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Le changement de destination d’un lot de boutique à habitation

Vous êtes propriétaire d’un local dans une copropriété à usage de boutique et vous souhaitez le transformer en logement.

Ce changement d’affectation ne se fait pas toujours librement, même si la destination de l’immeuble dans le règlement de copropriété est mixte, à savoir habitation et commerciale.

En effet, la destination de l’immeuble ne se confond pas avec la destination des parties privatives, chacune faisant l’objet d’une destination propre dans le Règlement de copropriété.

Néanmoins, les deux sont bien sûr liées, et la destination de l’immeuble sera bien sûr mixte dès lors que, dans le règlement de copropriété, certains lots sont destinés à un usage d’habitation et d’autres à un usage commercial.

Quelles sont les démarches à faire ?

Sur la question précise du changement d’affectation d’un lot à usage commercial dans le règlement de copropriété pour un usage d’habitation, la jurisprudence est relativement stable.

La Cour de cassation considère généralement qu’un copropriétaire peut affecter son lot à un usage d’habitation sans avoir à soumettre ce changement de destination au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors qu’il ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et que la jouissance de cette habitation s’effectue de manière normale et non préjudiciable aux autres copropriétaires. (ex : Civ 3° – 17 avril 1991 ; 5 janvier 1994)

Cependant, la validité d’un changement d’affectation peut varier selon le degré de précision du règlement de copropriété.

Si le règlement définit l’affectation des parties privatives en des termes généraux, les tribunaux permettent généralement aux copropriétaires de modifier l’affectation de leurs parties privatives, dès lors qu’elle respecte la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires, (Cass. 3e civ., 4 juill. 2012).

Comment prendre en compte les conditions de la copropriété?

En revanche, lorsque le règlement de copropriété comporte une désignation précise de l’affectation de chaque lot, le principe qui prévaut en jurisprudence est que tout changement d’affectation nécessite l’accord préalable du Syndicat des copropriétaires, dans les conditions de majorité prévues dans le Règlement de copropriété (généralement à l’unanimité)

Les exemples sont nombreux (par ex : dans un arrêt du 26 avril 2006, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a confirmé l’interdiction d’un changement de destination d’un lot sans l’accord des autres copropriétaires, la Cour ayant relevé que le règlement de copropriété prévoyait la destination commerciale des lots du rez-de-chaussée).

Ainsi, lorsque le règlement de copropriété définit de manière précise l’affectation de chaque lot, le juge n’a pas le pouvoir de se substituer à l’assemblée générale pour donner une autorisation régulièrement refusée au vu d’un règlement de copropriété dépourvu d’ambiguïté (par exemple les lots du rez-de-chaussée peuvent être affectés à l’usage commercial pour animer et desservir la copropriété en commerces).

De manière générale, il est risqué de vous passer de l’accord de la copropriété pour procéder au changement de l’affectation de votre bien.

Néanmoins, en l’absence d’un vote unanime de l’assemblée générale des copropriétaires sur cette question, vous pourriez contester ce refus en Justice en faisant valoir que le changement d’affectation ne porte atteinte, ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires.

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