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Catégorie : Actualité Juridique

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Air B’n’B : le projet d’un seuil d’assujettissement aux cotisations sociales en cours

Un rapport mitigé de la part de la Commission des Finances du Sénat

Afin de refondre la loi de financement de la Sécurité Sociale, le Sénat propose l’adoption d’un seuil unique concernant les charges sociales, Continuer la lecture de Air B’n’B : le projet d’un seuil d’assujettissement aux cotisations sociales en cours

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Les allègements fiscaux prévus pour encourager l’investissement locatif

L’investissement locatif est d’un côté dopé par ces allègements…

Au fil des mandats et des gouvernements, les lois promulguant des avantages fiscaux aux investisseurs se succèdent : Robien, Borloo, Pinel… toutes prennent le nom du ministre en poste à l’époque qui les a mises en place.
Ces lois couteuses à l’état et qui engagent pour au moins 6 ans (donc pèsent sur le budget pendant plusieurs années), gagneraient à être transformées en amortissement avec un statut général pour les bailleurs privés, ce qui pourrait assurer ainsi la stabilité fiscale. Pourtant pour le moment, elles restent indispensables pour les particuliers et ont prouvé depuis de nombreuses années leur utilité et leur efficacité.
Des projets sont actuellement en cours d’études pour en créer de nouveaux et remplacer ceux existant ou tout simplement les améliorer. Ainsi parmi les idées envisagées par les uns et les autres on retrouve :
– attribuer les mêmes aides budgétaires pour tous les bailleurs, aussi bien privés que publics, peu importe que vous soyez un bailleur social ou pas, que vous achetez dans une construction en zone de rénovation urbaine ou non ;
– création d’un statut de bailleur en fonction du locataire installé dans le bien immobilier : étudiants, bénéficiant d’aides sociales, au chômage…
– proposer des amortissements de très longue durée, jusqu’à 30 ans ;
– baisser la taxe sur les revenus fonciers si le loyer est moins élevé que le prix du marché ;
– baisser le taux de TVA si le bien acheté est garanti en location pour au moins 9 ans ;

… Mais « plombé » par la loi ALUR

La loi ALUR est aujourd’hui accusée d’être la source de nombreux maux dans le domaine immobilier.
A noter que pour le moment, les candidats à la présidentielle française de 2017 réfléchissent pour trouver des alternatives à la loi ALUR (loi pour l’Accès à un Logement et un Urbanisme Rénové) qui a représenté le frein principal à l’investissement locatif en 2016 à cause notamment de la partie sur l’encadrement des loyers parisiens (la région parisienne, qui dope le secteur du locatif). En cas de passage au pouvoir d’un autre parti que celui actuellement en place, cette mesure proposée par Cécile Duflot, alors ministre du Logement, pourrait même être carrément supprimée, au profit de nouvelles incitations fiscales.

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1 an après : bilan de l’encadrement des loyers prévus par la loi ALUR

Selon une étude parue récemment réalisée pour le compte de l’Association des Consommateurs CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie), le chiffre alarmant est sorti d’un bailleur privé sur deux dans l’illégalité à Paris (résultat fondé sur l’analyse de plus de 800 annonces trouvées sur les principaux sites internet de recherche d’appartements, que ce soit un logement meublé ou nu, proposé par une agence ou un particulier) Continuer la lecture de 1 an après : bilan de l’encadrement des loyers prévus par la loi ALUR

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Location vide : mise à disposition d’un logement décent (sécurité, santé des locataires, surfaces…)

Il faut savoir que certaines règles sont communes aux locations vides ainsi qu’aux locations meublées. Cependant, il existe également certaines différences lorsqu’il s’agit d’une location vide. Continuer la lecture de Location vide : mise à disposition d’un logement décent (sécurité, santé des locataires, surfaces…)

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Les obligations du bailleur dans le secteur social

Pour que les occupants des logements sociaux puissent vivre dans les normes et pour qu’ils puissent défendre leur droit, connaître les obligations des bailleurs devient impératif. Pour qu’un logement social puisse être qualifié d’habitable, il doit répondre aux normes de conformité exigées par la loi : il s’agit des normes de décence. Les textes y afférents sont stipulés dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Les caractéristiques que doivent avoir les logements sociaux sont détaillées dans ce décret. Néanmoins, ces derniers doivent garantir la santé et la sécurité des locataires par l’absence de risques ostensibles. De plus, la demeure doit disposer du confort minimum adapté à l’usage d’habitation.

