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Les intérêts d’emprunt concernant la nue-propriété dans l’immobilier locatif

Tout revenu gagné sur la location d’un bien immobilier en location nue rentre dans le revenu foncier, imposable après déduction des intérêts d’emprunt, uniquement si ce dit emprunt a été contracté pour l’acquisition ou la conservation du revenu.
Donc, en cas de démembrement de la propriété d’un bien immobilier, que ce soit un immeuble ou une maison partagée en plusieurs appartements, les revenus « courants » ne vont pouvoir bénéficier qu’au seul usufruitier. Du coup ces revenus ne seront imposés qu’à son niveau.
C’est exactement la même chose en cas de démembrement de la propriété des parts d’une société de personnes détenant un immeuble donné en location. L’usufruitier se retrouve alors seule personne soumise à l’impôt sur le revenu, mais uniquement à raison de sa quote-part personnelle dans les revenus fonciers qui sont perçus et collectés par la société.

Des conditions strictes validées et poursuivies par le Conseil d’État

Partant de ce postulat existant, le Conseil d’Etat vient tout juste de confirmer « la doctrine administrative qui s’oppose à la déduction des intérêts d’emprunt contractés personnellement par le nu-propriétaire pour financer l’acquisition de la nue-propriété des parts, en raison de l’absence de revenu perçu par le nu-propriétaire des parts », dans sa décision du 24 février 2017, n°395983.

Attention toutefois, nous pouvons souligner que les nus propriétaires concernés peuvent être susceptibles de recevoir certains revenus à titre exceptionnel dont ils pourraient être imposables.
Petit point supplémentaire à ajouter, dans le cas où le nu-propriétaire est détenteur direct d’immeubles, l’actuelle doctrine administrative en place autorise la déduction des intérêts d’emprunt contractés par le nu-propriétaire pour financer l’acquisition de la nue-propriété de l’immeuble. 
Cette déduction peut alors toujours s’effectuer mais uniquement sur les revenus fonciers qui ne proviennent pas de ce bien immobilier en particulier, mais ‘autres propriétés.

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