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Le locataire commercial peut-il avoir la charge exclusive de travaux comme ceux du ravalement de façade ?

Il convient tout d’abord de se référer aux termes du contrat de bail établi.
Pour rappel, le principe de la liberté contractuelle s’applique aux clauses relatives aux travaux affectant les lieux loués. Ainsi, toutes les règles de répartition prévues par le Code civil sont supplétives et peuvent être écartées par des clauses contraires.

La loi Pinel vient régir l’ensemble mais laisse une certaine liberté

Le décret d’application de la loi PINEL du 18 juin 2014 relative à la réforme des baux commerciaux est venu récemment préciser la liste des charges, taxes et travaux qui ne peuvent être mis à la charge du locataire commercial. Ainsi, l’article 145-35 du Code de Commerce prévoit que les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil (soit celles des gros murs et des voûtes, rétablissement des poutres, des couvertures entières, des murs de soutènement et de clôture), de même que les travaux de mise en conformité et ceux liés à la vétusté relevant des grosses réparations, ne peuvent être imputées au locataire. Ce texte est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret, c’est-à-dire à compter du 5 novembre 2014.
Sous cette réserve des grosses réparations, les parties sont donc libres de fixer la liste des charges récupérables en matière de baux commerciaux. C’est le bail lui-même qui déterminera cette répartition par une ou plusieurs clauses spécifiques.

Déjà des cas de jurisprudence ?

La Cour de cassation estime que les travaux de ravalement ne pourront être mis à la charge du preneur que si une clause précise expressément – en visant le terme « ravalement » – que ces travaux lui incombent, insistant ainsi sur le caractère « exprès » de la stipulation contraire. Il est à noter que le bailleur peut également répercuter sur le preneur les honoraires des intervenants extérieurs tels qu’architectes, syndic, etc.

Si locataire commercial veut réaliser des travaux, doit-il obtenir l’autorisation de la copropriété ?

Il est certain que si un locataire commerçant envisage d’effectuer des travaux, même sur des parties privatives mais qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, il doit préalablement obtenir l’autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires. Pour ce faire, il doit en aviser son propriétaire, à charge pour celui-ci de communiquer cette requête au syndic, afin que la demande soit mise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Ainsi, le locataire ne peut demander directement au syndic de mettre cette question à l’ordre du jour, la jurisprudence imposant que le copropriétaire bailleur s’en charge.
Parallèlement à l’autorisation de la copropriété, le locataire doit veiller à obtenir des autorisations administratives lorsque les règles d’urbanisme l’imposent. Cela sera le cas pour les modifications de façades, lesquelles doivent notamment faire l’objet d’une déclaration préalable.

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