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Catégorie : Actualité Juridique

Cabinet Schaeffer Avocats: Information juridique - Lawperationnel > Actualité Juridique

La légalité de la lettre recommandée électronique : la validité de l’écrit

Alors que les emails remplacent de plus en plus les courriers papier, on peut se demander si un email peut avoir la même portée juridique qu’une lettre recommandée classique. Voyons sous quelles conditions la lettre recommandée électronique peut avoir une réelle validité. En cas de doute, n’hésitez pas à vous adresser à un Avocat Immobilier Paris qui vous indiquera la marche à suivre. Continuer la lecture de La légalité de la lettre recommandée électronique : la validité de l’écrit

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Reprise des logements abandonnés par le locataire

La loi du 22 décembre 2010 a établi une procédure qui permet au propriétaire de reprendre possession du logement loué lorsque le locataire est parti sans donner congé. En effet, le propriétaire doit engager des démarches spécifiques pour pouvoir récupérer le bien loué abandonné par le locataire. Il doit donc solliciter un huissier de justice pour constater l’abandon des locaux et saisir le juge afin d’obtenir la résiliation du bail d’habitation. Continuer la lecture de Reprise des logements abandonnés par le locataire

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Expulsion du locataire pour défaut d’assurance

Il sera rappelé que l’assurance habitation du locataire est une obligation légale encadrée par la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

L’article 7 impose au locataire de présenter au bailleur une attestation d’assurance au moment d’entrer dans les lieux. Les années suivantes, la présentation de l’attestation s’effectue à la demande du propriétaire.

Dès lors que le locataire manifeste un défaut d’assurance, le propriétaire peut résilier le bail.

Le propriétaire doit respecter le cadre légal qui impose l’envoi d’un commandement par huissier de présenter l’attestation d’assurance dans un délai d’un mois. Ce commandement doit respecter des conditions de fond et de forme A défaut, le propriétaire pourra engager une procédure judiciaire.

Si le locataire régularise sa situation dans le délai imparti, le propriétaire ne pourra plus continuer la procédure.

Ainsi, il sera fortement conseillé au propriétaire qui se trouve dans cette situation de consulter un avocat afin qu’il entame une procédure de résiliation du bail et d’expulsion.

Ain d’éviter tout litige avec le locataire, nous vous conseillons lors de la conclusion du bail d’habitation de stipuler expressément pour l’obligation pour le locataire de présenter une attestation d’assurance.

Il sera fortement conseillé au propriétaire de se prémunir de tout défaut d’assurance habitation du locataire. Ainsi, nous conseillions au bailleur de souscrire une assurance de propriétaire non occupant.

Concernant le défaut d’assurance du locataire et de ses conséquences, nous conseillons au propriétaire de consulter un cabinet d’avocats afin de prémunir contre toutes difficultés.

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Expulsion du locataire pour non-respect du congé consécutif à l’achat  d’un bien occupé

Les dispositions de la loi ALUR a profondément modifié les règles applicables aux baux habitation.

Le congé est l’acte par lequel le propriétaire peut mettre fin au bail d’habitation.
Lorsqu’il rachète un logement déjà occupé, le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé à l’actuel locataire pour vendre ou pour habiter avant un certain délai Continuer la lecture de Expulsion du locataire pour non-respect du congé consécutif à l’achat d’un bien occupé

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La loi MOLLE : Loi de Mobilisation pour le logement et de Lutte contre l’Exclusion

Focus sur la loi MOLLE
La loi MOLLE (Mobilisation pour le logement et de Lutte contre l’Exclusion) date du 25/03/2009. Composée de plus de 100 articles (conter 27 à l’origine), elle a vocation à accroitre le droit du logement mais aussi à protéger le locataire. Ainsi, il est désormais interdit pour le propriétaire ou le gestionnaire d’habitation de cumuler une assurance de loyers impayés avec une caution solidaire dans le cadre d’un bail d’habitation non meublée. Cette interdiction pour but de faciliter la location et d’éviter le cumul de conditions qui sanctionne les ménages les plus modestes.

Présentation globale de la loi Molle (dite loi Boutin)

Outre l’article précédemment cité, la loi a pour vocation d’accroître le droit du logement via des constructions de HLM et des réhabilitations. Par exemple, dans des villes qui n’ont pas encore atteint le pourcentage de logement sociaux imposés, le préfet aura la priorité (le droit de préemption) sur les terrains. De plus, un « programme national de requalification des quartiers anciens dégradés » est mis en place.
La loi Boutin souhaite aussi réguler les occupations dans les HLM et veille à requalifier les baux de certains personnes non nécessiteuses (avec un revenu correspondant au double du plafond) en un bail non renouvelable de 3 ans.

Focus sur les implications pour le propriétaire et le locataire de la loi MOLLE

Désormais, l’état souhaite accélérer les capacités d’hébergement et les solutions de transit. Une personne expulsée bénéficie d’un an et non plus de 3 ans pour se voir proposer une solution similaire d’hébergement. En outre, le contrat de location est concerné par la loi. La surface habitable doit être expressément mentionnée et calculée selon les normes posées par loi MOLLE (pour rappel une location inférieure à 9m2 est illégale) tandis la quittance de loyer doit être « transmise gratuitement ». Auparavant la loi mentionnait que le bailleur devait lui « remettre ».

Il est à noter que certains articles de la loi ont été censurés. Par exemple la loi d’origine imposait l’équipement dans les 5 ans de l’ensemble des parcs immobiliers HLM des détecteurs de fumées sous peine d’importantes amendes pécuniaires.

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Le droit au logement opposable : la commission de conciliation dans la loi DALO

En quoi consiste le droit au logement opposable ?

