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Catégorie : Actualité Juridique

Cabinet Schaeffer Avocats: Information juridique - Lawperationnel > Actualité Juridique

Comment calculer l’IRL de son loyer d’habitation ?

L’IRL, c’est l’indice trimestriel qui permet de calculer l’augmentation annuelle des loyers des baux d’habitation.
Attention, une clause d’indexation prévue sur le bail d’habitation peut parfois indiquer le trimestre de référence choisi et la date de révision annuelle du loyer.  Mais en revanche, si le bail ne contient pas de clause d’indexation de base, le trimestre alors retenu pour la révision sera le dernier publié au moment de la signature du bail et la date de la révision sera celle de l’échéance annuelle du contrat.
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Que faire en cas de résiliation du bail commercial par le bailleur ?

Admettons qu’une société a loué un local commercial à une autre société qui a décidé de le sous-louer. La société bailleresse a alors adressé à la société locataire une LRAC (lettre recommandée avec demande d’avis de réception), qui la met en demeure de payer dans le mois des arriérés de charges et d’indexation de loyers restant dus, sans quoi elle faisait jouer la clause résolutoire du bail, avec la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement des loyers.

Suite à cela, en Cour d’Appel, les juges ont accepté l’offre de résiliation du bail commercial demandée par la bailleresse car le contrat de bail initial stipulait sa résiliation de plein droit dès lors qu’il y avait une mise en demeure d’exécution ou un commandement de payer. Toujours selon les juges, la mise en demeure de payer adressée au locataire par LR était valable car celle-ci rappelait à la locataire le délai légal d’un mois et comportait un décompte détaillé de la dette. A défaut de contestation dans le délai légal, le bail principal était résilié de plein droit, entraînant la résiliation du sous-bail.
Cette décision s’appuie sur l’article L.145-41 du Code de Commerce français, qui prévoit qu’une clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit comme clause résolutoire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai d’un mois.

Mais lors d’un troisième jugement, pour cause de pourvoi en Cassation, la Cour de Cassation a quant à elle sanctionné les juges. Elle rappelle ainsi que la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire soit par un acte d’un huissier de justice, et non d’une lettre recommandée, même avec accusé de réception comme preuve de reçu.

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ILC et ICC en hausse pour la révision des loyers professionnels et commerciaux

ILC : Indice des loyers commerciaux

L’ILC, l’indice des loyers commerciaux est un indice de référence par excellence concernant la révision à la hausse ou à la baisse (même si c’est plus rare) des loyers commerciaux pour les activités commerciales et artisanales.
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Le régime applicable à la réalisation de travaux sur le sol d’un appartement en copropriété

Nature du sol de l’appartement selon le règlement de copropriété

Personne n’étant pas censé ignoré la loi, il faut se poser la question de ce que prévoit le règlement intérieur de l’immeuble avant de réaliser des travaux.
Ainsi, si dans le règlement intérieur le sol est considéré comme partie privative, il n’en est pas moins soumis à des restrictions et obligations à respecter de telle sorte qu’il est obligatoire de respecter les normes acoustiques votées à l’époque de son édition (sur la base de la loi de 1999 – 58 dB) en cas de changement de revêtement de sol. Continuer la lecture de Le régime applicable à la réalisation de travaux sur le sol d’un appartement en copropriété

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Sur le préjudice lié au trouble anormal de voisinage (nuisance sonore)

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 confère aux copropriétaires un droit d’usage qui ne trouve de limite que dans les droits des autres copropriétaires : en effet, il y est écrit que chaque copropriétaire en ” use et jouit librement (…) sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble “. Continuer la lecture de Sur le préjudice lié au trouble anormal de voisinage (nuisance sonore)

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Quels sont les défauts majeurs du choix d’une SCI ?

Les obligations comptables d’une SCI

Si les associés d’une SCI choisissent d’opter sur l’impôt sur les Sociétés (IS en abrégé), ils seront tenus d’avoir la comptabilité la plus rigoureuse possible. Bien que celle-ci risque d’être limitée notamment à cause du faible nombre de transactions, il reste toutefois nécessaire d’avoir sous la main une trace de la comptabilité et de l’envoyer ou la transmettre chaque année au service officiel concerné pour la garder.
Avoir une comptabilité claire et à jour fait partie des obligations d’une entreprise et d’un passage obligé. Ce qui peut constituer un désavantage de la SCI soumise à l’IS.