En cas de manquement à cette obligation de décence, le bailleur est tenu de mettre en conformité le logis. Généralement, c’est le locataire qui revendique cette mise en conformité. Si le bailleur prend du temps à exécuter les travaux d’amélioration, les autorités compétentes peuvent lui soustraire le versement de l’allocation logement. Cette aide pourrait être attribuée directement au locataire si ce dernier justifie le fait d’avoir instruit une requête de mise en conformité.

Si telle est la principale obligation du bailleur dans le secteur social, il est pareillement tenu de respecter d’autres engagements. Il doit garantir l’usage paisible des lieux. Les locaux doivent être préservés des défauts de nature et des vices non déclarés dans l’état des lieux. L’habitation qu’il met à la disposition des locataires doit être en bon état, et réparable si besoin. C’est pareil pour les équipements lorsque le contrat fait référence à cela. Les entretiens et réparations qui ne sont pas stipulés dans le bail et qui ne concernent pas directement la location incombent au propriétaire. Les aménagements initiés par les locataires, lorsque ceux-ci ne transforment pas l’ensemble des locaux, peuvent être accordés. Les détails concernant ces obligations du bailleur sont visibles dans les textes de loi du 06 juillet 1989, plus exactement à l’article 6 de la loi Hoguet.

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La commission départementale de conciliation : Son rôle au quotidien

La commission départementale de conciliation, parfois aussi appelé CDC, est un organisme présent dans chaque département, qui aide bailleurs et locataires à trouver une solution à l’amiable en cas de litige. Qui se cache derrière cette commission, et quelles sont ses missions au quotidien ?
Nous vous expliquons tout pour que vous puissiez mieux comprendre le rôle, les missions et l’importance de cet organisme.
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Le congé pour valorisation du patrimoine : améliorer notablement l’état existant

Le propriétaire bailleur ne peut donner congé à son locataire que moyennant le respect d’un préavis de six mois avant l’échéance du bail et dans un nombre limité de cas. L’un des moins connus de ces cas justifiant un congé est le congé pour valorisation du patrimoine, motif légitime pour reprendre la main sur son bien à condition cependant d’en respecter le fond et la forme.

Le projet invoqué doit être réel

Le locataire est en droit de s’opposer au congé si les travaux envisagés ne justifient pas son éviction. Le projet du propriétaire doit être réel et prêt à se concrétiser, ce qu’il pourra démontrer notamment par la production d’un devis détaillé des travaux envisagés. Il doit aussi s’agir d’un vrai projet d’amélioration, par exemple la remise aux normes d’un logement ancien et vétuste : les tribunaux ont ainsi validé le projet d’un propriétaire qui désirait fusionner deux chambres de bonnes en dessous des 9 m2 minima pour en faire un véritable studio avec sanitaire. En cas de doute sur les travaux admissibles pour donner congé à son locataire, il ne faut pas hésiter à consulter un avocat immobilier, dont les conseils seront précieux sur un sujet aussi technique.

Le congé doit être donné dans les formes

Le propriétaire désireux de donner un congé pour valorisation du patrimoine doit respecter les formes prévues par la loi : le congé doit être donné sous une des formes légales (lettres recommandé avec accusé de respiration, acte d’huissier, remise en main propre contre signature), dans un délai effectif de six mois et en précisant sans ambiguïté le motif du congés. Toute erreur formelle est susceptible d’entraîner la nullité du congé… et donc la tacite reconduction du bail ! Recourir à un avocat immobilier pour sécuriser cette procédure de congé et s’assurer qu’elle sera inattaquable est ainsi une sage précaution, susceptible d’éviter de lourdes conséquences ultérieurement.

