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Catégorie : EncyclopedieJur

Cabinet Schaeffer Avocats: Information juridique - Lawperationnel > EncyclopedieJur

Contrôle fiscal : déclencheurs, déroulement & recours

Contrôle fiscal : déclencheurs, déroulement & recours

Sommaire :

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Donation d’argent : quelle possibilité pour réduire la fiscalité ?

Donation d’argent : quelle possibilité pour réduire la fiscalité ?

Qu’est-ce qu’une donation d’argent ? Définition

La donation d’argent fait partie des dons manuels. Traditionnellement, le don manuel d’argent consiste à donner de la main à la main une somme d’argent remise en espèce ou en chèque. Aussi, le virement bancaire est désormais également accepté comme mode de donation manuelle.

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Acheter un bien immobilier en Espagne : Avantages et démarche à suivre

Acheter un bien immobilier en Espagne : Avantages et démarche à suivre

Avec une superficie de 505 911 km2 et plus de 47 millions d’habitants, l’Espagne est l’un des plus grands pays d’Europe du Sud. Le marché immobilier espagnol a enregistré une hausse régulière depuis 2014 avec une hausse générale du prix du mètre carré de l’ordre de 2% en 2019 et de 5% sur les villes côtières avec d’importants flux d’investissements étrangers.

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La médiation : une alternative à l’exécution forcée d’un jugement ?

La médiation : une alternative à l’exécution forcée d’un jugement ?

L’obtention d’un jugement

Lorsqu’un différend survient entre deux ou plusieurs personnes, qu’elles soient physiques ou morales, et qu’aucune solution n’a pu être trouvée, alors l’engagement d’une action judiciaire au fond s’impose. Le tribunal territorialement et matériellement compétent rendra alors un jugement qui tranchera le différend.
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Héritage et divorce : que faire des biens issus lors d’une succession ?

Héritage et divorce : que faire des biens issus lors d’une succession ?

Le divorce peut être source de multiples problèmes qu’il est judicieux de résoudre afin de clore paisiblement plusieurs années de vie commune. Des questions fréquentes peuvent se poser à l’issue du divorce,  notamment celle de savoir quel sort réserver aux biens issus d’une succession.

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Conséquences du coronavirus sur les licenciements et contrat de travail

Les conséquences du coronavirus sur les licenciements et contrat de travail

La très grave crise sanitaire que connaît notre pays en lien avec la propagation partout dans le monde du virus Covid 19 n’est pas sans conséquences sur l’économie en général et sur les contrats de travail des salariés du secteur privé, en particulier.

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Règlement de succession : procédure, démarche et délai

Règlement de succession : procédure, démarche et délai

Vous venez d’apprendre l’existence de l’ouverture d’une succession, et vous vous posez des questions sur les différentes démarches et délais ?  Notre équipe d’expert en droit successoral se propose alors de répondre à vos interrogations concernant les problématiques liées aux démarches d’une succession.

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Héritage et succession pourquoi faire appel à un avocat ?

Héritage et succession pourquoi faire appel à un avocat ?

En matière de succession, faire appel à un avocat spécialisé est plus que conseiller. En effet, grâce à ses connaissances en matière juridique, il peut résoudre les conflits que peuvent entraîner la question de l’héritage. Continuer la lecture de Héritage et succession pourquoi faire appel à un avocat ?

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Patrimoine familial : est-ce que l’héritage en fait partie ?

Patrimoine familial: est-ce que l’héritage en fait partie ?

Vous êtes en instance de divorce et votre conjoint vous réclame maintenant une partie de ce que vous avez reçu il y a quelques années au décès de vos parents : des biens immobiliers et mobiliers, des liquidités, etc. Ces biens ont une valeur affective et vous voulez absolument éviter qu’ils ne quittent le giron familial. Vous vous demandez ainsi si un bien reçu au cours du mariage lors d’une succession ou d’une donation entre dans la communauté ?  

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La pension alimentaire dans le cadre d’un divorce à l’amiable

La pension alimentaire dans le cadre d’un divorce à l’amiable

Aujourd’hui, quasiment un mariage sur deux se termine par un divorce. Or cette rupture, en mettant fin à la vie commune des époux, possède des effets patrimoniaux importants. En effet, avec la fin de la mise en commun des ressources peut résulter des conséquences financières importantes pour les ex-époux.

