCI, comment faire rentrer l’un de ses enfants en qualité d’associé mais évitez la transmission des parts aux enfants d’un premier lit ?

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Quelles sont les conditions du déblocage anticipé du solde d’un contrat Article 83 ?

Existe-t-il une obligation d’information pour les assureurs qui pourrait les contraindre à répondre aux demandes d’informations ?

Parfois, il convient simplement de contacter l’assureur en lui demandant le déblocage des fonds en se fondant sur l’article du contrat qui l’autorise dans un tel ou tel cas de figure à rendre l’épargne disponible sous la forme d’un capital, et joindre les pièces justificatives de la situation.
Ou sinon, il est possible de se référer à ce que l’assureur affirme notamment sur son site internet pour promouvoir le contrat Article 83 et raisonner comme suit. Continuer la lecture de Quelles sont les conditions du déblocage anticipé du solde d’un contrat Article 83 ?

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Que faire en cas de violation de l’obligation d’information et quelles sont les sanctions ?

L’article L132-22 du Code des assurances ne prévoyant pas de sanctions, la violation de cette obligation est sanctionnée par la responsabilité délictuelle de l’assureur. Pour agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle prévue à l’article 1240 nouveau du Code Civil, il faut en principe prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité.
L’assureur ayant violé une obligation légale en cas de défaut d’information annuelle, la faute est caractérisée. Dès lors, le client pourra obtenir de la part de l’assureur des dommages-intérêts s’il parvient à prouver que le défaut d’information lui a causé un préjudice. Continuer la lecture de Que faire en cas de violation de l’obligation d’information et quelles sont les sanctions ?

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Qu’est-ce que c’est et comment fonctionne un contrat type « article 83 » ?

L’entreprise d’assurance ou de capitalisation indique en termes précis et clairs dans cette communication ce que signifient les opérations de rachat, de transfert et de réduction et quelles sont leurs conséquences légales et contractuelles.
Pour les contrats relevant du chapitre IV, l’entreprise d’assurance ou de capitalisation indique les modalités et conditions de rachat. Continuer la lecture de Qu’est-ce que c’est et comment fonctionne un contrat type « article 83 » ?

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Point sur l’existence d’une obligation d’information dans le cadre d’un contrat 83

Le contrat de retraite Article 83 à cotisations définies dénommé également « Article 83 » en référence à l’Article 83 du Code général des impôts, est un contrat d’assurance collectif géré par capitalisation.
Ainsi, les entités concernées sont les assureurs. Dès lors, il convient de s’intéresser aux obligations d’information des assureurs. Continuer la lecture de Point sur l’existence d’une obligation d’information dans le cadre d’un contrat 83

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Comment se fonder sur l’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie dans le déblocage anticipé des fonds pour un contrat 83 ?

Selon l’annexe 2-4 du Code de l’Action Sociale et des Familles, établissant le guide-barème pour l’évaluation des déficiences et incapacités des personnes handicapées, un taux d’au moins 80 % correspond à des troubles graves entraînant une entrave majeure dans la vie quotidienne de la personne avec une atteinte de son autonomie individuelle. Cette autonomie individuelle est définie comme l’ensemble des actions que doit mettre en œuvre une personne, vis-à-vis d’elle-même, dans la vie quotidienne. Dès lors qu’elle doit être aidée totalement ou partiellement, ou surveillée dans leur accomplissement, ou ne les assure qu’avec les plus grandes difficultés, le taux de 80 % est atteint. Continuer la lecture de Comment se fonder sur l’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie dans le déblocage anticipé des fonds pour un contrat 83 ?

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Les principales caractéristiques d’un testament olographe 

Dans un contentieux, en cas de testament litigieux, il convient de vérifier les conditions et forme et de fond, avant d’envisager une quelconque action en nullité.

Rappel légal sur la forme

Le testament olographe est régi par l’article 970 du code civil : Le testament ne sera point valable s’il n’est écrit en entier, daté et signé de la main du testateur : il n’est assujetti à aucune autre forme.
Aux termes de l’article 970 du code civil, la validité du testament s’apprécie donc de trois points de vue : l’écriture, la date et la signature. En premier, lieu, il doit être « écrit de la main du testateur ». En second lieu, le testament doit être signé et cette signature doit être apposée à la suite du contenu de l’acte. Enfin, il doit être daté du jour, du mois et de l’année où l’acte a été rédigé.
Si toutes ces conditions de forme sont bien respectées, le testament ne pourra pas être remis en cause pour vice de forme.
Mais tout document qui remplit les conditions de forme imposées par l’article 970 ne constitue pas, ipso facto, un testament olographe valable. A la régularité de la forme doit correspondre celle du fond : derrière les règles d’écriture, de datation et de signature, il faut que l’instrument exprime la volonté testamentaire de son auteur.