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Les dégradations imputables au locataire

En droit immobilier, les dégradations d’un logement sont l’une des premières causes de contentieux entre propriétaires et locataires, chacun ignorant souvent quelles charges lui incombent.

L’imputabilité des dégradations au propriétaire ou au locataire est pourtant fixée par la loi.
Selon celle-ci, le propriétaire doit prendre en charge l’ensemble des dégâts liés au vieillissement normal du logement. Continuer la lecture de Les dégradations imputables au locataire

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La concertation locative

En France, les organismes ne peuvent envisager une réalisation de projets de grande importance sans élaborer une concertation ou une consultation avec les habitants. De ce fait, quels que soient les travaux prévus tels que la réhabilitation ou les travaux liés à la charge locative, le Droit Immobilier exige l’avis des habitants. De plus, ces usagers tiennent une place importante aux yeux des bailleurs sociaux en France. Continuer la lecture de La concertation locative

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Le Crédit Révolving 2/2

A défaut de réaction du débiteur l’ordonnance devient définitive et toute contestation devient désormais impossible.

Le second réflexe est donc d’être particulièrement attentif aux actes qui vous sont signifiés (c’est-à-dire portés) par un Huissier de Justice à votre domicile.

Le créancier peut également tenter d’obtenir un jugement à votre encontre.

Il vous sera alors signifié une assignation devant le Tribunal d’Instance, juridiction quasi exclusivement compétente en matière de crédit revolving.

Si une ordonnance d’injonction de payer vous est signifiée, vous disposez d’un délai d’un mois pour FAIRE opposition en saisissant par Lettre RAR le Tribunal d’Instance, vous serez convoqué ultérieurement devant cette juridiction pour développer vos moyens de défense.

Si vous êtes assignée une date vous sera indiquée pour vous présenter au Tribunal, vous laissant le temps nécessaire pour organiser votre défense.

Ces moyens de défense sont nombreux en cette matière.

L’articulation de ces moyens de défense peut vous permettre de diminuer votre endettement voir de l’effacer.

REGLES CONCERNANT L’OFFRE DE CREDIT RENOUVELLABLE

En application de l’article L. 311-8-1 du Code de la consommation, issu de la loi du 17 mars 2014, lorsqu’un prêteur ou un intermédiaire de crédit propose au consommateur, sur le lieu de vente ou par un moyen de vente à distance, un contrat de crédit pour financer l’achat de biens ou de prestations de services particuliers pour un montant supérieur à 1 000 € (C. consom., art. D. 331-10-1), le prêteur ou l’intermédiaire de crédit doit accompagner l’offre de crédit renouvelable d’une proposition de crédit amortissable.

Des règles particulières encadrent le crédit renouvelable assorti d’une carte de crédit considéré comme le plus dangereux.

Ainsi lorsqu’une carte de crédit est associée au contrat de crédit renouvelable, la mention « carte de crédit » doit être spécifiée en caractères lisibles au recto de la carte (C. consom., art. L. 311-16 al. 1er).

Par exemple lorsque le Crédit renouvelable est assorti d’une carte de fidélité, le bénéfice de ces avantages ne peut être subordonné au paiement à crédit.

Dans ce cas, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit a l’obligation de proposer au consommateur la possibilité de payer au comptant avec cette carte.

Pour les crédits renouvelables, le prêteur doit remettre à l’emprunteur une fiche d’information précontractuelle. La fiche est celle prévue pour tous les crédits à la consommation (C. consom., art. L. 311-6, I).

La fiche doit indiquer le montant total du crédit (C. consom., art. L. 311, 8°). Le plafond correspond aux sommes rendues disponibles que l’emprunteur peut utiliser en totalité ou par fraction. Il s’agit du découvert utile. La notion de montant maximum du découvert autorisé ne correspond pas à des sommes disponibles. Il faut donc une nouvelle offre pour débloquer de telles sommes.