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Règlement du régime matrimonial après un divorce

Règlement du régime matrimonial après un divorce

Le mariage est un contrat bien particulier car il produit des conséquences juridiques qui ne dépendent pas de la volonté individuelle des époux. Dans le Code civil le Chapitre VI du Titre V énonce les devoirs et droits respectifs des époux aux articles 212 à 226. Ces dispositions concernent tous les couples mariés indépendamment du régime matrimonial choisi par le couple.

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Divorce par consentement mutuel :quelle résidence pour les enfants ?

Divorce par consentement mutuel :quelle résidence pour les enfants ?

Depuis le 1er Janvier 2017, en application des dispositions de la Loi de Modernisation de la Justice du XXIe siècle, existe le divorce sans juge. Le nouveau divorce par consentement mutuel devient contractuel. Ce type de divorce est applicable aux époux qui s’entendent sur le principe et les conséquences du divorce, à savoir notamment la répartition des biens communs, le montant des éventuelles prestations compensatoires, et la garde des enfants
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Divorce et séparation de corps : comprendre et choisir ?

Divorce et séparation de corps : comprendre et choisir ?

En 1804, la séparation de corps et le divorce ont été réglementé. A cette époque, la procédure de séparation permettait aux époux qui ne souhaitaient pas divorcer d’être autorisés à vivre séparément tout en étant juridiquement mariés. 
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Garde des enfants en cas de divorce: quelles possibilités ?

Garde des enfants en cas de divorce: quelles possibilités ?

Parce que la rupture définitive du lien matrimonial entraîne généralement des changements importants dans la vie des époux et de leurs enfants, le Juge aux Affaires Familiales est en charge de prononcer le divorce après l’étude de ses conséquences.
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Le licenciement économique

Le licenciement économique

Le licenciement économique est défini aux articles L. 1233-1 à L. 1233-91 du Code du travail. Ce type de licenciement peut être mis en œuvre par toute entreprise mais est soumis à certaines conditions et à une procédure particulière.
Le licenciement économique n’intervient pas pour un motif propre à chaque salarié et peut donc en concerner plusieurs. Continuer la lecture de Le licenciement économique

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Les maladies professionnelles

Les maladies professionnelles

Ces dernières sont indemnisées au même titre que les accidents du travail. Elles correspondent notamment aux maladies reconnues comme telles par décret et inscrites dans les tableaux annexés à l’article R. 461-3 du Code de la Sécurité sociale. Elles correspondent également, sous certaines conditions, à celles dont l’origine professionnelle est établie à la suite d’une expertise individuelle. Continuer la lecture de Les maladies professionnelles

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Accident de travail : réparation du salarié en cas de faute inexcusable

Accident de travail : réparation du salarié en cas de faute inexcusable

Lorsqu’un salarié est victime d’un accident du travail et que l’employeur commet une faute inexcusable, cela a des conséquences, notamment sur le plan de la réparation puisque cela ouvre droit à une indemnisation complémentaire du salarié. Continuer la lecture de Accident de travail : réparation du salarié en cas de faute inexcusable

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La procédure de licenciement économique

La procédure de licenciement économique

La procédure en cas de licenciement individuel

Cette procédure s’applique lorsque le licenciement concerne un salarié ou moins de 10 salariés sur une période de 30 jours.
Un entretien préalable doit avoir lieu au cours duquel l’employeur expose au salarié les motifs du licenciement envisagé. Continuer la lecture de La procédure de licenciement économique

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Quelle est la procédure que doit respecter l’employeur en cas de licenciement pour motif personnel ?

Quelle est la procédure que doit respecter l’employeur en cas de licenciement pour motif personnel ?

Suite de l’article paru la semaine passée, vous trouverez ci-dessous quelques informations supplémentaires !

L’entretien préalable

L’employeur, avant de prendre toute décision, doit convoquer le salarié à un entretien au cours duquel il lui expose les motifs de cette mesure. Cet entretien est prévu à l’article L. 1232-2 du Code du travail. Il a deux mois à compter de la découverte de la faute pour envoyer le courrier de convocation. Le salarié reçoit la convocation à l’entretien par lettre recommandée ou par lettre remise en main propre contre décharge. L’entretien ne peut avoir lieu dans les cinq jours qui suivent la convocation.
Le salarié peut être assisté d’un représentant du salarié à l’entretien (ou à défaut d’un conseiller du salarié), cela lui permet d’exercer son droit de défense.

