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Catégorie : Actualité Juridique

Cabinet Schaeffer Avocats: Information juridique - Lawperationnel > Actualité Juridique

Location vide : mise à disposition d’un logement décent (sécurité, santé des locataires, surfaces…)

Il faut savoir que certaines règles sont communes aux locations vides ainsi qu’aux locations meublées. Cependant, il existe également certaines différences lorsqu’il s’agit d’une location vide. Continuer la lecture de Location vide : mise à disposition d’un logement décent (sécurité, santé des locataires, surfaces…)

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Les obligations du bailleur dans le secteur social

Pour que les occupants des logements sociaux puissent vivre dans les normes et pour qu’ils puissent défendre leur droit, connaître les obligations des bailleurs devient impératif. Pour qu’un logement social puisse être qualifié d’habitable, il doit répondre aux normes de conformité exigées par la loi : il s’agit des normes de décence. Les textes y afférents sont stipulés dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Les caractéristiques que doivent avoir les logements sociaux sont détaillées dans ce décret. Néanmoins, ces derniers doivent garantir la santé et la sécurité des locataires par l’absence de risques ostensibles. De plus, la demeure doit disposer du confort minimum adapté à l’usage d’habitation.

En cas de manquement à cette obligation de décence, le bailleur est tenu de mettre en conformité le logis. Généralement, c’est le locataire qui revendique cette mise en conformité. Si le bailleur prend du temps à exécuter les travaux d’amélioration, les autorités compétentes peuvent lui soustraire le versement de l’allocation logement. Cette aide pourrait être attribuée directement au locataire si ce dernier justifie le fait d’avoir instruit une requête de mise en conformité.

Si telle est la principale obligation du bailleur dans le secteur social, il est pareillement tenu de respecter d’autres engagements. Il doit garantir l’usage paisible des lieux. Les locaux doivent être préservés des défauts de nature et des vices non déclarés dans l’état des lieux. L’habitation qu’il met à la disposition des locataires doit être en bon état, et réparable si besoin. C’est pareil pour les équipements lorsque le contrat fait référence à cela. Les entretiens et réparations qui ne sont pas stipulés dans le bail et qui ne concernent pas directement la location incombent au propriétaire. Les aménagements initiés par les locataires, lorsque ceux-ci ne transforment pas l’ensemble des locaux, peuvent être accordés. Les détails concernant ces obligations du bailleur sont visibles dans les textes de loi du 06 juillet 1989, plus exactement à l’article 6 de la loi Hoguet.

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La commission départementale de conciliation : Son rôle au quotidien

La commission départementale de conciliation, parfois aussi appelé CDC, est un organisme présent dans chaque département, qui aide bailleurs et locataires à trouver une solution à l’amiable en cas de litige. Qui se cache derrière cette commission, et quelles sont ses missions au quotidien ?
Nous vous expliquons tout pour que vous puissiez mieux comprendre le rôle, les missions et l’importance de cet organisme.
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Le congé pour valorisation du patrimoine : améliorer notablement l’état existant

Le propriétaire bailleur ne peut donner congé à son locataire que moyennant le respect d’un préavis de six mois avant l’échéance du bail et dans un nombre limité de cas. L’un des moins connus de ces cas justifiant un congé est le congé pour valorisation du patrimoine, motif légitime pour reprendre la main sur son bien à condition cependant d’en respecter le fond et la forme.

Le projet invoqué doit être réel

Le locataire est en droit de s’opposer au congé si les travaux envisagés ne justifient pas son éviction. Le projet du propriétaire doit être réel et prêt à se concrétiser, ce qu’il pourra démontrer notamment par la production d’un devis détaillé des travaux envisagés. Il doit aussi s’agir d’un vrai projet d’amélioration, par exemple la remise aux normes d’un logement ancien et vétuste : les tribunaux ont ainsi validé le projet d’un propriétaire qui désirait fusionner deux chambres de bonnes en dessous des 9 m2 minima pour en faire un véritable studio avec sanitaire. En cas de doute sur les travaux admissibles pour donner congé à son locataire, il ne faut pas hésiter à consulter un avocat immobilier, dont les conseils seront précieux sur un sujet aussi technique.

