La répartition des charges et dépenses dans un bail commercial

Dans un bail commercial, la répartition entre propriétaire et locataire des charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux est aujourd’hui encadrées par la loi Pinel qui a imposé le principe de l’encadrement de la répartition des charges. Ce principe s’applique aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.
Concernant les baux conclus ou renouvelés avant cette date, c’est le principe de la liberté contractuelle qui s’applique, permettant ainsi à chacune des parties cocontractantes de déterminer les charges qui incomberaient à chacune d’elles.
Désormais, en application de la loi Pinel, le contrat de bail commercial doit :
– comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges de copropriété, impôts, taxes et redevances liés au local loué ;
– indiquer leur répartition entre bailleur et preneur ;
– dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires en fonction de la surface exploitée.
Un état récapitulatif des charges de l’année N, comprenant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, doit être adressé par le bailleur au locataire, avant le 30 septembre de l’année N+1. S’il s’agit d’un immeuble en copropriété, l’état récapitulatif doit être transmis dans les trois mois suivant la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.
A la demande du locataire, le bailleur est dans l’obligation de lui remettre tout document justifiant le montant des charges qui lui est imputé.
En cours de bail, le bailleur doit informer les locataires de la création de nouvelles charges et de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre les parties.
Lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans (et ce dans les 2 mois qui suivant l’échéance triennale), le bailleur doit communiquer à chaque locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel et un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Les charges liées à la propriété des locaux qui ne peuvent être imputées au locataire, et donc incombent au bailleur sont les suivantes : les dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâti (ravalement murs de soutènement, clôtures, voûtes, digues, charpentes et toiture..), celles relatives aux travaux liés à la vétusté ou de mises aux normes lorsqu’il s’agit de grosses réparations, les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local loué, impôts, taxes et redevances liées à la propriété des locaux.
Les dépenses d’entretien et de réparations courantes, dites dépenses locatives sont à la charge du locataire.
Sont considérées comme telles les dépenses courantes d’eau, de gaz, d’électricité, les dépenses d’entretien et de réparations courantes (peintures, papiers peints, moquette, appareils de chauffages, compteurs, sanitaires, volets extérieurs…), les dépenses d’équipement de la copropriété (quote-part frais d’ascenseurs… ),les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique et enfin les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont bénéficie le locataire (taxes foncières, taxes enlèvement des ordures….).
L’obligation pour le locataire de supporter les charges liées à la propriété des locaux, incombant normalement au bailleur, doit être expressément prévue au contrat. Si elles ne sont pas précisées dans une clause particulière, elles ne sont pas récupérables par le bailleur qui en reste redevable.