Le Cautionnement Locatif

Lors de la signature d’un bail d’habitation, un bailleur demande souvent à garantir le paiement des loyers par une personne qui se porte caution et qui, par conséquent, s’engage à payer les loyers à la place du locataire, en cas d’impayés par ce dernier.

Toutefois, si vous n’avez pas contacté un avocat pour relire l’acte avant la signature, il n’est pas trop tard pour défendre vos droits.

En effet, pour que cette caution soit valable, le bailleur doit respecter l’inscription de mentions obligatoires précisées par la loi, mais également d’informations majeures qui doivent être délivrées à la personne qui se porte caution.

Pour vous aider à déterminer la validité de votre engagement de caution, votre avocat vous rappelle les règles qui s’imposent.

Les mentions obligatoires dans un cautionnement

La mention suivante doit ainsi être scrupuleusement recopiée par la personne qui se porte caution sous peine de nullité de l’acte :

“En me portant caution de X…, dans la limite de la somme de … couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de …, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X… n’y satisfait pas lui-même.”

• Les mentions obligatoires spécifiques de la caution pour un locataire ayant signé un bail d’habitation de la loi du 6 juillet 1989

Votre avocat doit vous avertir qu’en votre qualité de caution, vous devez faire précéder votre signature de :

• la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa modification tels que c’est indiqué dans votre contrat de location

• de la mention manuscrite exprimant de façon précise et sans aucun doute, votre connaissance de la nature et de l’importance de l’obligation à laquelle vous souscrivez
• Recopier à la main dans l’acte de cautionnement, la mention suivante imposée par l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de        location conclu en application du présent titre ne comporte aucune            indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée   indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation       prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat     initial ou         d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le        bailleur reçoit            notification de la résiliation. ».

Si toutes ces conditions ne sont pas respectées, votre avocat vous indiquera que votre engagement de caution sera réputé nul, c’est-à-dire que vous ne serez pas tenu de payer à la place du locataire défaillant.

Par ailleurs, la loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé le formalisme de l’acte de caution et impose désormais que :

• l’acte de caution prenne la forme d’un écrit, distinct du bail;
• Le bénéficiaire de l’acte de caution soit expressément indiqué ;
• L’adresse du logement concerné soit indiquée ;
• Le nom du bailleur y soit expressément mentionné.

Autres rappels très importants : le bailleur doit délivrer certaines informations majeures à la caution.

Obligations d’informations de la caution par le bailleur

Avant la signature de l’acte de cautionnement, le bailleur doit particulièrement informer, la personne qui se porte caution :

• du montant de la créance garantie (c’est-à-dire des sommes que la caution devra payer au maximum) et des sommes supplémentaires (frais d’huissier notamment…), au moins une fois par an à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date d’anniversaire de la signature du contrat.
• des impayés par le locataire lorsque celui-ci n’est pas corrigé dans le mois de l’exigibilité du paiement.

Pour plus de précisions et au regard de la diversité et de la complexité des situations, contacter sans hésiter un avocat.