Le congé doit être donné dans les formes

Le propriétaire désireux de donner un congé pour valorisation du patrimoine doit respecter les formes prévues par la loi : le congé doit être donné sous une des formes légales (lettres recommandé avec accusé de respiration, acte d’huissier, remise en main propre contre signature), dans un délai effectif de six mois et en précisant sans ambiguïté le motif du congés. Toute erreur formelle est susceptible d’entraîner la nullité du congé… et donc la tacite reconduction du bail ! Recourir à un avocat immobilier pour sécuriser cette procédure de congé et s’assurer qu’elle sera inattaquable est ainsi une sage précaution, susceptible d’éviter de lourdes conséquences ultérieurement.

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Les dégradations imputables au locataire

En droit immobilier, les dégradations d’un logement sont l’une des premières causes de contentieux entre propriétaires et locataires, chacun ignorant souvent quelles charges lui incombent.

L’imputabilité des dégradations au propriétaire ou au locataire est pourtant fixée par la loi.
Selon celle-ci, le propriétaire doit prendre en charge l’ensemble des dégâts liés au vieillissement normal du logement. Continuer la lecture de Les dégradations imputables au locataire

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La concertation locative

En France, les organismes ne peuvent envisager une réalisation de projets de grande importance sans élaborer une concertation ou une consultation avec les habitants. De ce fait, quels que soient les travaux prévus tels que la réhabilitation ou les travaux liés à la charge locative, le Droit Immobilier exige l’avis des habitants. De plus, ces usagers tiennent une place importante aux yeux des bailleurs sociaux en France. Continuer la lecture de La concertation locative

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Le Crédit Révolving 2/2

A défaut de réaction du débiteur l’ordonnance devient définitive et toute contestation devient désormais impossible.

Le second réflexe est donc d’être particulièrement attentif aux actes qui vous sont signifiés (c’est-à-dire portés) par un Huissier de Justice à votre domicile.

Le créancier peut également tenter d’obtenir un jugement à votre encontre.

Il vous sera alors signifié une assignation devant le Tribunal d’Instance, juridiction quasi exclusivement compétente en matière de crédit revolving.

Si une ordonnance d’injonction de payer vous est signifiée, vous disposez d’un délai d’un mois pour FAIRE opposition en saisissant par Lettre RAR le Tribunal d’Instance, vous serez convoqué ultérieurement devant cette juridiction pour développer vos moyens de défense.

Si vous êtes assignée une date vous sera indiquée pour vous présenter au Tribunal, vous laissant le temps nécessaire pour organiser votre défense.

Ces moyens de défense sont nombreux en cette matière.

L’articulation de ces moyens de défense peut vous permettre de diminuer votre endettement voir de l’effacer.

REGLES CONCERNANT L’OFFRE DE CREDIT RENOUVELLABLE

En application de l’article L. 311-8-1 du Code de la consommation, issu de la loi du 17 mars 2014, lorsqu’un prêteur ou un intermédiaire de crédit propose au consommateur, sur le lieu de vente ou par un moyen de vente à distance, un contrat de crédit pour financer l’achat de biens ou de prestations de services particuliers pour un montant supérieur à 1 000 € (C. consom., art. D. 331-10-1), le prêteur ou l’intermédiaire de crédit doit accompagner l’offre de crédit renouvelable d’une proposition de crédit amortissable.

Des règles particulières encadrent le crédit renouvelable assorti d’une carte de crédit considéré comme le plus dangereux.

Ainsi lorsqu’une carte de crédit est associée au contrat de crédit renouvelable, la mention « carte de crédit » doit être spécifiée en caractères lisibles au recto de la carte (C. consom., art. L. 311-16 al. 1er).

