Catégorie : Droit Immobilier

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Définition du bail à construction

Convention par laquelle le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail.

Conditions substantielles du bail à construction

Le bail à construction doit avoir une durée minimale de 18 ans et maximale de 99 ans.

Il doit faire l’objet d’un acte notarié du fait qu’il transfert au preneur des droits réels sur les constructions.

Obligations du preneur

L’ obligation d’édification de construction est un élément essentiel de ce contrat dont le défaut, le caractère accessoire ou diminué entraîne disqualification. A titre d’exemple, une simple obligation d’amélioration ne peut suffire à caractériser le bail à construction.

A coté de cette obligation, le preneur doit s’acquitter de loyers sur le terrain loué. Ceux ci sont payables en nature (remises de fractions d’immeubles à échéances convenues ou des immeubles édifiés au terme du bail si stipulé) ou en espèces.

L’inexécution de ces obligations ainsi que celle d’entretien ouvre droit à résiliation avant l’expiration du délai minimal de 18 ans.

Droits du preneur et du bailleur sur les biens construits

Le preneur dispose pendant la durée du bail de Droits réels immobiliers temporaires tant sur les constructions édifiées par lui que sur les biens loués.

Au terme du bail, le bailleur retrouve l’entier usage de la propriété des biens loués et acquière, sous réserve de dispositions contractuelles particulières, celle  des constructions sans obligation d’indemnisation.

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Qu’est l’assurance de responsabilité décennale ?

C’est une des Assurances construction obligatoires dont la souscription est imposée à toutconstructeur d’ouvrage par la Loi Spinetta (Art. L 241.1 du Code des assurances) pour couvrir sa responsabilité décennale vis à vis du Maître de l’ouvrage pour les dommages de l’ouvrage.

Nature des dommages couverts par l’assurance responsabilité décennale

Cette assurance couvre les dommages matériels occasionnés dès lors qu’ils – compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, y compris dans le cas où ils résultent d’un vice du sol – affectent la solidité des éléments d’équipement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Elle ne couvre pas les dommages immatériels consécutifs.

Exclusions dans l’assurance responsabilité décennale

Sont exclus de la couverture

– les dommages conséquence de vices apparentsn’ayant pas fait l’objet de réserves à la réception et non couverts de ce fait par la garantie décennale

– les dommages causés intentionnellement par l’assuré

– les dommages résultant de l’usure, d’un défaut d’entretien ou d’un usage anormal

– les dommages résultant d’une cause étrangère : cataclysme, guerre civile, sabotage…

Obligation des constructeurs

l’assurance responsabilité décennale doit être souscrite par chaque constructeur avant l’ouverture du chantier qui doit pouvoir en justifier vis à vis du maître d’ouvrage.

Dans le cas des contrats de construction de maison individuelle, les références de l’assurance souscrite doivent être inscrites dans le contrat. A défaut, le contrat peut être annulé.

Couverture assurée

La couverture de l’assurance profite au bénéficiaire jusqu’à la fin de la période de garantie y compris dans le cas où le constructeur a déposé son bilan ou n’a pas payé ses primes.

Son montant ne peut en aucune façon être plafonnée et correspond au prix des travaux nécessaire à la réfection de l’ouvrage et la réparation des dommages matériels (les dommages immatériels ne sont pas pris en compte dans cette assurance obligatoire).

Elle ne comporte aucune franchise à la charge du bénéficiaire.

Sanctions de l’absence de souscription de l’assurance décennale par un constructeur

Dans le cas un des constructeurs d’un ouvrage soumis à l’obligation d’assurance décennale ne souscrit pas l’assurance décennale à laquelle il est tenu, il sera passible, au terme des articles L. 241-1 à L. 242-1 du  code des assurance d’un emprisonnement de six mois et d’une amende de 75 000 euros ou de l’une de ces deux peines.

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L’assurance dommage d’ouvrage

C’est une des Assurances construction obligatoires dont la souscription est imposée par laLoi Spinetta (Art. L 242.1 du Code des assurances) à toute personne qui fait réaliser des travaux concernés par ces assurances.

Cette assurance garantit, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de nature décennale de ceux dont sont responsables les constructeurs (voir définition)et doit être prise au bénéfice tant du souscripteur que de propriétaires successifs du bien concerné.

Souscripteurs de l’assurance dommage-ouvrage

Cette obligation d’assurance pèse sur

le propriétaire de l’ouvrage (personne physique ou morale, société de construction agissant pour elle-même, crédit-bailleur, preneur d’un bail à constructionou à rénovation etc.),

le vendeur (vendeur d’immeuble à construire, promoteur-vendeur, marchand de biens etc.) ou

le mandataire du propriétaire de l’ouvrage (gérant immobilier, syndic de copropriété, promoteur-mandataire.

