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Réclamation de dommages et intérêts si l’obligation d’entretien n’est pas tenue

Si la plupart des locataires sont désormais attentifs au fait que tout bailleur se doit de leur livrer un logement en bon état de fonctionnement et décent,
en revanche bon nombre de preneurs ignorent que cette obligation qui naît au moment de la signature du bail connaît une extension en cours de contrat : c’est l’obligation d’entretien. Décryptage.

L’obligation d’entretien, c’est quoi ?

On désigne par « obligation d’entretien » la charge que la loi et, plus généralement, la réglementation sur les baux, assignent à tout bailleur d’un logement donné à bail. Cette obligation d’entretien signifie en clair que le propriétaire-bailleur doit garantir à son locataire une jouissance du logement qui soit conforme à ce qui avait été prévu initialement au moment de la signature du contrat. L’obligation d’entretien astreint ainsi le bailleur à effectuer, en cours de bail, toutes les réparations et mesures nécessaires afin que le logement donné à bail soit, de manière continue, en état de servir pour ce à quoi il a été destiné.

Le socle légal de l’obligation d’entretien à la charge du bailleur

Il est important de souligner que l’obligation d’entretien à la charge du bailleur est invocable aussi bien par un locataire se prévalant du droit commun du bail (Code civil) que par un locataire soumis de par son contrat de bail, à la loi du 6 juillet 1989. Cette obligation figure ainsi aux articles 1719 et 1720 du Code civil, mais également à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Portée de l’obligation d’entretien

La jurisprudence de la Chambre Civile de la Cour de cassation a eu à maintes reprises l’occasion de préciser l’étendue de l’obligation d’entretien. Il ressort ainsi des arrêts de cette Haute juridiction que l’obligation d’entretien à la charge du bailleur est due par celui-ci, aussi bien pour les réparations majeures touchant à la structure même du logement et de l’immeuble (toit, murs, planchers…) que pour les réparations afférentes aux éléments annexes tels que les réseaux d’électricité, de gaz, d’eau, le système de chauffage, voire même l’ascenseur.

La sanction de l’obligation d’entretien

Parce que l’obligation d’entretien à la charge du bailleur est juridiquement exigible par le locataire, l’inexécution de celle-ci ouvre droit au profit de ce dernier à une action en réparation. Il s’agit de l’action en demande de dommages et intérêts. Cette action tend à faire recouvrer par le locataire la réparation pécuniaire du préjudice qu’il subit du fait de l’inexécution de l’obligation d’entretien. L’existence de ce préjudice devant bien sûr être prouvé par le locataire, il y a lieu de rappeler également que cette action en demande de dommages et intérêts doit obligatoirement être précédée d’une mise en demeure d’exécuter les travaux d’entretien, adressée au bailleur par le preneur.

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