Rappel légal sur le fond

Selon l’article 901 du code civil : Pour faire une libéralité il faut être sain d’esprit. La libéralité est nulle lorsque le consentement a été vicié par l’erreur, le dol, ou la violence.
Selon les cas, il est possible de s’interroger sur la possibilité d’invoquer la nullité du testament sur le fondement de l’erreur, qui correspond à la situation d’une personne qui se représente inexactement la réalité, l’erreur portant alors sur l’appréciation d’une situation, le sens ou la portée d’un droit.
S’il y a une ambiguïté dans un testament litigieux, les juges du fond ont le pouvoir d’interpréter souverainement l’acte en cause. En ce sens, la première chambre civile de la cour de cassation a d’ailleurs affirmé dans un arrêt du 11 janvier 2005, qu’il appartient au juge, pour rechercher la volonté du rédacteur, d’interpréter l’acte au regard des éléments extrinsèques évoqués par les parties.

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Les droits du conjoint survivant dans une succession

En cas d’absence de testament

Il existe un droit de quote-part dans la succession selon l’Article 757 du Code Civil : Si l’époux prédécédé laisse des enfants ou descendants, le conjoint survivant recueille, à son choix, l’usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux et la propriété du quart en présence d’un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux. Continuer la lecture de Les droits du conjoint survivant dans une succession

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Le rôle du notaire dans la rédaction d’un testament

Le rôle du notaire est de transcrire en langage juridique les conventions souhaitées par les parties, et également d’éclairer ses clients sur le contenu et les effets des engagements qu’ils ont souscrits, au titre de son devoir de conseil. Le notaire peut donc dicter à des personnes un acte à rédiger.
Par exemple, des époux peuvent demander conseil à leur notaire quant aux dispositions à prendre pour se protéger vis-à-vis de leurs enfants respectifs. Continuer la lecture de Le rôle du notaire dans la rédaction d’un testament

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Peut-on forcer la vente d’un immeuble appartenant à une SCI sans le consentement de l’associé unique ?

Le cas de la dissolution pour mésentente

L’article 1844-7, 5° du Code Civil dispose que le tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs peut ordonner la dissolution anticipée d’une société, «notamment en cas d’inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société». Continuer la lecture de Peut-on forcer la vente d’un immeuble appartenant à une SCI sans le consentement de l’associé unique ?

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Comment forcer la vente d’un immeuble tenu par une SCI sans l’accord de l’unique coassocié ? Partie 2

La désignation d’un administrateur provisoire comme solution de courte durée

Il est également possible d’envisager la désignation d’un administrateur provisoire par la saisine en référé du président du Tribunal de Grande Instance sur le fondement de l’article 808 du Code de procédure civile qui dispose : « Dans tous les cas d’urgence, le président du Tribunal de Grande Instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». Continuer la lecture de Comment forcer la vente d’un immeuble tenu par une SCI sans l’accord de l’unique coassocié ? Partie 2

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Comment forcer la vente d’un immeuble tenu par une SCI sans l’accord de l’unique coassocié ? Partie 1

La désignation d’un administrateur provisoire

La mésentente des époux, seuls associés de la SCI, peut entraîner d’importantes difficultés de gestion. Ils peuvent alors solliciter auprès du JAF la désignation d’un administrateur provisoire, sur le fondement de l’article 220-1 du Code civil. Continuer la lecture de Comment forcer la vente d’un immeuble tenu par une SCI sans l’accord de l’unique coassocié ? Partie 1

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Que se passe-t-il en cas de manquement au devoir de conseil de la part de votre notaire ?

Le devoir de conseil acté par la jurisprudence contemporaine

C’est surtout sur le terrain du manquement à son devoir de conseil que la faute du notaire peut être caractérisée.
En vertu de la loi du 25 Ventôse an XI, la fonction du notaire consiste à conférer aux actes qu’il reçoit une authenticité. Continuer la lecture de Que se passe-t-il en cas de manquement au devoir de conseil de la part de votre notaire ?