La notification du licenciement (article L. 1232-6 Code du Travail)

En matière de licenciement disciplinaire, la lettre de notification doit être envoyée plus de deux jours après la date de l’entretien mais ne peut pas être envoyée plus d’un mois après, comme l’a affirmé la chambre sociale de la Cour de cassation dans un arrêt du 7 juillet 1998 (à défaut, le licenciement est sans cause réelle et sérieuse).
L’employeur a l’obligation d’énoncer les faits qui ont conduit au licenciement sinon la procédure est irrégulière.

La preuve

La preuve est libre. Cependant, en matière de faute grave et de faute lourde, la preuve incombe seulement à l’employeur.

Pour plus de renseignements en matière de licenciement disciplinaire, notre cabinet se tient à votre disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans vos démarches juridiques.

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Comment contester son licenciement pour faute ?

Comment contester son licenciement pour faute ?

Le salarié peut contester son licenciement s’il considère qu’il est abusif, qu’il n’est pas justifié par une cause réelle et sérieuse. Dans ce cas, il peut agir en justice pour contester le licenciement disciplinaire pris par l’employeur auprès du Conseil des Prud’hommes (recours individuel). Il a un délai d’un an pour agir à compter de la notification du licenciement. Continuer la lecture de Comment contester son licenciement pour faute ?

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La procédure à suivre lors d’une rupture conventionnelle du contrat de travail

La procédure à suivre lors d’une rupture conventionnelle du contrat de travail

L’initiative de la procédure est libre : le salarié comme l’employeur peuvent émettre le souhait de conclure une convention dans le but de rompre le contrat de travail. Si les deux parties sont d’accord sur le principe de signer une telle convention, l’employeur et le salarié doivent se rencontrer à l’occasion d’un ou plusieurs entretien(s) afin de fixer les modalités du départ du salarié (à défaut d’entretien l’accord est nul). Continuer la lecture de La procédure à suivre lors d’une rupture conventionnelle du contrat de travail

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Quelles sont les conséquences lorsqu’un employeur commet une faute inexcusable lors d’un accident du travail ?

Quelles sont les conséquences lorsqu’un employeur commet une faute inexcusable lors d’un accident du travail ?

Définition de la faute inexcusable commise par l’employeur

Depuis une jurisprudence de la Chambre sociale du 28 février 2002, la faute inexcusable de l’employeur a fait l’objet d’une définition claire. Concernant d’abord les maladies professionnelles que le salarié pourrait contracter du fait de produits provenant de l’entreprise, la définition a été étendue aux accidents du travail (Cass, soc, 11 avril 2002 n°00-16.535). Continuer la lecture de Quelles sont les conséquences lorsqu’un employeur commet une faute inexcusable lors d’un accident du travail ?

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Rupture conventionnelle : la solution amiable pour mettre un terme au contrat de travail

Rupture conventionnelle : la solution amiable pour mettre un terme au contrat de travail

La rupture conventionnelle constitue le moyen par excellence pour mettre fin au contrat de travail d’un commun accord entre l’employeur et le salarié. Ce mode de rupture est régi par les articles L. 1237-11 et suivants du Code du travail. Mettre fin au contrat de travail de cette manière comporte des avantages. Continuer la lecture de Rupture conventionnelle : la solution amiable pour mettre un terme au contrat de travail

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Un contrat de travail, peut-on le définir et quelles sont ses caractéristiques ?

Un contrat de travail, peut-on le définir et quelles sont ses caractéristiques ?

Il n’y a pas de définition légale du contrat de travail, le Code du Travail est muet sur ce point. C’est la jurisprudence, constante depuis 1996, qui considère qu’un contrat de travail existe lorsqu’une personne, le salarié, s’engage à travailler pour le compte et sous la direction d’une autre, moyennant le paiement d’une rémunération. Continuer la lecture de Un contrat de travail, peut-on le définir et quelles sont ses caractéristiques ?