Les Assemblées Générales, à ne pas oublier

Bon nombre d’obligations pèsent sur une SCI au cours de son existence. Par exemple, les associés ont l’obligation de se réunir au moins une fois par an en Assemblée Générale. Cette assemblée doit faire l’objet d’un procès-verbal, qui doit impérativement être consigné dans un registre prévu pour cela. En revanche, il n’est pas nécessaire de transmettre les pièces, il faut juste en garder une trace écrite.

Récapitulatif des obligations et des possibilités

– Un cadre légal peu contraignant qui laisse le choix aux associés d’organiser les relations de manière flexible ;
– Il n’y a pas d’investissement initial requis et pas de minimum ;
– De nombreux montages sont possibles ;
– Cela permet de réunir des capitaux à plusieurs et de mutualiser les charges ;
– Avoir une SCI facilite l’obtention de financements externes ;
– La responsabilité des associés est indéfinie mais elle est proportionnelle au montant de leur apport ;
– En cas de responsabilité subsidiaire des associés, une action infructueuse contre la SCI est un préalable nécessaire ;
– La SCI facilite la constitution mais également la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple ;
– Organiser une indivison entre héritiers.
Et bien d’autres encore !

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Dans quel cas peut-on annuler une vente à réméré pour insanité d’esprit ?

L’altération de la volonté d’une partie est susceptible de renvoyer à des situations très diverses. Soit l’une des parties peut être atteinte d’un trouble mental ; soit le consentement d’un contractant peut avoir été obtenu sous la contrainte physique ou morale ; soit une partie peut encore avoir été conduite à s’engager sans que son consentement ait été donné en connaissance de cause, car une information déterminante lui a été dissimulée. Continuer la lecture de Dans quel cas peut-on annuler une vente à réméré pour insanité d’esprit ?

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Les opérations constatées par deux actes distincts lors du rachat de parts sociales d’une SCI

Dès lors que deux actes distincts sont dressés pour constater les deux opérations, l’acte qui constate le rachat par une société de ses propres titres est assujetti au droit proportionnel de cession des titres prévu à l’article 726 du CGI.
En revanche, l’acte de réduction corrélative de capital est enregistré au droit fixe visé à l’article 814 C du CGI. Continuer la lecture de Les opérations constatées par deux actes distincts lors du rachat de parts sociales d’une SCI

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Dans quelles conditions un syndicat de propriété peut-il refuser le droit à la prise dans un garage ?

De la possibilité d’installer une prise électrique

En droit, l’article L111-6-4 du Code de la construction et de l’habitation dispose que : « Le propriétaire d’un immeuble doté de places de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif ou, en cas de copropriété, le syndicat représenté par le syndic ne peut s’opposer sans motif sérieux et légitime à l’équipement des places de stationnement d’installations dédiées à la recharge électrique pour véhicule électrique ou hybride rechargeable et permettant un comptage individuel, à la demande d’un locataire ou occupant de bonne foi et aux frais de ce dernier. Continuer la lecture de Dans quelles conditions un syndicat de propriété peut-il refuser le droit à la prise dans un garage ?

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Une réduction du capital social par annulation des parts en cas de rachat de parts sociales d’une SCI

La Cour de Cassation a jugé que l’exercice du droit de retrait implique une réduction du capital social par annulation des parts sociales de l’associé se retirant et donc une opération assimilable à un rachat de droits sociaux et non constitutive d’un partage partiel anticipé. Continuer la lecture de Une réduction du capital social par annulation des parts en cas de rachat de parts sociales d’une SCI

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Qu’en est-il de la soulte dans le cas de rachat de parts sociales ?

Concernant la soulte, celle-ci relève du régime prévu à l’article 747 du CGI : « Lorsque le partage comporte une soulte ou une plus-value, l’impôt sur ce qui en est l’objet est perçu aux taux prévus pour les ventes, au prorata, le cas échéant, de la valeur respective des différents biens compris dans le lot grevé de la soulte ou de la plus-value ». Ainsi, les soultes sont taxées comme des ventes et le taux de la taxe dépend de la nature des biens composant le lot grevé de soulte. Continuer la lecture de Qu’en est-il de la soulte dans le cas de rachat de parts sociales ?