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La portée du devoir de conseil du notaire

Une portée accrue avec le temps

La portée de ce devoir de conseil du notaire a été accrue par un renversement de la charge de la preuve. En effet, l’ancien article 1315 du code civil (nouvel article 1353) disposait : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver [al. 1er]. – Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation [al. 2] ». Continuer la lecture de La portée du devoir de conseil du notaire

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Comment caractériser le devoir de conseil des notaires ?

La jurisprudence a affiné la portée de ce devoir de conseil au fil du temps

Le devoir de conseil, qui est un devoir général d’information, oblige les notaires, d’une part, à assurer la validité des actes qu’ils reçoivent et, d’autre part, à veiller sur leur efficacité (Civ. 1re, 3 avr. 2007, Bull. civ. I, no 143).

Le notaire doit ensuite conseiller même si rien ne lui est demandé, même si le contrat est déjà parfait entre les parties (Civ. 1re, 9 déc. 1974, Bull. civ. I, no 334, ; Civ. 3e, 3 avr. 2007, no 06-13.304, Bull. civ. III, no 1). Continuer la lecture de Comment caractériser le devoir de conseil des notaires ?

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Le droit de préemption

Si vous souhaitez céder votre bien mais que celui-ci est préempté par l’administration, un cabinet d’avocat spécialisé peut vous assister et vous représenter face aux différents intervenants et pour les différents points administratifs suivants :
– devant le juge administratif pour tenter de bloquer ou ralentir le projet de préemption en contestant la décision de préemption, et en particulier sa motivation, soumise à de nombreuses règles ;
– devant le juge de l’expropriation en négociant le prix avec l’autorité préemptrice ou, à défaut d’accord amiable, en représentant son client devant le juge de l’expropriation pour obtenir un prix de préemption correspondant à la valeur du marché. Continuer la lecture de Le droit de préemption

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La procédure d’expropriation et ses diverses implications

La procédure d’expropriation touche beaucoup plus de monde que ce que l’on peut croire à première vue. Que ce soit un propriétaire, un commerçant évincé ou occupant à reloger, vous pourrez être au cours de votre vie confronté à cette démarche judiciaire, qui est rarement une partie de plaisir.
C’est pourquoi, si votre bien immobilier se situe dans l’emprise d’une expropriation, il est bien évidemment possible et recommandé d’ailleurs, de se faire assister et représenter par un avocat. En effet, celui-ci, avec une solide connaissance du dossier sera à même de vous aider le plus efficacement possible. Continuer la lecture de La procédure d’expropriation et ses diverses implications

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Comment engager la responsabilité du rédacteur dans une lettre d’intention ?

Les points essentiels à souligner

Plusieurs points non négligeables doivent figurer parmi lesquels les points suivants :
– Un fait générateur de responsabilité :
En présence d’une obligation de moyens, le créancier doit apporter la preuve de l’inexécution, de la mauvaise exécution ou encore de l’exécution tardive de son obligation par l’émetteur. Cette défaillance ne coïncide pas nécessairement avec celle du débiteur de la dette garantie (l’émetteur de la lettre d’intention peut dans le même temps avoir correctement exécuté son obligation de moyens et ne pas avoir pu empêcher la défaillance du débiteur garanti).
En présence d’une obligation de résultat le créancier n’aura qu’à démontrer que les résultats promis ne sont atteints.
– Le préjudice réparable :
D’après les dispositions de l’article 1150 du Code Civil, le préjudice réparable est le préjudice prévisible issu de l’inexécution ou de la mauvaise exécution des obligations de l’émetteur. Le montant du préjudice réparable peut être inférieur, égal, ou supérieur au montant de la dette garantie inexécutée. Le lettre d’intention présente ainsi la particularité que l’émetteur peut, en application du principe de la réparation intégrale du préjudice, être tenu au-delà de ce que doit le débiteur.
Le principe de réparation intégrale du préjudice n’est pas impératif, il est donc possible d’insérer une clause limitative de responsabilité. Elle pourra par exemple prendre la forme d’un plafond d’indemnisation. Mais cette clause doit respecter les conditions de droit commun (pas de dol, de faute lourde et la clause ne doit contredire l’obligation essentielle du contrat).
– Le lien de causalité :
Il doit exister un lien de causalité entre le fait générateur et le préjudice, or l’objet de l’obligation de l’émetteur est distinct de celui de l’obligation garantie. Il est donc parfois difficile de prouver que la carence de l’émetteur est la cause de défaillance du débiteur. Le confortant pourra alors contester l’existence de ce lien de causalité pour se dédouaner de sa responsabilité.