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La Société Civile Immobilière, plus connue sous le nom de SCI

La Société Civile Immobilière, plus connue sous le nom de SCI

La Société Civile Immobilière est un regroupement de plusieurs personnes, les associés, qui décident alors de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter des bénéfices qui pourrait en ressortir, tout en s’engageant à contribuer aux pertes.
La grande liberté d’organisation est le plus gros avantage de la SCI. Continuer la lecture de La Société Civile Immobilière, plus connue sous le nom de SCI

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La création d’une SCI et bail à construction

La création d’une SCI et bail à construction

Il est également possible de financer un bien immobilier par un bail à construction, la SCI achètera alors le terrain et le louera à l’entreprise dans le cadre de ce montage.
La société d’exploitation, s’engagera à édifier des constructions sur le terrain de la SCI et à les conserver en bon état d’entretien pendant la durée du bail. Les constructions reviendront à la SCI en fin de bail, sauf clause contraire. Continuer la lecture de La création d’une SCI et bail à construction

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Les avantages de la constitution d’une Société Civile Immobilière pour un professionnel

Les avantages de la constitution d’une Société Civile Immobilière pour un professionnel

L’acquisition d’un bien immobilier en tant que professionnel présente donc un intérêt. A ce titre, la constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI) constitue un instrument avantageux dans la gestion patrimoniale et fiscale. Continuer la lecture de Les avantages de la constitution d’une Société Civile Immobilière pour un professionnel

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Les conséquences fiscales de l’achat d’un terrain à bâtir

Les conséquences fiscales de l’achat d’un terrain à bâtir

La diversité des frais est plus importante qu’on ne croit

L’acquisition d’un terrain à bâtir engendre de nombreux frais que les propriétaires doivent se préparer à régler au moment de l’achat. Continuer la lecture de Les conséquences fiscales de l’achat d’un terrain à bâtir

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Qu’est-ce l’on appelle une vente à réméré ?

Qu’est-ce l’on appelle une vente à réméré ?

Généralités

Il s’agit d’une sorte de vente temporaire qui peut varier de 6 mois à 5 années, et qui à l’issue du délai envisagé permet de racheter son propre bien, étant précisé que le vendeur peut même occuper son logement, moyennant versement d’une indemnité d’occupation librement consentie et convenue avec l’acheteur. Continuer la lecture de Qu’est-ce l’on appelle une vente à réméré ?

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Le locataire commercial peut-il avoir la charge exclusive de travaux comme ceux du ravalement de façade ?

Le locataire commercial peut-il avoir la charge exclusive de travaux comme ceux du ravalement de façade ?

Il convient tout d’abord de se référer aux termes du contrat de bail établi.
Pour rappel, le principe de la liberté contractuelle s’applique aux clauses relatives aux travaux affectant les lieux loués. Ainsi, toutes les règles de répartition prévues par le Code civil sont supplétives et peuvent être écartées par des clauses contraires. Continuer la lecture de Le locataire commercial peut-il avoir la charge exclusive de travaux comme ceux du ravalement de façade ?

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L’articulation avec les autres régimes de responsabilité des constructeurs

L’articulation avec les autres régimes de responsabilité des constructeurs

Le droit commun de la responsabilité contractuelle a un caractère subsidiaire vis-à-vis des garanties biennales et décennales. En effet, tout dommage présentant les caractéristiques susceptibles de le soumettre aux garanties biennale et décennale ne peut être réparé que sur le fondement de ces garanties. Continuer la lecture de L’articulation avec les autres régimes de responsabilité des constructeurs

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Réduction du prix de vente en cas d’erreur sur la surface Carrez

Principe de réduction

Si la superficie d’un lot de copropriété mentionnée dans une promesse ou un acte de cession conformément à la loi Carrez du 18 décembre 1996 est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut obtenir une diminution proportionnelle du prix..

 

Réduction du prix de vente en cas d’erreur sur la superficie

Si vous vous en rendez compte après signature, vous pouvez agir devant le Tribunal afin de demander la condamnation du vendeur à vous rembourser la part du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure.

Vous devez savoir en outre que, d’après la jurisprudence, la règle du 1/20ème constitue une limite d’erreur et non pas une franchise : dès que le seuil est atteint, la réduction est encourue dès les premiers mètres carrés manquants, et non pour la fraction des mètres carrés excédant le seuil.

Attention: La diminution de prix à la charge du vendeur ne correspond qu’au prorata du prix. L’acquéreur ne peut pas obtenir le remboursement des frais de cession lorsque celle-ci a déjà eu lieu.

Si vous découvrez l’erreur de mesure entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique, vous devez demander au vendeur la réduction du prix au moyen d’une lettre recommandée avec AR.