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Le rachat de parts sociales par une SCI

Même si les statuts ne contiennent pas de clause ou de disposition sur le retrait des associés, celui-ci est toujours possible en vertu de l’article 1869 du Code Civil qui précise également les modalités de ce retrait en cas de silence des statuts.
Pour rappel, l’article 1869 du Code Civil contient : « Sans préjudice des droits des tiers, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, Continuer la lecture de Le rachat de parts sociales par une SCI

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Etude sur les rachats de parts sociales dans les SCI

L’associé qui se retire d’une société civile ne perd sa qualité d’associé qu’après remboursement de la valeur de ses droits sociaux donc tant que ce remboursement n’a pas eu lieu, l’intéressé conserve les mêmes droits et reste tenu des mêmes obligations que tout autre associé. Il conserve notamment son droit aux dividendes.
Attention : en vertu de l’article 1832 du Code Civil, Continuer la lecture de Etude sur les rachats de parts sociales dans les SCI

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Le rachat suivi de l’annulation de parts et compensé par une augmentation de la valeur nominale des parts non annulées (partie 2)

Lorsqu’une société rachète ses propres parts, impute le prix de rachat sur des réserves, annule ces titres et augmente la valeur nominale de ceux qui subsistent, de telles opérations s’analysent comme une réduction suivie d’une augmentation de capital.

La réduction de capital

La première phase de ces opérations (réduction de capital) doit être réglée conformément aux dispositions de l’article 814 C du CGI.
L’article 814 C du CGI dispose que : « Sous réserve des dispositions du dernier alinéa du III de l’article 810, sont enregistrés au droit fixe de 375 € porté à 500 € pour les sociétés ayant un capital d’au moins 225 000 € : 1° Les réductions de capital de sociétés contre annulation ou réduction du nominal ou du nombre de titres ».
Il résulte des dispositions précitées que la réduction de capital consécutive au rachat par une société de ses propres titres qui s’accompagne de l’attribution de biens sociaux aux associés, y compris du numéraire, est enregistrée au droit fixe visé à l’article 814 C du CGI. Il convient de préciser à cet effet qu’en vertu de l’article 814 C du CGI, le bénéfice du droit fixe n’est accordé que sous réserve des dispositions du dernier alinéa de l’article 810, III du CGI.
En effet, aux termes de l’article 810, III du CGI du CGI :
« III. <...> Les biens qui ont bénéficié de la réduction du taux à 1 % en 1991 ou qui ont supporté le droit fixe prévu au troisième alinéa ou en ont été exonérés en application de l’article 810 bis sont soumis au droit de mutation à titre onéreux s’ils sont attribués, lors du partage social, à un associé autre que l’apporteur et au régime prévu au 3° du I de l’article 809 s’ils sont apportés à une autre société passible de l’impôt sur les sociétés ».
En conséquence, les dispositions de l’article 814 C du CGI ne sont pas applicables aux opérations placées dans le champ d’application de la théorie de la mutation conditionnelle des apports prévue au dernier alinéa de l’article 810, III du CGI, qui emporte la taxation aux droits de mutation à titre onéreux, dans les conditions de droit commun ou selon le régime prévu à l’article 809, I-3° du CGI, des biens initialement transférés en suspension de droits attribués à un associé autre que l’apporteur.
Ainsi, aucun droit de mutation n’est exigible si les biens sont attribués à l’apporteur (sous réserve de la publicité foncière s’il s’agit d’immeubles ou de droits immobiliers)

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Le rachat suivi de l’annulation de parts et compensé par une augmentation de la valeur nominale des parts non annulées

L’augmentation de capital

La deuxième phase (élévation de la valeur nominale des actions non annulées) entraîne l’exigibilité du droit perçu à l’occasion des augmentations de capital, dans les conditions de droit commun. Continuer la lecture de Le rachat suivi de l’annulation de parts et compensé par une augmentation de la valeur nominale des parts non annulées

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Dispositions spéciales prévues sur certains contrats relatifs à la cession du bail commercial

Certains contrats de bail peuvent prévoir que le preneur qui souhaite céder son droit au bail ne pourra réaliser cette opération que pour la totalité des locaux loués et à la condition expresse d’avoir recueilli l’accord préalable et écrit du bailleur, lequel devra, dans tous les cas, être appelé à l’acte de cession.
En outre, il existe une clause de garantie solidaire dans la cession. Cela signifie que l’ancien locataire (cédant) reste tenu, solidairement avec le cessionnaire, du paiement des loyers. Continuer la lecture de Dispositions spéciales prévues sur certains contrats relatifs à la cession du bail commercial

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Qu’est-ce que la garantie biennale et quelles sont les modalités ?