Par exemple lorsque le Crédit renouvelable est assorti d’une carte de fidélité, le bénéfice de ces avantages ne peut être subordonné au paiement à crédit.

Dans ce cas, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit a l’obligation de proposer au consommateur la possibilité de payer au comptant avec cette carte.

Pour les crédits renouvelables, le prêteur doit remettre à l’emprunteur une fiche d’information précontractuelle. La fiche est celle prévue pour tous les crédits à la consommation (C. consom., art. L. 311-6, I).

La fiche doit indiquer le montant total du crédit (C. consom., art. L. 311, 8°). Le plafond correspond aux sommes rendues disponibles que l’emprunteur peut utiliser en totalité ou par fraction. Il s’agit du découvert utile. La notion de montant maximum du découvert autorisé ne correspond pas à des sommes disponibles. Il faut donc une nouvelle offre pour débloquer de telles sommes.

L’établissement d’un contrat de crédit est obligatoire pour la conclusion du contrat initial et dans les mêmes conditions, pour toute augmentation du crédit consentie ultérieurement (C. consom., art. L. 311-16, al. 1er).

L’appellation crédit renouvelable est obligatoire lorsqu’il s’agit d’une ouverture de crédit qui assortie ou non de l’usage d’une carte de crédit offre à son bénéficiaire la possibilité de disposer de façon fractionnée aux dates de son choix du montant du crédit consenti.

Dans le contrat de crédit renouvelable doivent figurer toutes les mentions exigées pour tout crédit, avec des particularités notamment concernant le montant du crédit, le taux du crédit, les conditions de remboursement, la durée du contrat.

Toutes ses exigences sont sanctionnées par la déchéance du droit aux intérêts contractuels, cette sanction est particulièrement efficace puisqu’elle peut avoir pour effet de réduire très sensiblement votre dette voir de l’effacer.

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Le Crédit Révolving 1/2

Le cabinet SCHAEFFER AVOCAT pourra vous assister, conseiller, défendre sur toutes les questions relatives au crédit revolving, carte de crédit. Vous ne savez plus quoi faire face à une société de recouvrement ou un huissier qui vous harcèle. Vous avez reçu une convocation en justice et ne savez pas comment réagir. Contactez-nous.

Qu’est-ce qu’un crédit revolving ou renouvelable

L’expression désigne l’ouverture de crédit qui, assortie ou non de l’usage d’une carte de crédit, offre à son bénéficiaire la possibilité de disposer de façon fractionnée, aux dates de son choix, du montant du crédit consenti.

Le crédit renouvelable prend la forme d’un compte permanent qui donne droit à un crédit renouvelable. Continuer la lecture de Le Crédit Révolving 1/2

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Si vous n’arrivez plus à subvenir à vos besoins et que vous possédez des épargnes types PEE et PERCO nous pouvons vous aider.

Nous mettrons toute notre expérience à votre service en vue de déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

Après une étude du dossier par le Président de la Commission, un certificat de recevabilité sera établi et suspendra toutes les poursuites judiciaires engagées.

Si le dossier le permet, la commission de surendettement prévoira ensuite un plan de remboursement adapté à votre situation financière.

Dans la situation de surendettement, les épargnes bloquées peuvent alors être débloquées par anticipation afin de pouvoir rembourser une partie ou la totalité des dettes de la personne possédant ces épargnes.

Cependant, il faut être particulièrement rigoureux concernant le délai relatif à la demande de déblocage que l’on soit au moment de la constitution du dossier de surendettement ou devant le juge de l’exécution.

N’hésitez pas à nous contacter pour toute demande de renseignement.