Il s’agit d’un droit du logement mis en place en 2007, qui permet aux personnes dont le logement ne garantit pas une dignité suffisante de bénéficier d’un logement qui garantisse une qualité de vie minimale.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de ce droit ?

Il faut se trouver dans une situation d’impossibilité de trouver un nouveau logement, tout en pouvant prouver qu’une recherche a été effectuée pendant une durée suffisamment longue. C’est une commission de médiation qui décide quelles personnes peuvent prétendre à ce droit, après dépôt d’un dossier. Seule cette commission pourra attester de l’absence de logement après de nombreuses demandes.

Quelles personnes peuvent être considérées prioritaires par rapport à ce droit du logement ?

C’est important d’être de nationalité française ou de posséder un titre de séjour valable pour bénéficier du droit. Il faut aussi pouvoir prouver son incapacité à acquérir un nouveau logement. Par ailleurs, il faut pouvoir correspondre aux conditions pour prétendre à l’obtention d’un logement social, sans avoir pu en trouver un pendant au moins 6 ans.
En 2011, un fonds national spécial (le FNAVDL) a été créé pour financer une aide (l’AVDL) aux personnes demandeuses d’un meilleur logement. L’AVDL peut donc conseiller les personnes qui sont considérées comme prioritaires par rapport aux commissions de médiation.

Comment fonctionne la commission de conciliation dans le cadre de la loi DALO ?

La raison pour laquelle une personne peut rester incapable de trouver un logement peut aussi être liée à un problème d’expulsion par un propriétaire. Dans ce type de situation, une commission de conciliation peut aider à trouver une solution avec le propriétaire en question. La saisie d’une commission de conciliation étant gratuite, elle est aussi accessible aux personnes défavorisées.
Il est imaginable de demander à un propriétaire d’effectuer des travaux pour rendre une habitation à nouveau décente. Avant l’existence de cette loi, la saisie de la commission de conciliation était obligatoire. Ce n’est, depuis la création de cette loi, plus chose nécessaire. C’est possible aujourd’hui pour chaque partie de saisir un juge directement, ce qui permet de simplifier la procédure. C’est ce juge qui pourra décider à quel niveau et dans quelle mesure des travaux de rénovation s’imposent. Le juge a aussi le droit de demander la suspension ou la diminution du prix du loyer jusqu’à exécution des travaux, c’était déjà le cas avant l’apparition de la loi DALO.

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L’assurance loyers impayés pour les étudiants et les apprentis

Normalement, pour louer un logement et pouvoir bénéficier de l’assurance loyer impayé, un propriétaire doit choisir un locataire ayant des revenus au moins équivalent à deux mois de loyer. Dans ce cas, il ne peut pas demander une caution cumulée avec cette assurance. S’il opte pour la caution, il ne peut alors bénéficier de l’assurance GLI ou garantie loyer impayé. Il existe une exception à cette règle car depuis le 26 novembre 2009, Continuer la lecture de L’assurance loyers impayés pour les étudiants et les apprentis

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Achat d’un bien immobilier en zone  de carrière

Paris et une grande partie de l’Ile-de-France sont bâtis sur des vides, conséquences de l’extraction du calcaire en sous-sol depuis le Moyen Age.
Habiter au-dessus d’une ancienne carrière est donc fréquent en Ile-de-France et cela comporte des risques et notamment l’effondrement de maisons et de jardins.

Ainsi, lorsqu’une personne souhaite acquérir un terrain, elle doit aller se renseigner à l’Inspection générale des carrières. S’il est indiqué que le bien immobilier est construit sur une zone de carrière, cela signifie qu’il sur un vide en sous-sol, qui peut se dégrader, remonter en surface, entraîner des fissures, et/ou un effondrement du terrain.

Il est important de savoir que le propriétaire du terrain est propriétaire du sous-sol et en est donc resposable.

Ainsi, le propriétaire d‘un bien immobilier construit sur une zone de carrière sera contraint, à ses frais, de combler ce sous-sol. Ce comblement peut s’avérer très couteux soit de l’ordre de 70.000 à 80.000 €.

Enfin, si ce propriétaire souhaite effectuer des travaux qui nécessite un permis de construire, il sera contraint d’obtenir l’avis conforme de l’Inspection Générale des Carrières afin de pouvoir effectuer ces travaux.

En général, l’Inspection Générale des Carrières demande à ce que le propriétaire prouve qu’il peut effectuer les travaux sans danger. Or, pour ce faire, le propriétaire devra recourir à une société spécialisée qui effectuera les sondages du sous-sol.
Ces prestations sont onéreuses et sont de l’ordre de 15.000 € à 20.000 € en fonction de la surface du terrain

Ainsi, un propriétaire peut se voir contraint d’effectuer dans un premier temps, à ses frais, des sondages et dans un second temps, des travaux de comblement des sous-sols.

Il sera rappelé que toute vente immobilière doit être constatée par acte notarié. Après la signature de l’avant-contrat, le notaire réunit différentes pièces indispensables à la signature de l’acte de vente. Son travail ne se limite pas à collecter les informations, mais il procède à leur analyse afin d’assurer la conformité des faits et du droit, ainsi que la sécurité juridique de l’acte.
En outre, le notaire est tenu à une obligation d’information.

Si l’acte notarié ne fait pas mention que le bien immobilier est situé sur une zone de carrière alors que tel est le cas, la responsabilité du notaire pourra être engagée puisqu’il lui appartient de procéder à ces vérifications sommaires en demandant un certificat d’urbanisme .
Dans ce cas, l’acte de vente pourra être annulé pour vice caché.