La garantie biennale bénéficie au locateur d’ouvrage, qui participe directement à la conception ou à la construction de l’ouvrage et qui est lié au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage (C. civ., art. 1792-1). Cette garantie bénéficie également au vendeur, après achèvement d’un immeuble qu’il a construit ou fait construire, ainsi qu’au vendeur d’immeuble à construire en application de l’article 1646-1 du Code Civil. La garantie biennale bénéficie au mandataire du propriétaire de l’ouvrage qui accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. Continuer la lecture de Qu’est-ce que la garantie biennale et quelles sont les modalités ?

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En savoir plus sur le droit de la responsabilité des constructeurs

Le droit de la responsabilité des constructeurs a connu de profonds bouleversements depuis la loi “Spinetta” de 1978. Le laconisme des textes a conduit les tribunaux à une interprétation sans cesse renouvelée en raison de la diversité des contentieux naissants. A l’heure actuelle, le droit positif semble s’orienter vers une protection sans cesse accentuée des intérêts du maître d’ouvrage, en facilitant la mise en jeu de la responsabilité des constructeurs. Continuer la lecture de En savoir plus sur le droit de la responsabilité des constructeurs

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Bail commercial : les clauses de cession d’un fonds de commerce

Si un bailleur conclue avec une personne ayant qualité de locataire, un contrat de bail commercial, qui prend effet à une date précise, dans des locaux commerciaux, et que celui-ci souhaite céder son fonds de commerce et donc le bail qui va avec, la cession doit porter sur la totalité de l’activité actuellement exercée. Pour valider cela en droit, plusieurs notions peuvent être abordée. Continuer la lecture de Bail commercial : les clauses de cession d’un fonds de commerce

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Sur un contrat de location ou bail locatif, il doit être fait mention de la “date d’effet”. Mais cette date d’effet est parfois différente de la date de signature du contrat.

Date d’effet différée

En matière de droit immobilier, le bail locatif définit les relations entre le bailleur (propriétaire) et le locataire qui sont formalisées par la signature du contrat. Il indique les obligations et les droits de chaque partie. Pour des raisons pratiques, la date d’effet est souvent postérieure ou différée par rapport à la date de signature du contrat. Dans ce cas, le contrat entre effectivement en vigueur à cette date de prise d’effet. En d’autres termes, le loyer sera dû à compter de cette date. Ce principe est le même pour un bail locatif simple entre particuliers et un bail commercial, c’est-à-dire si le locataire est un commerçant.

Date d’effet, remise de clés et état des lieux

En règle générale, le propriétaire loueur doit remettre les clés du local au locataire à cette date d’effet. Ce dernier en devient, à ce moment, le responsable, selon les termes du droit immobilier français. Par conséquent, il doit présenter une attestation d’assurance valide à partir de cette date de prise d’effet. Il est important de dresser en même temps un état des lieux sinon le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état d’usage. En cas de doute ou pour éviter tout litige ultérieur, il est toujours préférable de demander conseil auprès d’un avocat immobilier, surtout s’il s’agit d’un bail commercial.

La date de prise d’effet sur un bail commercial ou locatif marque le début du contrat entre les deux parties. Un cabinet d’avocat immobilier peut vous conseiller et vous assister dans l’établissement du contrat. Il intervient aussi pour vous représenter en cas de litige.

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Que faire en l’absence d’un état des lieux à la fin d’un bail ? 

Souvent, en l’absence d’un état des lieux en fin de bail locatif, le droit immobilier profite au bailleur, celui-ci peut donc recourir à la justice pour défendre ses intérêts. Cela est déjà beaucoup moins évident dans le cadre d’un bail commercial. Continuer la lecture de Que faire en l’absence d’un état des lieux à la fin d’un bail ? 

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Ventes immobilières : imputer ses déficits en même temps que l’on cède son bien

Des positions encore incertaines et divergents pour l’instant

Si l’on suit les décisions administratives prises jusqu’à présent, quand la condition d’affectation à la location n’est plus respectée, quasiment la totalité du déficit qui se rapporte à l’immeuble concerné est imputée sur les revenus fonciers jusqu’à l’année de cessation de la location. Mais le déficit foncier non imputé à ce moment est perdu. Continuer la lecture de Ventes immobilières : imputer ses déficits en même temps que l’on cède son bien

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Déficits imputables et immeubles cédés : le casse-tête de la déclaration

En cas d’immeuble cédé, si déficits il y a, ceux-ci peuvent être imputables à des revenus fonciers ultérieurs.