 

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GIE – Groupe d’intérêt économique

Le groupement d’intérêt économique (GIE) est une structure juridique qui permet à ses membres, personnes physiques et/ou morales, de faciliter ou de développer leur activité économique, d’améliorer ou d’accroitre les résultats de cette activité.
Compte tenu de cet avantage et de la grande liberté qu’offre le législateur dans l’organisation de cette structure, la constitution d’un GIE peut se révéler très intéressant. Continuer la lecture de GIE – Groupe d’intérêt économique

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Travaux dans les parties communes et privatives : pour une bonne exécution des travaux

Tout d’abord, le règlement spécifique de la copropriété doit lister les parties communes ainsi que privatives.
La plupart des travaux à réaliser dans les parties communes sont à voir avec le syndicat. Mais tout dépend du type d’ouvrage puisque les copropriétaires peuvent procéder à un vote (la majorité doit être obtenue selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Votre avocat immobilier Paris sera là pour vous aider. Mais attention, selon le type de travaux à achever, une autorisation administrative peut être également demandée. Continuer la lecture de Travaux dans les parties communes et privatives : pour une bonne exécution des travaux

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La légalité de la lettre recommandée électronique : la validité de l’écrit

Alors que les emails remplacent de plus en plus les courriers papier, on peut se demander si un email peut avoir la même portée juridique qu’une lettre recommandée classique. Voyons sous quelles conditions la lettre recommandée électronique peut avoir une réelle validité. En cas de doute, n’hésitez pas à vous adresser à un Avocat Immobilier Paris qui vous indiquera la marche à suivre. Continuer la lecture de La légalité de la lettre recommandée électronique : la validité de l’écrit

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Reprise des logements abandonnés par le locataire

La loi du 22 décembre 2010 a établi une procédure qui permet au propriétaire de reprendre possession du logement loué lorsque le locataire est parti sans donner congé. En effet, le propriétaire doit engager des démarches spécifiques pour pouvoir récupérer le bien loué abandonné par le locataire. Il doit donc solliciter un huissier de justice pour constater l’abandon des locaux et saisir le juge afin d’obtenir la résiliation du bail d’habitation. Continuer la lecture de Reprise des logements abandonnés par le locataire

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Expulsion du locataire pour défaut d’assurance

Il sera rappelé que l’assurance habitation du locataire est une obligation légale encadrée par la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

L’article 7 impose au locataire de présenter au bailleur une attestation d’assurance au moment d’entrer dans les lieux. Les années suivantes, la présentation de l’attestation s’effectue à la demande du propriétaire.

Dès lors que le locataire manifeste un défaut d’assurance, le propriétaire peut résilier le bail.

Le propriétaire doit respecter le cadre légal qui impose l’envoi d’un commandement par huissier de présenter l’attestation d’assurance dans un délai d’un mois. Ce commandement doit respecter des conditions de fond et de forme A défaut, le propriétaire pourra engager une procédure judiciaire.

Si le locataire régularise sa situation dans le délai imparti, le propriétaire ne pourra plus continuer la procédure.

Ainsi, il sera fortement conseillé au propriétaire qui se trouve dans cette situation de consulter un avocat afin qu’il entame une procédure de résiliation du bail et d’expulsion.

Ain d’éviter tout litige avec le locataire, nous vous conseillons lors de la conclusion du bail d’habitation de stipuler expressément pour l’obligation pour le locataire de présenter une attestation d’assurance.

Il sera fortement conseillé au propriétaire de se prémunir de tout défaut d’assurance habitation du locataire. Ainsi, nous conseillions au bailleur de souscrire une assurance de propriétaire non occupant.

Concernant le défaut d’assurance du locataire et de ses conséquences, nous conseillons au propriétaire de consulter un cabinet d’avocats afin de prémunir contre toutes difficultés.

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Expulsion du locataire pour non-respect du congé consécutif à l’achat  d’un bien occupé

Les dispositions de la loi ALUR a profondément modifié les règles applicables aux baux habitation.