SI l’acte notarié prévoit que le bien immobilier est situé en zone de carrière, il me semble que pour un acheteur non-professionnel uniquement, ce dernier pourra mettre en jeu la responsabilité du notaire pour défaut d’information et solliciter les dommages et intérêts (remboursement des frais de sondages et de comblement).
En effet, il apparaît que le notaire doit informer clairement le potentiel acheteur non- professionnel des risques et conséquences d’acheter un bien immobilier en zone de carrière.

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Bailleur, quelles sont les conditions de délivrance d’un congé ?

En tant que bailleur, vous pouvez récupérer un logement mis en location mais lorsque le logement est la résidence principale du locataire, il est obligatoire de faire suite à la délivrance d’un congé en bonne et due forme, dont les conditions déjà encadrées par le législateur dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,article 15, ont été renforcées par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Quelles sont les conditions de la délivrance d’un congé

Pour être valable, le congé ne peut intervenir qu’à chaque échéance du contrat de bail.
Il est impossible de donner congé en cours de bail, bien qu’il soit possible de vendre à tout moment son logement mais dans ce cas le bail se poursuivra aux mêmes conditions et pour le temps restant à courir avec le nouveau propriétaire.

Les trois hypothèses pour la délivrance de ce congé:

  • Congé justifié par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
  • Congé pour vendre
  • Congé pour reprise personnelle

Toutefois le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. Cette interdiction ne s’applique pas lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond ci-dessus.
En ce qui concerne les motifs du congé, la liste des personnes pouvant bénéficier de la reprise du logement est limitative :

Nullité

« A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. »

Les conditions du congé sont strictes

  • A peine de nullité le congé doit être délivré au moins six mois avant son terme lorsqu’il émane du bailleur.
  • De plus, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours
  • Tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

Quant à la forme requise , le congé doit être donné selon l’un des trois modes suivants :

  • Lettre recommandée avec demande d’avis de réception
  • La remise en main propre contre récépissé ou émargement mais uniquement pour les contrats de location vide signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014
  • L’acte d’huissier, ce qui est la formule la plus sûre

Dans tous les cas, le bailleur doit joindre à son congé pour reprise ou pour vente une notice relative aux obligations du bailleur et aux voies et recours et d’indemnisation du locataire.
Ces dispositions étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé et un congé délivré pour un autre motif ou selon des modalités ne respectant pas les termes de la loi ne serait pas valable.
La loi ALUR prévoit la suspension du congé dans les cas où l’immeuble présente un danger pour la santé des occupants ou des voisins ou lorsque l’immeuble menace ruine.

Lorsque le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, ces dispositions ne s’appliquent pas. Seules les clauses du contrat tiennent lieu d’obligation.

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Résolution du contrat de vente immobilière et indemnité d’immobilisation

Lors de la signature d’un compromis de vente immobilière (appelé également promesse synallagmatique de vente), il est prévu que l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation qui est souvent bloqué entre les mains du Notaire chargé de l’acte définitif de vente.

En fonction des cas, cette immobilisation sera reversée à l’acquéreur ou imputé sur le prix d’achat du bien immobilier.

Notamment, lorsque le futur acquéreur s’est engagé à acheter le bien immobilier à condition d’obtenir le prêt nécessaire pour financer tout ou partie de cet achat, en principe, s’il ne parvient pas à obtenir son prêt dans le délai fixé dans le compromis, celui-ci est annulé et l’indemnité d’immobilisation doit lui être restituée.

Néanmoins, il appartient à l’acquéreur d’effectuer une réelle recherche de prêt et généralement, la promesse de vente prévoit l’obligation pour l’acquéreur de déposer le(s) dossier(s) de demande de prêt dans un certain délai, et de pouvoir en justifier par tout moyen de preuve écrite.

De fait, en cas de non-obtention du prêt, l’acquéreur ne peut en principe recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée qu’en prouvant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.

En vertu d’une jurisprudence bien établie, « il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ».

Une simple attestation de refus d’un établissement bancaire n’est généralement pas suffisante, encore faut-il que cette attestation rappelle la date de la demande, le taux, la durée, le montant, l’objet du crédit, le motif du refus (il faut pouvoir vérifier que les dossiers déposés auprès des banques étaient complets et permettaient un examen sérieux de la demande de prêt).

Selon la Cour de cassation, l’acheteur qui forme une demande de prêt incomplète, imprécise et vouée à l’échec commet un défaut de diligence fautif qui lui fait perdre le droit de recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée.

Il convient toutefois de préciser que la clause prévoyant l’indemnité d’immobilisation est souvent requalifiée par les Tribunaux en clause pénale, ce qui permet aux Juges d’en réduire éventuellement le montant s’ils estiment que la somme fixée par la promesse est bien supérieure au préjudice réellement subi par les vendeurs (dans l’hypothèse par exemple où ils très rapidement trouvé un autre acheteur, ou bien s’ils ont vendu à un prix supérieur…).

En toutes hypothèses, le Notaire ne peut être autorisé à libérer les fonds qu’il séquestre au titre de cette indemnité d’immobilisation qu’à condition que vendeur et acheteur soient d’accord sur la personne à qui la verser.
A défaut, seul un Tribunal pourra décider de la personne à qui revient cette somme.

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Ajouter une nouvelle activité pour un bail commercial

Si le bailleur ne conteste pas ou s’il le fait après le délai, le locataire peut procéder à l’ajout de la nouvelle activité mentionnée.