Si l’on souhaite appliquer l’article 156, I-3° du Code Général des Impôts, on constate vite que les déficits liés au foncier sont imputables sur le revenu global mais ce, dans une certaine limite, sous condition d’une location pendant au moins trois ans. Continuer la lecture de Déficits imputables et immeubles cédés : le casse-tête de la déclaration

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Faut-il légiférer sur la situation fiscale d’AirBnb très inégalitaire au sein des pays européens ?

La rentrée approche à grand pas et une initiative franco-allemande pourrait ainsi voir le jour, afin de mettre fin à une situation fiscale que certains jugent « inacceptable ». En effet, sur l’année fiscale de référence 2016, AirBnB n’a même pas payé 100 000 euros d’impôts à l’état français, malgré les 10 millions de français qui se sont servis de la plateforme. Ce que certains membres du gouvernement ont bien du mal à digérer, à l’exemple de Bruno Le Maire qui n’hésite pas à affirmer que « Ce sont  des dizaines de millions de chiffre d’affaires réalisées  par ces plateformes du numérique et (seulement) quelques dizaines de milliers d’euros qui sont perçues par le Trésor public français. C’est le droit d’Airbnb d’opérer en France. Mais c’est notre droit aussi d’exiger de [sa] part et de toutes les plateformes du numérique une juste contribution au trésor public français ».

Jusqu’à présent, la Commission Européenne et l’OCDE se sont déjà emparés de ces questions fiscales mais, pour tous se mettre d’accord sur la fiscalité du numérique, cela prend du temps et c’est une problématique pour le moins complexe. Pour accélérer la prise de décision, il est envisageable de déposer une proposition au Conseil des Ministres Européens, dont le prochain aura lieu le 15 septembre 2017. Cela devrait aboutir à une proposition de la Commission Européenne qui sera étudiée au niveau des chefs d’Etat au Conseil Européen du mois de décembre 2017.
Si une loi est mise en place suite à cette demande, elle ne concernera pas uniquement AirBnB mais tous les géants du numérique tels que les GAFA, Google, Amazon, Facebook, Apple, par exemple, qui d’ailleurs sont tous majoritairement placés en Irlande, l’un des pays membres de l’Union Européenne. Ce n’est pas la première fois que ces entreprises se voient accuser de mettre à partie leur activité dématérialisée pour ne payer que peu d’impôts dans les pays où la fiscalité est la plus élevée. Ceci afin de réaliser une « assiette commune », mais sans bien sûr harmoniser le taux de l’impôt sur les sociétés entre les différents pays de l’Union Européenne, vu que celui de la France est particulièrement élevé et écrasant pour les sociétés, surtout comparé aux autres pays de l’UE.

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Les intérêts d’emprunt concernant la nue-propriété dans l’immobilier locatif

Tout revenu gagné sur la location d’un bien immobilier en location nue rentre dans le revenu foncier, imposable après déduction des intérêts d’emprunt, uniquement si ce dit emprunt a été contracté pour l’acquisition ou la conservation du revenu.
Donc, en cas de démembrement de la propriété d’un bien immobilier, que ce soit un immeuble ou une maison partagée en plusieurs appartements, les revenus « courants » ne vont pouvoir bénéficier qu’au seul usufruitier. Du coup ces revenus ne seront imposés qu’à son niveau.
C’est exactement la même chose en cas de démembrement de la propriété des parts d’une société de personnes détenant un immeuble donné en location. L’usufruitier se retrouve alors seule personne soumise à l’impôt sur le revenu, mais uniquement à raison de sa quote-part personnelle dans les revenus fonciers qui sont perçus et collectés par la société.

Des conditions strictes validées et poursuivies par le Conseil d’État

Partant de ce postulat existant, le Conseil d’Etat vient tout juste de confirmer « la doctrine administrative qui s’oppose à la déduction des intérêts d’emprunt contractés personnellement par le nu-propriétaire pour financer l’acquisition de la nue-propriété des parts, en raison de l’absence de revenu perçu par le nu-propriétaire des parts », dans sa décision du 24 février 2017, n°395983.

Attention toutefois, nous pouvons souligner que les nus propriétaires concernés peuvent être susceptibles de recevoir certains revenus à titre exceptionnel dont ils pourraient être imposables.
Petit point supplémentaire à ajouter, dans le cas où le nu-propriétaire est détenteur direct d’immeubles, l’actuelle doctrine administrative en place autorise la déduction des intérêts d’emprunt contractés par le nu-propriétaire pour financer l’acquisition de la nue-propriété de l’immeuble. 
Cette déduction peut alors toujours s’effectuer mais uniquement sur les revenus fonciers qui ne proviennent pas de ce bien immobilier en particulier, mais ‘autres propriétés.