L’établissement d’un contrat de crédit est obligatoire pour la conclusion du contrat initial et dans les mêmes conditions, pour toute augmentation du crédit consentie ultérieurement (C. consom., art. L. 311-16, al. 1er).

L’appellation crédit renouvelable est obligatoire lorsqu’il s’agit d’une ouverture de crédit qui assortie ou non de l’usage d’une carte de crédit offre à son bénéficiaire la possibilité de disposer de façon fractionnée aux dates de son choix du montant du crédit consenti.

Dans le contrat de crédit renouvelable doivent figurer toutes les mentions exigées pour tout crédit, avec des particularités notamment concernant le montant du crédit, le taux du crédit, les conditions de remboursement, la durée du contrat.

Toutes ses exigences sont sanctionnées par la déchéance du droit aux intérêts contractuels, cette sanction est particulièrement efficace puisqu’elle peut avoir pour effet de réduire très sensiblement votre dette voir de l’effacer.

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Le Crédit Révolving 1/2

Le cabinet SCHAEFFER AVOCAT pourra vous assister, conseiller, défendre sur toutes les questions relatives au crédit revolving, carte de crédit. Vous ne savez plus quoi faire face à une société de recouvrement ou un huissier qui vous harcèle. Vous avez reçu une convocation en justice et ne savez pas comment réagir. Contactez-nous.

Qu’est-ce qu’un crédit revolving ou renouvelable

L’expression désigne l’ouverture de crédit qui, assortie ou non de l’usage d’une carte de crédit, offre à son bénéficiaire la possibilité de disposer de façon fractionnée, aux dates de son choix, du montant du crédit consenti.

Le crédit renouvelable prend la forme d’un compte permanent qui donne droit à un crédit renouvelable. Continuer la lecture de Le Crédit Révolving 1/2

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Si vous n’arrivez plus à subvenir à vos besoins et que vous possédez des épargnes types PEE et PERCO nous pouvons vous aider.

Nous mettrons toute notre expérience à votre service en vue de déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

Après une étude du dossier par le Président de la Commission, un certificat de recevabilité sera établi et suspendra toutes les poursuites judiciaires engagées.

Si le dossier le permet, la commission de surendettement prévoira ensuite un plan de remboursement adapté à votre situation financière.

Dans la situation de surendettement, les épargnes bloquées peuvent alors être débloquées par anticipation afin de pouvoir rembourser une partie ou la totalité des dettes de la personne possédant ces épargnes.

Cependant, il faut être particulièrement rigoureux concernant le délai relatif à la demande de déblocage que l’on soit au moment de la constitution du dossier de surendettement ou devant le juge de l’exécution.

N’hésitez pas à nous contacter pour toute demande de renseignement.

 

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GIE – Groupe d’intérêt économique

Le groupement d’intérêt économique (GIE) est une structure juridique qui permet à ses membres, personnes physiques et/ou morales, de faciliter ou de développer leur activité économique, d’améliorer ou d’accroitre les résultats de cette activité.
Compte tenu de cet avantage et de la grande liberté qu’offre le législateur dans l’organisation de cette structure, la constitution d’un GIE peut se révéler très intéressant. Continuer la lecture de GIE – Groupe d’intérêt économique

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Travaux dans les parties communes et privatives : pour une bonne exécution des travaux

Tout d’abord, le règlement spécifique de la copropriété doit lister les parties communes ainsi que privatives.
La plupart des travaux à réaliser dans les parties communes sont à voir avec le syndicat. Mais tout dépend du type d’ouvrage puisque les copropriétaires peuvent procéder à un vote (la majorité doit être obtenue selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Votre avocat immobilier Paris sera là pour vous aider. Mais attention, selon le type de travaux à achever, une autorisation administrative peut être également demandée. Continuer la lecture de Travaux dans les parties communes et privatives : pour une bonne exécution des travaux