Le locataire ne peut en aucun cas commencer la nouvelle activité avant la réponse positive du bailleur ou du juge.
La possibilité de déspécialisation est d’ordre public, c’est-à-dire qu’aucune clause ne peut y faire obstacle.
Lorsque des travaux sont nécessaires au changement d’activité, ils ne doivent pas excéder six mois à compter de l’autorisation.

Dans le cas contraire, le bailleur pourrait invoquer la clause de résiliation en cas de cessation d’activité.

Si les nouvelles activités entrainent une modification de la valeur locative du local, le loyer pourra être revu en conséquence lors de la prochaine révision triennale (Art. L145-47 al.3 du Code de commerce) ou déplafonné lors du renouvellement.

La déspécialisation plénière sera demandée lorsque la nouvelle activité est fondamentalement différente de l’ancienne.

Les exceptions pour l’ajout d’une nouvelle activité

En principe, la dé-spécialisation plénière n’est pas possible sous réserve de certaines exceptions.
Deux conditions sont exigées (Art. L145-48 du Code de commerce).
– le changement doit être motivé à la fois par une certaine conjoncture économique et par une organisation plus rationnelle du secteur d’activité. On peut par exemple considérer qu’il existe trop de pressing dans un même quartier, ou à l’inverse qu’il n’existe pas assez de service de restauration.

– Le changement doit être conforme à la destination et aux caractéristiques de l’immeuble ou de la copropriété.

Le changement s’opère de la façon suivante : Le locataire doit demander l’autorisation au bailleur et détailler avec précision les activités envisagées : une demande trop générale serait nulle. Le locataire doit notifier sa demande aux éventuels créanciers inscrits au fonds de commerce.

Le bailleur a trois mois pour accepter, refuser ou poser ses conditions.

En cas de désaccord, le litige est porté devant le Tribunal de grande instance qui apprécie notamment la légitimité des motifs de refus invoqués par le bailleur.
Départ à la retraite ou invalidité

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La répartition des charges et dépenses dans un bail commercial

Dans un bail commercial, la répartition entre propriétaire et locataire des charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux est aujourd’hui encadrées par la loi Pinel qui a imposé le principe de l’encadrement de la répartition des charges. Ce principe s’applique aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.
Concernant les baux conclus ou renouvelés avant cette date, c’est le principe de la liberté contractuelle qui s’applique, permettant ainsi à chacune des parties cocontractantes de déterminer les charges qui incomberaient à chacune d’elles.
Désormais, en application de la loi Pinel, le contrat de bail commercial doit :
– comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges de copropriété, impôts, taxes et redevances liés au local loué ;
– indiquer leur répartition entre bailleur et preneur ;
– dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires en fonction de la surface exploitée.
Un état récapitulatif des charges de l’année N, comprenant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, doit être adressé par le bailleur au locataire, avant le 30 septembre de l’année N+1. S’il s’agit d’un immeuble en copropriété, l’état récapitulatif doit être transmis dans les trois mois suivant la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.
A la demande du locataire, le bailleur est dans l’obligation de lui remettre tout document justifiant le montant des charges qui lui est imputé.
En cours de bail, le bailleur doit informer les locataires de la création de nouvelles charges et de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre les parties.
Lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans (et ce dans les 2 mois qui suivant l’échéance triennale), le bailleur doit communiquer à chaque locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel et un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Les charges liées à la propriété des locaux qui ne peuvent être imputées au locataire, et donc incombent au bailleur sont les suivantes : les dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâti (ravalement murs de soutènement, clôtures, voûtes, digues, charpentes et toiture..), celles relatives aux travaux liés à la vétusté ou de mises aux normes lorsqu’il s’agit de grosses réparations, les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local loué, impôts, taxes et redevances liées à la propriété des locaux.
Les dépenses d’entretien et de réparations courantes, dites dépenses locatives sont à la charge du locataire.
Sont considérées comme telles les dépenses courantes d’eau, de gaz, d’électricité, les dépenses d’entretien et de réparations courantes (peintures, papiers peints, moquette, appareils de chauffages, compteurs, sanitaires, volets extérieurs…), les dépenses d’équipement de la copropriété (quote-part frais d’ascenseurs… ),les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique et enfin les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont bénéficie le locataire (taxes foncières, taxes enlèvement des ordures….).
L’obligation pour le locataire de supporter les charges liées à la propriété des locaux, incombant normalement au bailleur, doit être expressément prévue au contrat. Si elles ne sont pas précisées dans une clause particulière, elles ne sont pas récupérables par le bailleur qui en reste redevable.

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Le Cautionnement

Un bailleur sollicite fréquemment du locataire une caution personnelle destinée à garantir le paiement du loyer et l’exécution éventuelle des autres obligations qui lui incombent.
La caution peut être personnelle ou solidaire. En pratique, l’acte de caution est le plus souvent établi par acte indépendant dit « sous seing privé », c’est à dire signé directement entre les parties.
Toutefois, l’acte de caution peut tout aussi bien être établi sur le bail ou en annexe.
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Le renouvellement du bail Commercial (articles L. 145-1 à L.145-60 du Code de Commerce)

Le droit au renouvellement du bail commercial

Ce droit est d’ordre public ce qui signifie que le bail ne peut prévoir de clauses contraires. Dans la pratique, le bailleur pourra :
– Soit proposer le renouvellement à la fin du bail ou accepter la demande de renouvellement formulée par le locataire ;
– Soit refuser le renouvellement en versant une indemnité d’éviction ;
– Soit refuser le renouvellement en invoquant un motif légitime ce qui lui évite le paiement de l’indemnité d’éviction.