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L’OPCI, un nom barbare pour un statut de loueur en meublé avantageux

Dans le secteur de l’immobilier locatif, l’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un statut de loueur en meublé » un peu particulier et somme toute original. En effet, il permet d’investir dans des résidences de tourisme, des résidences étudiantes ou encore des résidences destinées aux personnes âgées. Continuer la lecture de L’OPCI, un nom barbare pour un statut de loueur en meublé avantageux

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Changements annuels au 1er juillet : toutes les nouveautés pour les propriétaires bailleurs

Comme tous le premier juillet de chaque année, des changements ont lieu en termes de loi et de hausses de tarifs (rarement des baisses), qui s’appliquent pour chacun dans notre vie quotidienne. Les lois votées à la fin de l’année civile 2016 sont promulguées et entrent en application.
Petit tour d’horizon de toutes les modifications et surtout des nouvelles obligations que cela engendre, implique et entraine au niveau des propriétaires bailleurs. Continuer la lecture de Changements annuels au 1er juillet : toutes les nouveautés pour les propriétaires bailleurs

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La France, toujours aussi championne des constructions neuves

Sur le premier trimestre de l’année 2017, et plus précisément entre février et avril, la mise en chantier concernant les logements neufs en France a plafonné à 97 400 unités, soit une progression de 15,1% par rapport à la même période en 2016, faisant ainsi tourner à plein régime la machine à construire française, d’après les chiffres officiels transmis par le ministère du logement récemment. Continuer la lecture de La France, toujours aussi championne des constructions neuves

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La protection des données immobilières : un enjeu important et en évolution

Depuis peu, le 1er mai dernier plus exactement, une loi, la loi du 07.10.2016, a été mise en vigueur et autorise tous les particuliers à avoir accès aux données sur les transactions immobilières, uniquement celles actées, et pas celles en cours. Continuer la lecture de La protection des données immobilières : un enjeu important et en évolution

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Comment modifier les statuts d’une SCI ?

Les modifications statutaires sont prévues en général par un article interne aux statuts d’une SCI. Elles constituent des décisions extraordinaires qui ne peuvent être valablement prises que si elles sont adoptées par un ou plusieurs associés représentant le quorum de 75 % du capital.
Concrètement, pour opérer les modifications précitées, une assemblée générale doit donc être convoquée. Le procès-verbal de cette assemblée générale doit être déposé au greffe du Tribunal de commerce du lieu du siège social dans le délai d’un mois à compter de sa date. Continuer la lecture de Comment modifier les statuts d’une SCI ?

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Comment protéger la transmission d’une SCI en cas de décès de l’un des époux ?

Première possibilité : insertion d’une clause de tontine dans les statuts

Cette clause permet de considérer que le conjoint qui décède en premier n’a jamais été propriétaire des parts sociales de la SCI. Il en résulte, rétroactivement, que la SCI n’a été constituée qu’avec un seul associé et qu’elle est donc nulle. Afin d’éviter la nullité, les conjoints peuvent demander à un membre de leur famille de souscrire quelques parts sociales. 
Sur le plan fiscal, l’insertion d’une clause de tontine est très intéressante car seuls les droits de mutation à titre onéreux (5 %) sur les parts sociales sont exigés. Continuer la lecture de Comment protéger la transmission d’une SCI en cas de décès de l’un des époux ?

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Dans le cas d’une SCI, comment faire rentrer l’un de ses enfants en qualité d’associé mais évitez la transmission des parts aux enfants d’un premier lit ?

Faire rentrer un enfant en qualité d’associé

La première possibilité à envisager est la transmission des parts sociales en pleine propriété. Dans ce cas, il s’agit d’une cession de parts à l’un des enfants, à l’issue d’une vente ou d’une donation. L’abattement de 100.000 € accordé aux donations en ligne directe tous les quinze ans s’applique ici à la donation des parts sociales (article 779 du Code général des impôts). Continuer la lecture de Dans le cas d’une SCI, comment faire rentrer l’un de ses enfants en qualité d’associé mais évitez la transmission des parts aux enfants d’un premier lit ?

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Quelles sont les conditions du déblocage anticipé du solde d’un contrat Article 83 ?