Sanction de l’absence d’assurance dommage-ouvrage

Outre les sanctions de nature pénale (cf assurances construction obligatoires), les propriétaires venant à la suite du premier ont la possibilité de demander réparation du préjudice qui en résulte pour eux par ailleurs, l’absence d’une telle assurance a pu dans certains cas justifier soit la réduction du prix de vente pour perte de sécurité juridique soit même résolution d’une promesse de vente.

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Les assurances construction obligatoires

Désignent le système d’assurance responsabilité décennale et d’assurance dommage-ouvragedont la souscription a été imposée par la  respectivement aux constructeurs et au maître d’ouvrage à l’occasion des travaux de bâtiment ou de constructions faisant appel aux techniques de travaux de bâtiment.

Ce système d’assurances est garanti par le Fonds de garantie des assurances obligatoires de dommage.

Domaine d’application du système d’assurances constructions obligatoires

Ces assurances doivent être souscrites aussi bien dans le cas de travaux neufs qu’au titre d’interventions sur des réalisations existantes dès lors qu’elles sont susceptible d’engager la responsabilité décennale des constructeurs qui y sont impliqués.

Outre les locaux à usage d’habitation, commercial ou industriel, sont concernés par ces assurances les travaux relatifs aux voirie et réseaux divers (VRD), aux clôtures, aux murs de soutènement et même à des ouvrages souterrains.

Sont également concernés les travaux de rénovation lourde, ravalement, cage d’ascenseur, toiture etc.

Ouvrages exclus de l’obligation d’assurances

Ne sont pas soumis aux assurances construction obligatoires

les ouvrages maritimes, lacustres, fluviaux, les ouvrages d’infrastructures routières, portuaires, aéroportuaires, héliportuaires, ferroviaires,  les ouvrages de traitement de résidus urbains, de déchets industriels et d’effluents, ainsi que les éléments d’équipement de l’un ou l’autre de ces ouvrages.

Les voiries, les ouvrages piétonniers, les parcs de stationnement, les réseaux divers, les canalisations, les lignes ou câbles et leurs supports, les ouvrages de transport, de production, de stockage et de distribution d’énergie, les ouvrages de télécommunications, les ouvrages sportifs non couverts, ainsi que leurs éléments d’équipement sauf si l’ouvrage ou l’élément d’équipement est accessoire à un ouvrage soumis à l’obligation d’assurances.

Sanctions de l’absence de souscription d’une assurance obligatoire

Elles sont de deux nature

– civile (voir les développements spécifiques à chaque assurance construction) et

– pénale (peine de 6 mois de prison et de 75.000 € d’amende) sauf dans le cas spécifique de Maître d’ouvrage individuel ayant construit pour lui-même ou des membres de sa famille réduite.

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A défaut de stipulation contractuelle particulière contraire, la seule obligation du vendeur immobilier au titre de l’amiante réside dans la production lors de la promesse et de la réalisation de la vente d’une attestation établie par un professionnel sur la présence d’amiante dans l’immeuble vendu rappelle la Cour de Cassation, 3ème chambre civile dans son Arrêt n° 1056 du 23 septembre 2009.

Dans l’affaire en cause, les vendeurs d’une maison avaient eu recours avant la vente à un professionnel qui avait attesté que le bien vendu ne comportait pas de produits susceptibles de contenir de l’amiante et avaient mentionné l’existence de cette attestation tant dans la promesse que dans l’acte authentique de vente;

Ayant fait procéder après leur achat à un nouveau diagnostic d’où il résultait la présence d’amiante, les acquéreurs ont assigné les vendeurs pour non conformité et vice caché sur le fondement des articles 1604 et 1641 du code civil, et le premier professionnel et son assureur, pour faute sur le fondement de l’article 1382 du code civil, en paiement de diverses sommes, dont les frais de désamiantage et de reconstruction.

La Cour d’Appel de Paris a le 5 décembre 2007 condamné les vendeurs au paiement des sommes réclamées, au motif que ceux ci auraient failli à leur obligation d’information et de sécurité en assurant à deux reprises que l’immeuble était exempt d’amiante et qu’ils auraient été tenus de répondre de leur obligation envers leurs acquéreurs alors même que leur bonne foi n’est pas en cause et qu’ils avaient sollicité l’examen des lieux par un professionnel muni d’une attestation de compétence.

La 3ème chambre civile casse cet arrêt de la Cour d’Appel au motif  la législation relative à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis, n’oblige le propriétaire de l’immeuble qu’à transmettre à l’acquéreur l’état établi par le professionnel et que la Cour d’Appel n’a pas constaté l’existence d’un engagement spécifique des vendeurs de livrer un immeuble exempt d’amiante.

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