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La légalité de la lettre recommandée électronique : la validité de l’écrit

Alors que les emails remplacent de plus en plus les courriers papier, on peut se demander si un email peut avoir la même portée juridique qu’une lettre recommandée classique. Voyons sous quelles conditions la lettre recommandée électronique peut avoir une réelle validité. En cas de doute, n’hésitez pas à vous adresser à un Avocat Immobilier Paris qui vous indiquera la marche à suivre. Continuer la lecture de La légalité de la lettre recommandée électronique : la validité de l’écrit

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Reprise des logements abandonnés par le locataire

La loi du 22 décembre 2010 a établi une procédure qui permet au propriétaire de reprendre possession du logement loué lorsque le locataire est parti sans donner congé. En effet, le propriétaire doit engager des démarches spécifiques pour pouvoir récupérer le bien loué abandonné par le locataire. Il doit donc solliciter un huissier de justice pour constater l’abandon des locaux et saisir le juge afin d’obtenir la résiliation du bail d’habitation. Continuer la lecture de Reprise des logements abandonnés par le locataire

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Expulsion du locataire pour défaut d’assurance

Il sera rappelé que l’assurance habitation du locataire est une obligation légale encadrée par la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

L’article 7 impose au locataire de présenter au bailleur une attestation d’assurance au moment d’entrer dans les lieux. Les années suivantes, la présentation de l’attestation s’effectue à la demande du propriétaire.

Dès lors que le locataire manifeste un défaut d’assurance, le propriétaire peut résilier le bail.

Le propriétaire doit respecter le cadre légal qui impose l’envoi d’un commandement par huissier de présenter l’attestation d’assurance dans un délai d’un mois. Ce commandement doit respecter des conditions de fond et de forme A défaut, le propriétaire pourra engager une procédure judiciaire.

Si le locataire régularise sa situation dans le délai imparti, le propriétaire ne pourra plus continuer la procédure.

Ainsi, il sera fortement conseillé au propriétaire qui se trouve dans cette situation de consulter un avocat afin qu’il entame une procédure de résiliation du bail et d’expulsion.

Ain d’éviter tout litige avec le locataire, nous vous conseillons lors de la conclusion du bail d’habitation de stipuler expressément pour l’obligation pour le locataire de présenter une attestation d’assurance.

Il sera fortement conseillé au propriétaire de se prémunir de tout défaut d’assurance habitation du locataire. Ainsi, nous conseillions au bailleur de souscrire une assurance de propriétaire non occupant.

Concernant le défaut d’assurance du locataire et de ses conséquences, nous conseillons au propriétaire de consulter un cabinet d’avocats afin de prémunir contre toutes difficultés.

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Expulsion du locataire pour non-respect du congé consécutif à l’achat  d’un bien occupé

Les dispositions de la loi ALUR a profondément modifié les règles applicables aux baux habitation.

Le congé est l’acte par lequel le propriétaire peut mettre fin au bail d’habitation.
Lorsqu’il rachète un logement déjà occupé, le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé à l’actuel locataire pour vendre ou pour habiter avant un certain délai Continuer la lecture de Expulsion du locataire pour non-respect du congé consécutif à l’achat d’un bien occupé

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La loi MOLLE : Loi de Mobilisation pour le logement et de Lutte contre l’Exclusion

Focus sur la loi MOLLE
La loi MOLLE (Mobilisation pour le logement et de Lutte contre l’Exclusion) date du 25/03/2009. Composée de plus de 100 articles (conter 27 à l’origine), elle a vocation à accroitre le droit du logement mais aussi à protéger le locataire. Ainsi, il est désormais interdit pour le propriétaire ou le gestionnaire d’habitation de cumuler une assurance de loyers impayés avec une caution solidaire dans le cadre d’un bail d’habitation non meublée. Cette interdiction pour but de faciliter la location et d’éviter le cumul de conditions qui sanctionne les ménages les plus modestes.