Les conditions du droit au renouvellement

Pour bénéficier de ce droit, le locataire doit satisfaire aux mêmes conditions que lors de la conclusion du bail initial. A cela s’ajoute que le locataire doit être le propriétaire du fonds de commerce même s’il est exploité par un tiers (le cas de la location-gérance) et que ce dernier ait été exploité de manière réelle et régulière au cours des trois années précédant la fin du bail sauf si le locataire rapporte des motifs légitime à une non-exploitation.

L’exercice du droit au renouvellement

Le congé donné par le bailleur

Au moins six mois avant la date d’expiration du bail commercial, le bailleur peut délivrer un congé par acte d’huissier au locataire .Ce congé comporte soit une offre de renouvellement que le locataire peut accepter ou aucune offre mais une indemnité d’éviction. S’il ne propose pas d’indemnité d’éviction, le bailleur doit invoquer un motif grave et légitime. Le bailleur peut se rétracter c’est-à-dire revenir sur son offre de renouvellement ou sa proposition d’indemnité d’éviction pour un motif grave et légitime découvert après l’envoi du congé.
Le bailleur peut également adresser une offre de renouvellement avec une modification du loyer. Le locataire peut accepter le renouvellement et le nouveau loyer ou accepter seulement le renouvellement et contester le loyer. Dans ce cas, une procédure sera initiée devant la Commission Départementale de Conciliation des Baux Commerciaux pour une solution amiable. A défaut, le Juge des Baux Commerciaux du Tribunal de Grande Instance sera saisi.

La demande de renouvellement par le locataire

S’il n’a pas reçu de congé dans les délais légaux, le locataire peut formuler une demande de renouvellement par acte d’huissier dans les six mois précédant la fin du bail. Le bailleur répond par acte d’huissier dans un délai de trois mois qui suit la réception de la demande. A défaut, le bailleur est supposé avoir accepté la demande. S’il refuse le renouvellement, le bailleur doit impérativement préciser dans sa réponse au locataire qu’il dispose d’un délai de deux ans pour contester son refus ou exiger le versement d’une indemnité d’éviction.

La reconduction tacite du bail commercial

Si le bailleur ne délivre pas de congé et si le locataire ne formule pas d’offre de renouvellement, le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée. Le bailleur peut délivrer un congé à tout moment avec un préavis de six mois et le locataire peut formuler une demande de renouvellement à tout moment.

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Le chèque, un outil de paiement réglementé

Le chèque est un instrument de paiement réglementé par le Code monétaire et financier.

Il s’agit d’un écrit en vertu duquel le donneur d’ordre appelé tireur donne au tiré (un établissement bancaire) l’ordre de payer à vue une somme déterminée à une troisième personne appelée bénéficiaire.

Les limites du chèque

En principe, il en peut être fait opposition au paiement d’un chèque, sauf dans des cas limitativement énumérés par la loi, à savoir :

  • en cas de perte, de vol, ou d’utilisation frauduleuse du chèque ; ou
  • en cas de procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire du porteur du chèque.

En vertu de l’article L 131-35 du Code monétaire et financier, l’émetteur d’un chèque qui fait opposition au paiement d’un chèque pour un motif illicite s’expose à des poursuites pénales.

L’opposition illicite par une personne physique est un délit puni de 5 ans d’emprisonnement et 375.000 € d’amende, ainsi que la peine complémentaire d’interdiction d’émettre des chèques pour une durée de 1 à 5 ans.

Et si vous êtes le bénéficiaire?

Dans le cas où vous êtes bénéficiaire d’un chèque dont on a fait opposition de manière litigieuse, vous pouvez exercer une action en main levée de l’opposition via une procédure d’urgence dite de référé.

Cette action doit être impérativement exercée dans l’année à compter de l’expiration du délai de présentation du chèque (soit un an et huit jours à compter de la date d’émission du chèque), sauf à perdre le bénéfice de la créance.

S’il est établi que l’opposition est illicite, le juge des référés ordonnera la mainlevée de l’opposition.

Compte tenu des délais de prescriptions raccourcis, il vous appartiendra d’agir vite avant l’extinction de la créance.

Le Cabinet SCHAEFFER vous permettra de préserver vos droits. Nous sommes disponibles à votre convenance pour prendre un rendez-vous afin de discuter plus longuement des moyens d’actions.

 

 

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Lors de la conclusion du contrat de bail commercial, le prix du loyer n’est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat. Il est basé sur la valeur locative du bien.

Le prix en fonction des taxes ?

Le prix est soumis à la TVA au taux normal de 20%.

En cours de bail, le loyer peut être révisé à la demande du bailleur ou du locataire au bout de trois années minimum depuis la date d’entrée en jouissance du locataire du bail d’origine.

Cette révision est automatique. Cette demande doit être signifiée par acte d’huissier ou adressée par LRAR et préciser le montant du loyer demandé. La révision prend effet à la date de la demande de révision.

Qu’est-ce que la révision triennale ?

La révision triennale est plafonnée (sauf en cas de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable sur l’activité commerciale du locataire ou en cas de déspécialisation du bail par le locataire).

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la hausse du loyer en cours ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel de référence qui est soit l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

La loi Pinel a créé le « plafonnement du déplafonnement ». Ainsi pour les contrats conclus ou renouvelés après 1er septembre 2024, la variation du loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure pour une année, à 10% du loyer payé en cours de l’année précédente.

De même pour ces contrats, l’Indice du Coût de la Construction (ICC) n’est plus l’indice de référence.

 

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À chaque fin de bail commercial, le locataire et/ou le propriétaire peuvent se mettre d’accord afin de fixer son renouvellement. C’est comme cela que le bail est renouvelé et son prix est souvent fixé et plafonné en appliquant seulement l’indexation.
Parfois, il existe des cas ou le loyer est déplafonné ce qui signifie que son montant est fixé à la valeur locative des locaux et non limité par l’indice des loyers commerciaux.