Le congé est l’acte par lequel le propriétaire peut mettre fin au bail d’habitation.
Lorsqu’il rachète un logement déjà occupé, le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé à l’actuel locataire pour vendre ou pour habiter avant un certain délai Continuer la lecture de Expulsion du locataire pour non-respect du congé consécutif à l’achat d’un bien occupé

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La loi MOLLE : Loi de Mobilisation pour le logement et de Lutte contre l’Exclusion

Focus sur la loi MOLLE
La loi MOLLE (Mobilisation pour le logement et de Lutte contre l’Exclusion) date du 25/03/2009. Composée de plus de 100 articles (conter 27 à l’origine), elle a vocation à accroitre le droit du logement mais aussi à protéger le locataire. Ainsi, il est désormais interdit pour le propriétaire ou le gestionnaire d’habitation de cumuler une assurance de loyers impayés avec une caution solidaire dans le cadre d’un bail d’habitation non meublée. Cette interdiction pour but de faciliter la location et d’éviter le cumul de conditions qui sanctionne les ménages les plus modestes.

Présentation globale de la loi Molle (dite loi Boutin)

Outre l’article précédemment cité, la loi a pour vocation d’accroître le droit du logement via des constructions de HLM et des réhabilitations. Par exemple, dans des villes qui n’ont pas encore atteint le pourcentage de logement sociaux imposés, le préfet aura la priorité (le droit de préemption) sur les terrains. De plus, un « programme national de requalification des quartiers anciens dégradés » est mis en place.
La loi Boutin souhaite aussi réguler les occupations dans les HLM et veille à requalifier les baux de certains personnes non nécessiteuses (avec un revenu correspondant au double du plafond) en un bail non renouvelable de 3 ans.

Focus sur les implications pour le propriétaire et le locataire de la loi MOLLE

Désormais, l’état souhaite accélérer les capacités d’hébergement et les solutions de transit. Une personne expulsée bénéficie d’un an et non plus de 3 ans pour se voir proposer une solution similaire d’hébergement. En outre, le contrat de location est concerné par la loi. La surface habitable doit être expressément mentionnée et calculée selon les normes posées par loi MOLLE (pour rappel une location inférieure à 9m2 est illégale) tandis la quittance de loyer doit être « transmise gratuitement ». Auparavant la loi mentionnait que le bailleur devait lui « remettre ».

Il est à noter que certains articles de la loi ont été censurés. Par exemple la loi d’origine imposait l’équipement dans les 5 ans de l’ensemble des parcs immobiliers HLM des détecteurs de fumées sous peine d’importantes amendes pécuniaires.

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Le droit au logement opposable : la commission de conciliation dans la loi DALO

En quoi consiste le droit au logement opposable ?

Il s’agit d’un droit du logement mis en place en 2007, qui permet aux personnes dont le logement ne garantit pas une dignité suffisante de bénéficier d’un logement qui garantisse une qualité de vie minimale.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de ce droit ?

Il faut se trouver dans une situation d’impossibilité de trouver un nouveau logement, tout en pouvant prouver qu’une recherche a été effectuée pendant une durée suffisamment longue. C’est une commission de médiation qui décide quelles personnes peuvent prétendre à ce droit, après dépôt d’un dossier. Seule cette commission pourra attester de l’absence de logement après de nombreuses demandes.

Quelles personnes peuvent être considérées prioritaires par rapport à ce droit du logement ?

C’est important d’être de nationalité française ou de posséder un titre de séjour valable pour bénéficier du droit. Il faut aussi pouvoir prouver son incapacité à acquérir un nouveau logement. Par ailleurs, il faut pouvoir correspondre aux conditions pour prétendre à l’obtention d’un logement social, sans avoir pu en trouver un pendant au moins 6 ans.
En 2011, un fonds national spécial (le FNAVDL) a été créé pour financer une aide (l’AVDL) aux personnes demandeuses d’un meilleur logement. L’AVDL peut donc conseiller les personnes qui sont considérées comme prioritaires par rapport aux commissions de médiation.