L’application d’espèce

La lettre de confort étant totalement assujettie à la liberté contractuelle, elle ne pourra souffrir de problème de validité. Les engagements n° 1, 2, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11 et 12 semblent adéquats en ce qu’ils ne peuvent que prendre la forme de résultats à atteindre. En revanche, pour les autres engagements, quelques nuances pourraient être apportées pour plus de sécurité. Pour disposer d’une plus grande marge de manœuvre, l’obligation de résultat prévue à l’engagement n°3 pourrait être transformée en une obligation de moyen. Pour la même finalité, dans l’engagement n°7, la responsabilité des associées pourrait-être limitée à un certain montant. Enfin, une clause prévoyant la reconduction des termes du contrat pour les relations ultérieures ne semble pas opportune.

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Air B’n’B : le projet d’un seuil d’assujettissement aux cotisations sociales en cours

Un rapport mitigé de la part de la Commission des Finances du Sénat

Afin de refondre la loi de financement de la Sécurité Sociale, le Sénat propose l’adoption d’un seuil unique concernant les charges sociales, Continuer la lecture de Air B’n’B : le projet d’un seuil d’assujettissement aux cotisations sociales en cours

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Les allègements fiscaux prévus pour encourager l’investissement locatif

L’investissement locatif est d’un côté dopé par ces allègements…

Au fil des mandats et des gouvernements, les lois promulguant des avantages fiscaux aux investisseurs se succèdent : Robien, Borloo, Pinel… toutes prennent le nom du ministre en poste à l’époque qui les a mises en place.
Ces lois couteuses à l’état et qui engagent pour au moins 6 ans (donc pèsent sur le budget pendant plusieurs années), gagneraient à être transformées en amortissement avec un statut général pour les bailleurs privés, ce qui pourrait assurer ainsi la stabilité fiscale. Pourtant pour le moment, elles restent indispensables pour les particuliers et ont prouvé depuis de nombreuses années leur utilité et leur efficacité.
Des projets sont actuellement en cours d’études pour en créer de nouveaux et remplacer ceux existant ou tout simplement les améliorer. Ainsi parmi les idées envisagées par les uns et les autres on retrouve :
– attribuer les mêmes aides budgétaires pour tous les bailleurs, aussi bien privés que publics, peu importe que vous soyez un bailleur social ou pas, que vous achetez dans une construction en zone de rénovation urbaine ou non ;
– création d’un statut de bailleur en fonction du locataire installé dans le bien immobilier : étudiants, bénéficiant d’aides sociales, au chômage…
– proposer des amortissements de très longue durée, jusqu’à 30 ans ;
– baisser la taxe sur les revenus fonciers si le loyer est moins élevé que le prix du marché ;
– baisser le taux de TVA si le bien acheté est garanti en location pour au moins 9 ans ;

… Mais « plombé » par la loi ALUR

La loi ALUR est aujourd’hui accusée d’être la source de nombreux maux dans le domaine immobilier.
A noter que pour le moment, les candidats à la présidentielle française de 2017 réfléchissent pour trouver des alternatives à la loi ALUR (loi pour l’Accès à un Logement et un Urbanisme Rénové) qui a représenté le frein principal à l’investissement locatif en 2016 à cause notamment de la partie sur l’encadrement des loyers parisiens (la région parisienne, qui dope le secteur du locatif). En cas de passage au pouvoir d’un autre parti que celui actuellement en place, cette mesure proposée par Cécile Duflot, alors ministre du Logement, pourrait même être carrément supprimée, au profit de nouvelles incitations fiscales.

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1 an après : bilan de l’encadrement des loyers prévus par la loi ALUR

Selon une étude parue récemment réalisée pour le compte de l’Association des Consommateurs CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie), le chiffre alarmant est sorti d’un bailleur privé sur deux dans l’illégalité à Paris (résultat fondé sur l’analyse de plus de 800 annonces trouvées sur les principaux sites internet de recherche d’appartements, que ce soit un logement meublé ou nu, proposé par une agence ou un particulier) Continuer la lecture de 1 an après : bilan de l’encadrement des loyers prévus par la loi ALUR

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Location vide : mise à disposition d’un logement décent (sécurité, santé des locataires, surfaces…)

Il faut savoir que certaines règles sont communes aux locations vides ainsi qu’aux locations meublées. Cependant, il existe également certaines différences lorsqu’il s’agit d’une location vide. Continuer la lecture de Location vide : mise à disposition d’un logement décent (sécurité, santé des locataires, surfaces…)