Afin d’éviter qu’une forte et brutale augmentation du loyer « ne compromettent la viabilité des entreprises commerciales et artisanales » la loi Pinel limité à 10% du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire.

Le Bailleur peut déplafonner le loyer dans les cas suivants :

  • Si le bail initial conclu est d’une durée supérieure à neuf années ;
  • Si le bail est d’une durée supérieure à 12 ans suite à une tacite reconduction ;
  • Si en cours de bail, le Bailleur démontre une modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative des locaux

Les éléments constitutifs de la valeur locative sont les caractéristiques des locaux (surface, état…), la destination des locaux loués (la nature de l’activité autorisé par le bail…), les obligations respectives des parties (l’importance des charges supportés par le locataire …), les facteurs locaux de commercialité (enseignes de notoriété, transports…) et les prix couramment pratiqués par le voisinage. Le caractère notable de la modification est laissé à l’appréciation souveraine du juge lequel, en pratique ordonne, préalablement à sa décision, une expertise judiciaire.
Les autres exceptions au principe du plafonnement du loyer est ceux des baux des terrains nus et des bureaux loués à usage exclusifs de bureaux.

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L’association des représentants de locataires : une réponse efficace aux conflits avec le bailleur.

Vous rencontrez des problèmes avec votre bailleur? Vous n’arrivez pas à comprendre les augmentations et réclamations des charges et de vos loyers ?

Une solution est possible, regroupez-vous en association de représentants de locataires. Continuer la lecture de L’association des représentants de locataires : une réponse efficace aux conflits avec le bailleur.

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Dans le cadre d’une copropriété, lorsque l’un des copropriétaires ne paye pas ses charges, les impayés sont supportés par toute la copropriété.

Cette situation peut rapidement peser sur tout à chacun.

D’où l’intérêt d’agir au plus vite.

Que faire en cas d’impayé ?

En cas d’impayés, il appartient en principe au syndic (lié au syndicat des copropriétaires par un contrat) d’agir, ce qui permet de ne pas attendre le rassemblement des copropriétaires en Assemblée Générale.

Néanmoins, il arrive parfois qu’après une ou plusieurs relances, le propriétaire défaillant ne règle pas ses dettes.

Le syndic doit alors envisager une action en justice pour recouvrer les impayés.

Quelles sont les procédures en cas d’impayés ?

Les procédures les plus opportunes sont souvent les procédures en référé ou les procédures d’injonction de payer, pour des raisons de rapidité et d’efficacité de ces actions.

Ainsi par exemple, si le syndic parvient à justifier de l’urgence de l’action, il obtiendra une condamnation beaucoup plus rapidement.

Dans tous les cas, le Tribunal à saisir dépendra du montant des dettes dues par le copropriétaire défaillant et pour certaines procédures, le recours à un avocat est obligatoire.

En tout état de cause, il est opportun de consulter un avocat dès le début des impayés : une rédaction de mise en demeure appropriée et la mise en place d’un échéancier permettra bien souvent d’éviter des frais de procédure onéreux et de recouvrer la dette plus rapidement.

Le cabinet d’avocats SCHAEFFER a développé des solutions efficaces et rapides pour pallier aux carences des copropriétaires défaillants et reste à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches.

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L’origine de la convocation

Plusieurs organes peuvent convoquer l’assemblée générale des copropriétaires :

  • Le syndic de copropriétaires au moins une fois par an ou chaque fois qu’il le juge utile ;
  • le conseil syndical représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires ; ou
  • tout copropriétaire en l’absence de conseil syndical.

La demande doit être adressée au syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception.
À défaut, une mise en demeure doit lui être adressée par courrier recommandé avec accusé de réception.
Si le syndic n’a pas convoqué l’assemblée générale des copropriétaires dans les huit jours suivant sa mise en demeure, le conseil syndical peut le faire à sa place.
En cas de défaillance du conseil syndical, l’assemblée générale peut être convoquée par tout copropriétaire dans le cadre d’une saisine en référé du Tribunal de grande instance compétent.

Les modalités de la convocation

La convocation à l’assemblée générale de copropriété doit être notifiée aux copropriétaires par écrit au dernier domicile connu :

  • par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
  • par remise en mains propres contre récépissé ou émargement ; ou
  • par télécopie avec récépissé.

ND : Depuis la loi ALUR, les convocations peuvent également être envoyées par courriel.

Les délais de la convocation

Le délai est fixé à vingt et un (21) jours avant la tenue de l’assemblée générale.
Si la convocation est envoyée par la poste, le point de départ est le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire
Si la convocation est envoyée par télécopie, le point de départ est le lendemain du jour de la réception par télécopie par le destinataire.
Si la convocation est envoyée par émargement, le délai court à compter de la date de l’émargement.

Le contenu de la convocation

La convocation doit préciser le jour, l’heure et le lieu de l’assemblée générale.
La convocation inclut l’ordre du jour et les documents permettant aux copropriétaires de prendre leur décision en connaissance de cause, comme par exemple le projet de budget ou le projet de contrat de syndic.

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MALFACONS ET NON FACONS – LA PROCEDURE A SUIVRE

Vous avez confié à une entreprise la réalisation de travaux de construction ou de simples travaux d’aménagement et vous constatez que les travaux réalisés sont affectés de malfaçons et/ou de non-façons.