Comment fonctionne la commission de conciliation dans le cadre de la loi DALO ?

La raison pour laquelle une personne peut rester incapable de trouver un logement peut aussi être liée à un problème d’expulsion par un propriétaire. Dans ce type de situation, une commission de conciliation peut aider à trouver une solution avec le propriétaire en question. La saisie d’une commission de conciliation étant gratuite, elle est aussi accessible aux personnes défavorisées.
Il est imaginable de demander à un propriétaire d’effectuer des travaux pour rendre une habitation à nouveau décente. Avant l’existence de cette loi, la saisie de la commission de conciliation était obligatoire. Ce n’est, depuis la création de cette loi, plus chose nécessaire. C’est possible aujourd’hui pour chaque partie de saisir un juge directement, ce qui permet de simplifier la procédure. C’est ce juge qui pourra décider à quel niveau et dans quelle mesure des travaux de rénovation s’imposent. Le juge a aussi le droit de demander la suspension ou la diminution du prix du loyer jusqu’à exécution des travaux, c’était déjà le cas avant l’apparition de la loi DALO.

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L’assurance loyers impayés pour les étudiants et les apprentis

Normalement, pour louer un logement et pouvoir bénéficier de l’assurance loyer impayé, un propriétaire doit choisir un locataire ayant des revenus au moins équivalent à deux mois de loyer. Dans ce cas, il ne peut pas demander une caution cumulée avec cette assurance. S’il opte pour la caution, il ne peut alors bénéficier de l’assurance GLI ou garantie loyer impayé. Il existe une exception à cette règle car depuis le 26 novembre 2009, Continuer la lecture de L’assurance loyers impayés pour les étudiants et les apprentis

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Achat d’un bien immobilier en zone  de carrière

Paris et une grande partie de l’Ile-de-France sont bâtis sur des vides, conséquences de l’extraction du calcaire en sous-sol depuis le Moyen Age.
Habiter au-dessus d’une ancienne carrière est donc fréquent en Ile-de-France et cela comporte des risques et notamment l’effondrement de maisons et de jardins.

Ainsi, lorsqu’une personne souhaite acquérir un terrain, elle doit aller se renseigner à l’Inspection générale des carrières. S’il est indiqué que le bien immobilier est construit sur une zone de carrière, cela signifie qu’il sur un vide en sous-sol, qui peut se dégrader, remonter en surface, entraîner des fissures, et/ou un effondrement du terrain.

Il est important de savoir que le propriétaire du terrain est propriétaire du sous-sol et en est donc resposable.

Ainsi, le propriétaire d‘un bien immobilier construit sur une zone de carrière sera contraint, à ses frais, de combler ce sous-sol. Ce comblement peut s’avérer très couteux soit de l’ordre de 70.000 à 80.000 €.

Enfin, si ce propriétaire souhaite effectuer des travaux qui nécessite un permis de construire, il sera contraint d’obtenir l’avis conforme de l’Inspection Générale des Carrières afin de pouvoir effectuer ces travaux.

En général, l’Inspection Générale des Carrières demande à ce que le propriétaire prouve qu’il peut effectuer les travaux sans danger. Or, pour ce faire, le propriétaire devra recourir à une société spécialisée qui effectuera les sondages du sous-sol.
Ces prestations sont onéreuses et sont de l’ordre de 15.000 € à 20.000 € en fonction de la surface du terrain

Ainsi, un propriétaire peut se voir contraint d’effectuer dans un premier temps, à ses frais, des sondages et dans un second temps, des travaux de comblement des sous-sols.

Il sera rappelé que toute vente immobilière doit être constatée par acte notarié. Après la signature de l’avant-contrat, le notaire réunit différentes pièces indispensables à la signature de l’acte de vente. Son travail ne se limite pas à collecter les informations, mais il procède à leur analyse afin d’assurer la conformité des faits et du droit, ainsi que la sécurité juridique de l’acte.
En outre, le notaire est tenu à une obligation d’information.

