Catégorie : Droit Immobilier

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Acheter un bien immobilier en Espagne : Avantages et démarche à suivre

Acheter un bien immobilier en Espagne : Avantages et démarche à suivre

Avec une superficie de 505 911 km2 et plus de 47 millions d’habitants, l’Espagne est l’un des plus grands pays d’Europe du Sud. Le marché immobilier espagnol a enregistré une hausse régulière depuis 2014 avec une hausse générale du prix du mètre carré de l’ordre de 2% en 2019 et de 5% sur les villes côtières avec d’importants flux d’investissements étrangers.

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Comment calculer l’IRL de son loyer d’habitation ?

Comment calculer l’IRL de son loyer d’habitation ?

L’IRL, c’est l’indice trimestriel qui permet de calculer l’augmentation annuelle des loyers des baux d’habitation.
Attention, une clause d’indexation prévue sur le bail d’habitation peut parfois indiquer le trimestre de référence choisi et la date de révision annuelle du loyer.  Mais en revanche, si le bail ne contient pas de clause d’indexation de base, le trimestre alors retenu pour la révision sera le dernier publié au moment de la signature du bail et la date de la révision sera celle de l’échéance annuelle du contrat.
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Que faire en cas de résiliation du bail commercial par le bailleur ?

Que faire en cas de résiliation du bail commercial par le bailleur ?

Admettons qu’une société a loué un local commercial à une autre société qui a décidé de le sous-louer. La société bailleresse a alors adressé à la société locataire une LRAC (lettre recommandée avec demande d’avis de réception), qui la met en demeure de payer dans le mois des arriérés de charges et d’indexation de loyers restant dus, sans quoi elle faisait jouer la clause résolutoire du bail, avec la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement des loyers.

Suite à cela, en Cour d’Appel, les juges ont accepté l’offre de résiliation du bail commercial demandée par la bailleresse car le contrat de bail initial stipulait sa résiliation de plein droit dès lors qu’il y avait une mise en demeure d’exécution ou un commandement de payer. Toujours selon les juges, la mise en demeure de payer adressée au locataire par LR était valable car celle-ci rappelait à la locataire le délai légal d’un mois et comportait un décompte détaillé de la dette. A défaut de contestation dans le délai légal, le bail principal était résilié de plein droit, entraînant la résiliation du sous-bail.
Cette décision s’appuie sur l’article L.145-41 du Code de Commerce français, qui prévoit qu’une clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit comme clause résolutoire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai d’un mois.

Mais lors d’un troisième jugement, pour cause de pourvoi en Cassation, la Cour de Cassation a quant à elle sanctionné les juges. Elle rappelle ainsi que la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire soit par un acte d’un huissier de justice, et non d’une lettre recommandée, même avec accusé de réception comme preuve de reçu.

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