La première chose à faire est de faire constater ces désordres par un huissier de Justice qui dressera un procès-verbal de constat. Vous pouvez également, le cas échéant, faire intervenir un professionnel (architecte, entreprise) qui établira un rapport sur les causes probables de ces désordres.

Vous devrez ensuite consulter un Avocat afin qu’il forme en Justice une demande d’expertise judiciaire devant le Juge des Référés.

Si l’expertise vous est accordée, un expert judiciaire sera nommé et rétribué à vos frais avancés.

La mission de cet expert judiciaire sera de se rendre sur place, constater les désordres invoqués, décrire et chiffrer les travaux nécessaires pour les remises en état, exposer les éléments permettant de déterminer les responsabilités encourue s, évaluer les préjudices subis.

Sur la base du rapport d’expertise qui sera déposé, vous pourrez alors, soit un règlement amiable du litige, soit saisir le Tribunal compétent afin d’obtenir la condamnation de vos adversaires à réaliser et/ou à financer les travaux décrits par l’expert et à payer les dommages et intérêts ainsi que les frais de Justice (frais d’huissier, d’expertise, remboursement des frais d’avocat).

Il est important de penser à déclarer le litige, dès l’origine, à vos assurances :

  • Votre assurance habitation et/ou de protection juridique
  • L’assurance dommages ouvrages dans le cas d’une construction

Enfin, si vos travaux ont consisté en des travaux de construction et qu’ils vous ont été livrés par l’entreprise, il convient de faire particulièrement attention à respecter certains délais à compter du PV de réception des travaux

  • S’agissant des désordres apparents à la réception des travaux, vous avez un délai d’un an pour saisir la justice concernant ces désordres qui ont été listés en tant que réserves dans ce PV
  • S’agissant des désordres non apparents à la réception des travaux :
    • Le délai est de 10 ans si les désordres touchent à la solidité de l’immeuble et/ou des éléments d’équipement qui font indissociablement corps avec lui
    • Il est de 2 ans pour les autres désordres moins importants
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Travaux mal exécutés : quels sont mes recours ?

Vous avez entrepris des travaux de rénovation dans votre logement et vous n’êtes pas satisfait du résultat ? N’hésitez pas à faire valoir vos droits. Le Cabinet Schaeffer Avocats vous assiste dans toutes vos démarches amiables comme judiciaires.

La garantie contractuelle

Avant tout, vous êtes protégé par les termes du contrat que vous avez signé. A ce titre, votre entrepreneur ne peut, par exemple, procéder à des travaux supplémentaires sans votre accord. Si vous avez émis des réserves sur les travaux effectués (peintures bâclées, cuisine mal posée, etc.), il doit impérativement les consigner par écrit dans un procès-verbal de réception des travaux.

Les garanties légales

A priori, vous bénéficiez également des garanties suivantes :

  • une garantie de parfait achèvement qui oblige l’entrepreneur à réparer gratuitement pendant un an l’ensemble des désordres signalés ;
  • une garantie biennale qui permet d’exiger pendant deux ans la réparation ou le remplacement de tous les équipements défectueux ;
  • une garantie décennale qui couvre pendant dix ans tous les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à l’habitation.

Ne manquez pas de signaler à votre entrepreneur les problèmes que vous rencontrez dans les délais impartis (1, 2 ou 10 ans).

Se défendre

Commencez par rechercher une solution amiable. Si l’entrepreneur fait la sourde oreille, adressez-lui une mise en demeure pour l’inviter à achever les travaux ou à corriger les désordres constatés. Dans tous les cas, il est important de vous ménager des preuves. En la matière, un constat d’huissier ou le recours à un expert s’avèrent souvent utiles.

Agir en justice

A défaut d’accord amiable, plusieurs actions en justice sont envisageables. La première consiste à saisir le tribunal d’instance pour obtenir l’exécution des travaux. Mais il est également possible de solliciter la résolution du contrat ou d’emporter une autorisation afin de faire terminer le chantier par une autre entreprise aux frais de la première. Ce sera également l’occasion de solliciter des dommages et intérêts pour le préjudice que vous avez subi.

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Le changement de destination d’un lot de boutique à habitation

Vous êtes propriétaire d’un local dans une copropriété à usage de boutique et vous souhaitez le transformer en logement.

Ce changement d’affectation ne se fait pas toujours librement, même si la destination de l’immeuble dans le règlement de copropriété est mixte, à savoir habitation et commerciale.

En effet, la destination de l’immeuble ne se confond pas avec la destination des parties privatives, chacune faisant l’objet d’une destination propre dans le Règlement de copropriété.

Néanmoins, les deux sont bien sûr liées, et la destination de l’immeuble sera bien sûr mixte dès lors que, dans le règlement de copropriété, certains lots sont destinés à un usage d’habitation et d’autres à un usage commercial.

Quelles sont les démarches à faire ?

Sur la question précise du changement d’affectation d’un lot à usage commercial dans le règlement de copropriété pour un usage d’habitation, la jurisprudence est relativement stable.

La Cour de cassation considère généralement qu’un copropriétaire peut affecter son lot à un usage d’habitation sans avoir à soumettre ce changement de destination au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors qu’il ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et que la jouissance de cette habitation s’effectue de manière normale et non préjudiciable aux autres copropriétaires. (ex : Civ 3° – 17 avril 1991 ; 5 janvier 1994)

Cependant, la validité d’un changement d’affectation peut varier selon le degré de précision du règlement de copropriété.

Si le règlement définit l’affectation des parties privatives en des termes généraux, les tribunaux permettent généralement aux copropriétaires de modifier l’affectation de leurs parties privatives, dès lors qu’elle respecte la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires, (Cass. 3e civ., 4 juill. 2012).