Si l’acte notarié ne fait pas mention que le bien immobilier est situé sur une zone de carrière alors que tel est le cas, la responsabilité du notaire pourra être engagée puisqu’il lui appartient de procéder à ces vérifications sommaires en demandant un certificat d’urbanisme .
Dans ce cas, l’acte de vente pourra être annulé pour vice caché.

SI l’acte notarié prévoit que le bien immobilier est situé en zone de carrière, il me semble que pour un acheteur non-professionnel uniquement, ce dernier pourra mettre en jeu la responsabilité du notaire pour défaut d’information et solliciter les dommages et intérêts (remboursement des frais de sondages et de comblement).
En effet, il apparaît que le notaire doit informer clairement le potentiel acheteur non- professionnel des risques et conséquences d’acheter un bien immobilier en zone de carrière.

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Bailleur, quelles sont les conditions de délivrance d’un congé ?

En tant que bailleur, vous pouvez récupérer un logement mis en location mais lorsque le logement est la résidence principale du locataire, il est obligatoire de faire suite à la délivrance d’un congé en bonne et due forme, dont les conditions déjà encadrées par le législateur dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,article 15, ont été renforcées par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Quelles sont les conditions de la délivrance d’un congé

Pour être valable, le congé ne peut intervenir qu’à chaque échéance du contrat de bail.
Il est impossible de donner congé en cours de bail, bien qu’il soit possible de vendre à tout moment son logement mais dans ce cas le bail se poursuivra aux mêmes conditions et pour le temps restant à courir avec le nouveau propriétaire.

Les trois hypothèses pour la délivrance de ce congé:

  • Congé justifié par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
  • Congé pour vendre
  • Congé pour reprise personnelle

Toutefois le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. Cette interdiction ne s’applique pas lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond ci-dessus.
En ce qui concerne les motifs du congé, la liste des personnes pouvant bénéficier de la reprise du logement est limitative :

Nullité

« A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. »

Les conditions du congé sont strictes

  • A peine de nullité le congé doit être délivré au moins six mois avant son terme lorsqu’il émane du bailleur.
  • De plus, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours
  • Tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

Quant à la forme requise , le congé doit être donné selon l’un des trois modes suivants :

  • Lettre recommandée avec demande d’avis de réception
  • La remise en main propre contre récépissé ou émargement mais uniquement pour les contrats de location vide signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014
  • L’acte d’huissier, ce qui est la formule la plus sûre

Dans tous les cas, le bailleur doit joindre à son congé pour reprise ou pour vente une notice relative aux obligations du bailleur et aux voies et recours et d’indemnisation du locataire.
Ces dispositions étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé et un congé délivré pour un autre motif ou selon des modalités ne respectant pas les termes de la loi ne serait pas valable.
La loi ALUR prévoit la suspension du congé dans les cas où l’immeuble présente un danger pour la santé des occupants ou des voisins ou lorsque l’immeuble menace ruine.

Lorsque le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, ces dispositions ne s’appliquent pas. Seules les clauses du contrat tiennent lieu d’obligation.

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Résolution du contrat de vente immobilière et indemnité d’immobilisation

Lors de la signature d’un compromis de vente immobilière (appelé également promesse synallagmatique de vente), il est prévu que l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation qui est souvent bloqué entre les mains du Notaire chargé de l’acte définitif de vente.

En fonction des cas, cette immobilisation sera reversée à l’acquéreur ou imputé sur le prix d’achat du bien immobilier.

Notamment, lorsque le futur acquéreur s’est engagé à acheter le bien immobilier à condition d’obtenir le prêt nécessaire pour financer tout ou partie de cet achat, en principe, s’il ne parvient pas à obtenir son prêt dans le délai fixé dans le compromis, celui-ci est annulé et l’indemnité d’immobilisation doit lui être restituée.