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Les obligations du bailleur dans le secteur social

Pour que les occupants des logements sociaux puissent vivre dans les normes et pour qu’ils puissent défendre leur droit, connaître les obligations des bailleurs devient impératif. Pour qu’un logement social puisse être qualifié d’habitable, il doit répondre aux normes de conformité exigées par la loi : il s’agit des normes de décence. Les textes y afférents sont stipulés dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Les caractéristiques que doivent avoir les logements sociaux sont détaillées dans ce décret. Néanmoins, ces derniers doivent garantir la santé et la sécurité des locataires par l’absence de risques ostensibles. De plus, la demeure doit disposer du confort minimum adapté à l’usage d’habitation.

En cas de manquement à cette obligation de décence, le bailleur est tenu de mettre en conformité le logis. Généralement, c’est le locataire qui revendique cette mise en conformité. Si le bailleur prend du temps à exécuter les travaux d’amélioration, les autorités compétentes peuvent lui soustraire le versement de l’allocation logement. Cette aide pourrait être attribuée directement au locataire si ce dernier justifie le fait d’avoir instruit une requête de mise en conformité.

Si telle est la principale obligation du bailleur dans le secteur social, il est pareillement tenu de respecter d’autres engagements. Il doit garantir l’usage paisible des lieux. Les locaux doivent être préservés des défauts de nature et des vices non déclarés dans l’état des lieux. L’habitation qu’il met à la disposition des locataires doit être en bon état, et réparable si besoin. C’est pareil pour les équipements lorsque le contrat fait référence à cela. Les entretiens et réparations qui ne sont pas stipulés dans le bail et qui ne concernent pas directement la location incombent au propriétaire. Les aménagements initiés par les locataires, lorsque ceux-ci ne transforment pas l’ensemble des locaux, peuvent être accordés. Les détails concernant ces obligations du bailleur sont visibles dans les textes de loi du 06 juillet 1989, plus exactement à l’article 6 de la loi Hoguet.

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La commission départementale de conciliation : Son rôle au quotidien

La commission départementale de conciliation, parfois aussi appelé CDC, est un organisme présent dans chaque département, qui aide bailleurs et locataires à trouver une solution à l’amiable en cas de litige. Qui se cache derrière cette commission, et quelles sont ses missions au quotidien ?
Nous vous expliquons tout pour que vous puissiez mieux comprendre le rôle, les missions et l’importance de cet organisme.
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Le congé pour valorisation du patrimoine : améliorer notablement l’état existant

Le propriétaire bailleur ne peut donner congé à son locataire que moyennant le respect d’un préavis de six mois avant l’échéance du bail et dans un nombre limité de cas. L’un des moins connus de ces cas justifiant un congé est le congé pour valorisation du patrimoine, motif légitime pour reprendre la main sur son bien à condition cependant d’en respecter le fond et la forme.

Le projet invoqué doit être réel

Le locataire est en droit de s’opposer au congé si les travaux envisagés ne justifient pas son éviction. Le projet du propriétaire doit être réel et prêt à se concrétiser, ce qu’il pourra démontrer notamment par la production d’un devis détaillé des travaux envisagés. Il doit aussi s’agir d’un vrai projet d’amélioration, par exemple la remise aux normes d’un logement ancien et vétuste : les tribunaux ont ainsi validé le projet d’un propriétaire qui désirait fusionner deux chambres de bonnes en dessous des 9 m2 minima pour en faire un véritable studio avec sanitaire. En cas de doute sur les travaux admissibles pour donner congé à son locataire, il ne faut pas hésiter à consulter un avocat immobilier, dont les conseils seront précieux sur un sujet aussi technique.

Le congé doit être donné dans les formes

Le propriétaire désireux de donner un congé pour valorisation du patrimoine doit respecter les formes prévues par la loi : le congé doit être donné sous une des formes légales (lettres recommandé avec accusé de respiration, acte d’huissier, remise en main propre contre signature), dans un délai effectif de six mois et en précisant sans ambiguïté le motif du congés. Toute erreur formelle est susceptible d’entraîner la nullité du congé… et donc la tacite reconduction du bail ! Recourir à un avocat immobilier pour sécuriser cette procédure de congé et s’assurer qu’elle sera inattaquable est ainsi une sage précaution, susceptible d’éviter de lourdes conséquences ultérieurement.

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