Présentation globale de la loi Molle (dite loi Boutin)

Outre l’article précédemment cité, la loi a pour vocation d’accroître le droit du logement via des constructions de HLM et des réhabilitations. Par exemple, dans des villes qui n’ont pas encore atteint le pourcentage de logement sociaux imposés, le préfet aura la priorité (le droit de préemption) sur les terrains. De plus, un “programme national de requalification des quartiers anciens dégradés” est mis en place.
La loi Boutin souhaite aussi réguler les occupations dans les HLM et veille à requalifier les baux de certains personnes non nécessiteuses (avec un revenu correspondant au double du plafond) en un bail non renouvelable de 3 ans.

Focus sur les implications pour le propriétaire et le locataire de la loi MOLLE

Désormais, l’état souhaite accélérer les capacités d’hébergement et les solutions de transit. Une personne expulsée bénéficie d’un an et non plus de 3 ans pour se voir proposer une solution similaire d’hébergement. En outre, le contrat de location est concerné par la loi. La surface habitable doit être expressément mentionnée et calculée selon les normes posées par loi MOLLE (pour rappel une location inférieure à 9m2 est illégale) tandis la quittance de loyer doit être “transmise gratuitement”. Auparavant la loi mentionnait que le bailleur devait lui “remettre”.

Il est à noter que certains articles de la loi ont été censurés. Par exemple la loi d’origine imposait l’équipement dans les 5 ans de l’ensemble des parcs immobiliers HLM des détecteurs de fumées sous peine d’importantes amendes pécuniaires.

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Le droit au logement opposable : la commission de conciliation dans la loi DALO

En quoi consiste le droit au logement opposable ?

Il s’agit d’un droit du logement mis en place en 2007, qui permet aux personnes dont le logement ne garantit pas une dignité suffisante de bénéficier d’un logement qui garantisse une qualité de vie minimale.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de ce droit ?

Il faut se trouver dans une situation d’impossibilité de trouver un nouveau logement, tout en pouvant prouver qu’une recherche a été effectuée pendant une durée suffisamment longue. C’est une commission de médiation qui décide quelles personnes peuvent prétendre à ce droit, après dépôt d’un dossier. Seule cette commission pourra attester de l’absence de logement après de nombreuses demandes.

Quelles personnes peuvent être considérées prioritaires par rapport à ce droit du logement ?

C’est important d’être de nationalité française ou de posséder un titre de séjour valable pour bénéficier du droit. Il faut aussi pouvoir prouver son incapacité à acquérir un nouveau logement. Par ailleurs, il faut pouvoir correspondre aux conditions pour prétendre à l’obtention d’un logement social, sans avoir pu en trouver un pendant au moins 6 ans.
En 2011, un fonds national spécial (le FNAVDL) a été créé pour financer une aide (l’AVDL) aux personnes demandeuses d’un meilleur logement. L’AVDL peut donc conseiller les personnes qui sont considérées comme prioritaires par rapport aux commissions de médiation.

Comment fonctionne la commission de conciliation dans le cadre de la loi DALO ?

La raison pour laquelle une personne peut rester incapable de trouver un logement peut aussi être liée à un problème d’expulsion par un propriétaire. Dans ce type de situation, une commission de conciliation peut aider à trouver une solution avec le propriétaire en question. La saisie d’une commission de conciliation étant gratuite, elle est aussi accessible aux personnes défavorisées.
Il est imaginable de demander à un propriétaire d’effectuer des travaux pour rendre une habitation à nouveau décente. Avant l’existence de cette loi, la saisie de la commission de conciliation était obligatoire. Ce n’est, depuis la création de cette loi, plus chose nécessaire. C’est possible aujourd’hui pour chaque partie de saisir un juge directement, ce qui permet de simplifier la procédure. C’est ce juge qui pourra décider à quel niveau et dans quelle mesure des travaux de rénovation s’imposent. Le juge a aussi le droit de demander la suspension ou la diminution du prix du loyer jusqu’à exécution des travaux, c’était déjà le cas avant l’apparition de la loi DALO.

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