Comment prendre en compte les conditions de la copropriété?

En revanche, lorsque le règlement de copropriété comporte une désignation précise de l’affectation de chaque lot, le principe qui prévaut en jurisprudence est que tout changement d’affectation nécessite l’accord préalable du Syndicat des copropriétaires, dans les conditions de majorité prévues dans le Règlement de copropriété (généralement à l’unanimité)

Les exemples sont nombreux (par ex : dans un arrêt du 26 avril 2006, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a confirmé l’interdiction d’un changement de destination d’un lot sans l’accord des autres copropriétaires, la Cour ayant relevé que le règlement de copropriété prévoyait la destination commerciale des lots du rez-de-chaussée).

Ainsi, lorsque le règlement de copropriété définit de manière précise l’affectation de chaque lot, le juge n’a pas le pouvoir de se substituer à l’assemblée générale pour donner une autorisation régulièrement refusée au vu d’un règlement de copropriété dépourvu d’ambiguïté (par exemple les lots du rez-de-chaussée peuvent être affectés à l’usage commercial pour animer et desservir la copropriété en commerces).

De manière générale, il est risqué de vous passer de l’accord de la copropriété pour procéder au changement de l’affectation de votre bien.

Néanmoins, en l’absence d’un vote unanime de l’assemblée générale des copropriétaires sur cette question, vous pourriez contester ce refus en Justice en faisant valoir que le changement d’affectation ne porte atteinte, ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires.

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LA LOI PINEL : un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière

La Loi Pinel a été pensée par l’actuel gouvernement afin de relancer la construction de logements neuf et a pour ambition de prendre le relais de la loi Duflot.

Ce nouveau dispositif permet aux contribuables d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts.

Il faut pour cela acheter un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement et le mettre en location pendant une période d’au moins 6 ans minimum.

L’investissement doit intervenir entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

  1. Les conditions à remplir pour bénéficier du dispositif Pinel

La loi Pinel plafonne plusieurs éléments :

  • L’investissement ne doit pas dépasser une certaine somme ;
  • Les ressources du locataire doivent être inférieures à un montant fixé par la loi ; et
  • Le loyer fixé par l’investisseur sera également plafonné.

 

Il existe également des conditions tenant au type du bien immobilier : ce sont principalement des logements neufs ou en l’état futur d’achèvement qui sont concernés par ce dispositif.

Le bien doit en outre respecter des normes thermiques et environnementales qui varient en fonction du type de bien immobilier acquis.

Sont exclus du dispositif les biens immobiliers ayant déjà bénéficié d’un dispositif de défiscalisation.

Pour bénéficier de ce dispositif, il est par ailleurs nécessaire de respecter des délais stricts de construction et d’achèvement.

La loi Pinel ne concerne que les biens acquis entre septembre 2014 et décembre 2016.

Pour les logements à construire, la demande de permis de construire doit avoir être déposée entre septembre 2014 et décembre 2016.

Dans le cadre d’une location aux ascendants et aux descendants néanmoins, la loi ne s’applique que depuis janvier 2015.

Enfin, l’investissement ne peut être effectué que dans certaines zones géographiques.

Il s’agit bien évidemment des zones dans lesquelles la demande en logement à louer est plus élevée que l’offre.

Néanmoins, l’investissement loi Pinel permet de louer à des membres de sa famille dans la mesure où ceux-ci ne font pas partie du foyer fiscal de l’investisseur.

  1. Les intérêts de l’investissement loi Pinel

 L’avantage fiscal dépend de la durée pendant laquelle le logement sera soumis à la location.

Une durée minimum de 6 ans est requise permettant une réduction d’impôt de 12% du montant de l’investissement.

Une durée de 9 ans est également possible et permet une réduction d’impôt de 18% du montant de l’investissement.

Une durée maximale de 12 ans est enfin possible et permet une réduction d’impôt de 21% du montant de l’investissement.

Dans tous les cas néanmoins et bien que deux acquisitions par an soient possibles, la réduction d’impôt sera doublement limitée à un investissement maximum de 300 000€ d’une part et à un investissement de 5500€ du m² d’autre part.

Ainsi par exemple investir 250 000€ en 2015 dans un bien immobilier remplissant les critères de la loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 52.500€ soit en moyenne 4.375€ par an, si le logement est loué 12 ans.

Dans l’hypothèse où le logement ne serait loué que 6 ans, la réduction d’impôt totale serait de 15.000€ soit 2.500€ par an.

 A retenir cependant, la réduction d’impôt ne peut dépasser 10 000 € sur le montant de l’impôt sur le revenu.

 Avant d’investir, il est important d’obtenir des conseils avisés afin d’être certain de remplir les conditions permettant de bénéficier de la défiscalisation et de connaître l’hypothèse la plus avantageuse pour le foyer fiscal concerné.

N’hésitez pas à faire appel à un avocat de notre Cabinet pour répondre à toutes vos questions en placements immobiliers et défiscalisation.

 

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LA CONTINUITE DU BAIL LORS DE LA VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER
  1. Le dépôt de garantie

Il appartient au nouveau bailleur de restituer au locataire le dépôt de garantie à son départ, et ce même si le dépôt de garantie n’a pas été transféré à l’acquéreur lors de la vente.

  1. La caution

Dans le cas où le paiement du loyer est garanti par un contrat de caution solidaire, le contrat de caution est transmis au nouveau locataire avec le contrat de location comme accessoire, sauf si la caution limitait l’engagement au seul propriétaire des lieux à la signature du contrat. Continuer la lecture de LA CONTINUITE DU BAIL LORS DE LA VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER

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