Existe-t-il une obligation d’information pour les assureurs qui pourrait les contraindre à répondre aux demandes d’informations ?

Parfois, il convient simplement de contacter l’assureur en lui demandant le déblocage des fonds en se fondant sur l’article du contrat qui l’autorise dans un tel ou tel cas de figure à rendre l’épargne disponible sous la forme d’un capital, et joindre les pièces justificatives de la situation.
Ou sinon, il est possible de se référer à ce que l’assureur affirme notamment sur son site internet pour promouvoir le contrat Article 83 et raisonner comme suit. Continuer la lecture de Quelles sont les conditions du déblocage anticipé du solde d’un contrat Article 83 ?

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Que faire en cas de violation de l’obligation d’information et quelles sont les sanctions ?

L’article L132-22 du Code des assurances ne prévoyant pas de sanctions, la violation de cette obligation est sanctionnée par la responsabilité délictuelle de l’assureur. Pour agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle prévue à l’article 1240 nouveau du Code Civil, il faut en principe prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité.
L’assureur ayant violé une obligation légale en cas de défaut d’information annuelle, la faute est caractérisée. Dès lors, le client pourra obtenir de la part de l’assureur des dommages-intérêts s’il parvient à prouver que le défaut d’information lui a causé un préjudice. Continuer la lecture de Que faire en cas de violation de l’obligation d’information et quelles sont les sanctions ?

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Qu’est-ce que c’est et comment fonctionne un contrat type « article 83 » ?

L’entreprise d’assurance ou de capitalisation indique en termes précis et clairs dans cette communication ce que signifient les opérations de rachat, de transfert et de réduction et quelles sont leurs conséquences légales et contractuelles.
Pour les contrats relevant du chapitre IV, l’entreprise d’assurance ou de capitalisation indique les modalités et conditions de rachat. Continuer la lecture de Qu’est-ce que c’est et comment fonctionne un contrat type « article 83 » ?

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Point sur l’existence d’une obligation d’information dans le cadre d’un contrat 83

Le contrat de retraite Article 83 à cotisations définies dénommé également “Article 83” en référence à l’Article 83 du Code général des impôts, est un contrat d’assurance collectif géré par capitalisation.
Ainsi, les entités concernées sont les assureurs. Dès lors, il convient de s’intéresser aux obligations d’information des assureurs. Continuer la lecture de Point sur l’existence d’une obligation d’information dans le cadre d’un contrat 83

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Comment se fonder sur l’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie dans le déblocage anticipé des fonds pour un contrat 83 ?

Selon l’annexe 2-4 du Code de l’Action Sociale et des Familles, établissant le guide-barème pour l’évaluation des déficiences et incapacités des personnes handicapées, un taux d’au moins 80 % correspond à des troubles graves entraînant une entrave majeure dans la vie quotidienne de la personne avec une atteinte de son autonomie individuelle. Cette autonomie individuelle est définie comme l’ensemble des actions que doit mettre en œuvre une personne, vis-à-vis d’elle-même, dans la vie quotidienne. Dès lors qu’elle doit être aidée totalement ou partiellement, ou surveillée dans leur accomplissement, ou ne les assure qu’avec les plus grandes difficultés, le taux de 80 % est atteint. Continuer la lecture de Comment se fonder sur l’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie dans le déblocage anticipé des fonds pour un contrat 83 ?

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Les principales caractéristiques d’un testament olographe 

Dans un contentieux, en cas de testament litigieux, il convient de vérifier les conditions et forme et de fond, avant d’envisager une quelconque action en nullité.

Rappel légal sur la forme

Le testament olographe est régi par l’article 970 du code civil : Le testament ne sera point valable s’il n’est écrit en entier, daté et signé de la main du testateur : il n’est assujetti à aucune autre forme.
Aux termes de l’article 970 du code civil, la validité du testament s’apprécie donc de trois points de vue : l’écriture, la date et la signature. En premier, lieu, il doit être « écrit de la main du testateur ». En second lieu, le testament doit être signé et cette signature doit être apposée à la suite du contenu de l’acte. Enfin, il doit être daté du jour, du mois et de l’année où l’acte a été rédigé.
Si toutes ces conditions de forme sont bien respectées, le testament ne pourra pas être remis en cause pour vice de forme.
Mais tout document qui remplit les conditions de forme imposées par l’article 970 ne constitue pas, ipso facto, un testament olographe valable. A la régularité de la forme doit correspondre celle du fond : derrière les règles d’écriture, de datation et de signature, il faut que l’instrument exprime la volonté testamentaire de son auteur.