Néanmoins, il appartient à l’acquéreur d’effectuer une réelle recherche de prêt et généralement, la promesse de vente prévoit l’obligation pour l’acquéreur de déposer le(s) dossier(s) de demande de prêt dans un certain délai, et de pouvoir en justifier par tout moyen de preuve écrite.

De fait, en cas de non-obtention du prêt, l’acquéreur ne peut en principe recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée qu’en prouvant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.

En vertu d’une jurisprudence bien établie, « il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ».

Une simple attestation de refus d’un établissement bancaire n’est généralement pas suffisante, encore faut-il que cette attestation rappelle la date de la demande, le taux, la durée, le montant, l’objet du crédit, le motif du refus (il faut pouvoir vérifier que les dossiers déposés auprès des banques étaient complets et permettaient un examen sérieux de la demande de prêt).

Selon la Cour de cassation, l’acheteur qui forme une demande de prêt incomplète, imprécise et vouée à l’échec commet un défaut de diligence fautif qui lui fait perdre le droit de recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée.

Il convient toutefois de préciser que la clause prévoyant l’indemnité d’immobilisation est souvent requalifiée par les Tribunaux en clause pénale, ce qui permet aux Juges d’en réduire éventuellement le montant s’ils estiment que la somme fixée par la promesse est bien supérieure au préjudice réellement subi par les vendeurs (dans l’hypothèse par exemple où ils très rapidement trouvé un autre acheteur, ou bien s’ils ont vendu à un prix supérieur…).

En toutes hypothèses, le Notaire ne peut être autorisé à libérer les fonds qu’il séquestre au titre de cette indemnité d’immobilisation qu’à condition que vendeur et acheteur soient d’accord sur la personne à qui la verser.
A défaut, seul un Tribunal pourra décider de la personne à qui revient cette somme.

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Ajouter une nouvelle activité pour un bail commercial

Si le bailleur ne conteste pas ou s’il le fait après le délai, le locataire peut procéder à l’ajout de la nouvelle activité mentionnée.

Le locataire ne peut en aucun cas commencer la nouvelle activité avant la réponse positive du bailleur ou du juge.
La possibilité de déspécialisation est d’ordre public, c’est-à-dire qu’aucune clause ne peut y faire obstacle.
Lorsque des travaux sont nécessaires au changement d’activité, ils ne doivent pas excéder six mois à compter de l’autorisation.

Dans le cas contraire, le bailleur pourrait invoquer la clause de résiliation en cas de cessation d’activité.

Si les nouvelles activités entrainent une modification de la valeur locative du local, le loyer pourra être revu en conséquence lors de la prochaine révision triennale (Art. L145-47 al.3 du Code de commerce) ou déplafonné lors du renouvellement.

La déspécialisation plénière sera demandée lorsque la nouvelle activité est fondamentalement différente de l’ancienne.

Les exceptions pour l’ajout d’une nouvelle activité

En principe, la dé-spécialisation plénière n’est pas possible sous réserve de certaines exceptions.
Deux conditions sont exigées (Art. L145-48 du Code de commerce).
– le changement doit être motivé à la fois par une certaine conjoncture économique et par une organisation plus rationnelle du secteur d’activité. On peut par exemple considérer qu’il existe trop de pressing dans un même quartier, ou à l’inverse qu’il n’existe pas assez de service de restauration.

– Le changement doit être conforme à la destination et aux caractéristiques de l’immeuble ou de la copropriété.

Le changement s’opère de la façon suivante : Le locataire doit demander l’autorisation au bailleur et détailler avec précision les activités envisagées : une demande trop générale serait nulle. Le locataire doit notifier sa demande aux éventuels créanciers inscrits au fonds de commerce.

Le bailleur a trois mois pour accepter, refuser ou poser ses conditions.

En cas de désaccord, le litige est porté devant le Tribunal de grande instance qui apprécie notamment la légitimité des motifs de refus invoqués par le bailleur.
Départ à la retraite ou invalidité

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