Le syndicat de copropriétaires est une personne morale qui regroupe l’ensemble des copropriétaires d’un bien immobilier soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat de copropriétaires est doté de la personnalité civile. Il a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Mission du syndicat de copropriétaires

Le syndicat de copropriétaires est investi par la loi d’une mission précise : il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.
Il exerce sa mission au travers des délibérations par l’intermédiaire de l’assemblée générale, son organe délibérant.

La conservation de l’immeuble englobe à la fois les parties privatives et les parties communes. Le syndicat a pour rôle de maintenir à l’immeuble ces caractères initiaux, en particulier sa « destination », son niveau de confort et d’entretien, ce qui oblige à entretenir et réparer les parties communes et éléments d’équipement commun.

Il doit également défendre son intégrité matérielle juridique contre les entreprises ou empiètement des copropriétaires ou des tiers.

La mission du syndicat de copropriétaires porte exclusivement sur cette gestion collective née de la sauvegarde de l’intérêt commun sans pouvoir empiéter sur les prérogatives reconnues aux copropriétaires relatives à la jouissance de leurs lots. Il n’en reste pas moins que les mesures prises par le syndicat pour la gestion des parties communes peuvent avoir des conséquences sur les droits individuels de ses membres.

Pouvoirs du syndicat de copropriétaires

Le syndicat établi et s’il y a lieu, modifie le règlement de copropriété (art 14 al 3 de la loi du 10 juillet 1965).

Le syndicat a ensuite divers pouvoirs énoncés par des textes particuliers :

– en matière de travaux, non seulement pour le maintien mais aussi pour l’amélioration des parties communes (L art 25, 26 et 30) ,

– de reconstruction (L art 38 et s).

Concernant les travaux, le syndicat qui entreprend des travaux a la qualité de maître d’ouvrage, ce qui va lui donner en particulier la possibilité ultérieure d’agir en responsabilité à l’encontre de l’architecte ou de l’entrepreneur si des désordres des malfaçons sont constatés.

– d’acte de disposition des parties communes (L art 25 et 26),

– d’acquisition de parties communes (L art 16, 25 et 26),

– de désignation et de révocation du syndic (L art 25),

– ainsi que le pouvoir d’agir en justice (L art 15).

Ces pouvoirs du syndicat connaissent cependant diverses limites :

– ils sont limités par l’objet du syndicat, conformément au principe de spécialité des personnes morales. Toute décision prise en dehors de l’objet du syndicat est nulle si elle n’est pas votée à l’unanimité,

– Le syndicat ne peut modifier le règlement de copropriété (sauf à les modifier dans les conditions fixées par l’article 26-b), en particulier en ce qu’ils le définissent la destination de l’immeuble,

– Le syndicat ne peut prendre des décisions affectant le droit de propriété des copropriétaires sur les parties privatives de leur lot : modifiant la répartition des tantièmes de copropriété ou des charges, ou prendre des décisions affectant le droit de jouissance de ces mêmes parties privatives.

Les décisions qui excèdent les pouvoirs du syndicat doivent être prises à l’unanimité.