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Le renouvellement du bail Commercial (articles L. 145-1 à L.145-60 du Code de Commerce)

Le droit au renouvellement du bail commercial

Ce droit est d’ordre public ce qui signifie que le bail ne peut prévoir de clauses contraires. Dans la pratique, le bailleur pourra :
– Soit proposer le renouvellement à la fin du bail ou accepter la demande de renouvellement formulée par le locataire ;
– Soit refuser le renouvellement en versant une indemnité d’éviction ;
– Soit refuser le renouvellement en invoquant un motif légitime ce qui lui évite le paiement de l’indemnité d’éviction.

Les conditions du droit au renouvellement

Pour bénéficier de ce droit, le locataire doit satisfaire aux mêmes conditions que lors de la conclusion du bail initial. A cela s’ajoute que le locataire doit être le propriétaire du fonds de commerce même s’il est exploité par un tiers (le cas de la location-gérance) et que ce dernier ait été exploité de manière réelle et régulière au cours des trois années précédant la fin du bail sauf si le locataire rapporte des motifs légitime à une non-exploitation.

L’exercice du droit au renouvellement

Le congé donné par le bailleur

Au moins six mois avant la date d’expiration du bail commercial, le bailleur peut délivrer un congé par acte d’huissier au locataire .Ce congé comporte soit une offre de renouvellement que le locataire peut accepter ou aucune offre mais une indemnité d’éviction. S’il ne propose pas d’indemnité d’éviction, le bailleur doit invoquer un motif grave et légitime. Le bailleur peut se rétracter c’est-à-dire revenir sur son offre de renouvellement ou sa proposition d’indemnité d’éviction pour un motif grave et légitime découvert après l’envoi du congé.
Le bailleur peut également adresser une offre de renouvellement avec une modification du loyer. Le locataire peut accepter le renouvellement et le nouveau loyer ou accepter seulement le renouvellement et contester le loyer. Dans ce cas, une procédure sera initiée devant la Commission Départementale de Conciliation des Baux Commerciaux pour une solution amiable. A défaut, le Juge des Baux Commerciaux du Tribunal de Grande Instance sera saisi.

La demande de renouvellement par le locataire

S’il n’a pas reçu de congé dans les délais légaux, le locataire peut formuler une demande de renouvellement par acte d’huissier dans les six mois précédant la fin du bail. Le bailleur répond par acte d’huissier dans un délai de trois mois qui suit la réception de la demande. A défaut, le bailleur est supposé avoir accepté la demande. S’il refuse le renouvellement, le bailleur doit impérativement préciser dans sa réponse au locataire qu’il dispose d’un délai de deux ans pour contester son refus ou exiger le versement d’une indemnité d’éviction.

La reconduction tacite du bail commercial

Si le bailleur ne délivre pas de congé et si le locataire ne formule pas d’offre de renouvellement, le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée. Le bailleur peut délivrer un congé à tout moment avec un préavis de six mois et le locataire peut formuler une demande de renouvellement à tout moment.

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