Rappel légal sur le fond

Selon l’article 901 du code civil : Pour faire une libéralité il faut être sain d’esprit. La libéralité est nulle lorsque le consentement a été vicié par l’erreur, le dol, ou la violence.
Selon les cas, il est possible de s’interroger sur la possibilité d’invoquer la nullité du testament sur le fondement de l’erreur, qui correspond à la situation d’une personne qui se représente inexactement la réalité, l’erreur portant alors sur l’appréciation d’une situation, le sens ou la portée d’un droit.
S’il y a une ambiguïté dans un testament litigieux, les juges du fond ont le pouvoir d’interpréter souverainement l’acte en cause. En ce sens, la première chambre civile de la cour de cassation a d’ailleurs affirmé dans un arrêt du 11 janvier 2005, qu’il appartient au juge, pour rechercher la volonté du rédacteur, d’interpréter l’acte au regard des éléments extrinsèques évoqués par les parties.

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Les droits du conjoint survivant dans une succession

En cas d’absence de testament

Il existe un droit de quote-part dans la succession selon l’Article 757 du Code Civil : Si l’époux prédécédé laisse des enfants ou descendants, le conjoint survivant recueille, à son choix, l’usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux et la propriété du quart en présence d’un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux. Continuer la lecture de Les droits du conjoint survivant dans une succession

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Le rôle du notaire dans la rédaction d’un testament

Le rôle du notaire est de transcrire en langage juridique les conventions souhaitées par les parties, et également d’éclairer ses clients sur le contenu et les effets des engagements qu’ils ont souscrits, au titre de son devoir de conseil. Le notaire peut donc dicter à des personnes un acte à rédiger.
Par exemple, des époux peuvent demander conseil à leur notaire quant aux dispositions à prendre pour se protéger vis-à-vis de leurs enfants respectifs. Continuer la lecture de Le rôle du notaire dans la rédaction d’un testament

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Peut-on forcer la vente d’un immeuble appartenant à une SCI sans le consentement de l’associé unique ?

Le cas de la dissolution pour mésentente

L’article 1844-7, 5° du Code Civil dispose que le tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs peut ordonner la dissolution anticipée d’une société, «notamment en cas d’inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société». Continuer la lecture de Peut-on forcer la vente d’un immeuble appartenant à une SCI sans le consentement de l’associé unique ?

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Comment forcer la vente d’un immeuble tenu par une SCI sans l’accord de l’unique coassocié ? Partie 2

La désignation d’un administrateur provisoire comme solution de courte durée

Il est également possible d’envisager la désignation d’un administrateur provisoire par la saisine en référé du président du Tribunal de Grande Instance sur le fondement de l’article 808 du Code de procédure civile qui dispose : « Dans tous les cas d’urgence, le président du Tribunal de Grande Instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». Continuer la lecture de Comment forcer la vente d’un immeuble tenu par une SCI sans l’accord de l’unique coassocié ? Partie 2

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Comment forcer la vente d’un immeuble tenu par une SCI sans l’accord de l’unique coassocié ? Partie 1

La désignation d’un administrateur provisoire

La mésentente des époux, seuls associés de la SCI, peut entraîner d’importantes difficultés de gestion. Ils peuvent alors solliciter auprès du JAF la désignation d’un administrateur provisoire, sur le fondement de l’article 220-1 du Code civil. Continuer la lecture de Comment forcer la vente d’un immeuble tenu par une SCI sans l’accord de l’unique coassocié ? Partie 1

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Que se passe-t-il en cas de manquement au devoir de conseil de la part de votre notaire ?

Le devoir de conseil acté par la jurisprudence contemporaine

C’est surtout sur le terrain du manquement à son devoir de conseil que la faute du notaire peut être caractérisée.
En vertu de la loi du 25 Ventôse an XI, la fonction du notaire consiste à conférer aux actes qu’il reçoit une authenticité. Continuer la lecture de Que se passe-t-il en cas de manquement au devoir de conseil de la part de votre notaire ?

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La portée du devoir de conseil du notaire

Une portée accrue avec le temps

La portée de ce devoir de conseil du notaire a été accrue par un renversement de la charge de la preuve. En effet, l’ancien article 1315 du code civil (nouvel article 1353) disposait : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver [al. 1er]. – Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation [al. 2] ». Continuer la lecture de La portée du devoir de conseil du notaire

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