Si celui-ci refuse cette réduction et exige la signature de l’acte de vente au même prix que celui fixé dans le compromis, prenez la précaution de bien faire mentionner dans l’acte par le Notaire les conditions dans lesquelles intervient cette signature et le fait que, pour autant, vous n’entendez pas renoncer à faire valoir vos droits en justice.

De cette façon, le tribunal ultérieurement saisi considérera que le fait d’avoir signé en connaissant l’erreur de mesurage ne vous interdit pas pour autant d’utiliser l’action en réduction de prix.

Dans l’hypothèse ou la réduction de surface serait inférieure à 1/20ème, il est quand même possible d’agir contre le vendeur en cas de manœuvre dolosive de celui-ci pour dissimuler la surface réelle du bien vendu.

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Retenue de garantie dans les marchés privés

Pour qu’une retenue de garantie puisse être effectuée dans un marché privé, il est nécessaire qu’elle soit prévue contractuellement. Toutefois, si l’entrepreneur fournit pour un montant égal une caution bancaire personnelle et solidaire (caution de retenue de garantie ou caution de garantie), la retenue de garantie, alors même qu’elle a été stipulée contractuellement, ne peut pas être pratiquée .

Une retenue de garantie ne peut en aucune façon excéder 5% du montant total du marché alors que dans la pratique antérieure à 71, le pourcentage de 10% encore couramment prévu dans les marchés internationaux, semblait raisonnable et réaliste.

De ce fait, si les malfaçons ou non conformité sont importants, le maître d’ouvrage risque de n’avoir que peu de moyens d’incitation à l’encontre de l’entreprise pour l’amener à remédier aux défauts de son ouvrage et la solution consistant à refuser la réception qui est la réponse juridique la plus évidente à ce problème s’avère dans ce cas très souvent irréaliste du fait que l’utilisation de l’ouvrage pour se loger ou travailler devient du même coup impossible.

Lorsque le contrat prévoit que le paiement du prix sera fonction de l’avancement des travaux, cette retenue ne peut excéder lors du paiement de chaque acompte plus de 5% du pourcentage correspondant du prix.

La retenue doit être consignée entre les mains d’un consignataire, accepté par les deux parties ou à défaut désigné par le président du tribunal de grande instance ou du tribunal de commerce.

Lorsqu’une retenue de garantie est pratiquée, elle doit être libérée au plus tard à la fin d’un délai d’un an à compter de la réception du marché. Ce délai est ouvert au maître d’ouvrage qu’il ait ou non fait des réserves lors de cette réception et correspond à la période de garantie de parfait achèvement.

Si, à la fin de ce délai, l’entreprise n’a pas remédié aux vices constatés par le maître de l’ouvrage, celui-ci peut s’opposer au versement de la retenue de garantie à l’entreprise. Pour ce faire, il doit notifier avant la fin du délai son opposition motivée au consignataire.

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Préavis raisonnable pour la rupture de relations commerciales établies

Le calcul du préavis s’avère être une tâche difficile pour les tribunaux.

Le délai de préavis est calculé en fonction de la durée de la relation commerciale.

D’autres facteurs sont également pris en compte:
-la technicité des produits (CA Douai 05/12/02, Castorama / Rousseau Manupex).
-la notoriété du produit.
-la saisonnalité des produits (CA Amiens 30/11/01, Devred / Ober confirmé par Cass. com. 17/03/2004, n°02-17575).

Ont été jugé comme raisonnable les périodes de préavis suivantes : pour des relations d’environ 30 ans, un préavis de six mois dans un cas et de neuf mois dans un autre.

La jurisprudence et la doctrine analysent la notion de brutalité, comme un élément constitutif de fond, et non comme un simple élément de preuve, permettant de clarifier l’intention de l’auteur de la rupture.

C’est l’absence de ce préavis qui est constitutive d’une rupture brutale restrictive de concurrence (T. com. Paris, 3 mars 2000 : LPA 29 nov. 2000, p. 16, obs. Garcia).

L’absence de préavis écrit constitue un indice de la brutalité de la rupture, et ne cède qu’en cas «d’ inexécution des obligations contractuelles » (CA Paris, 19 janv. 2001 : RTD com. 2001, p. 360, obs. Mestre) ou de “force majeure”.

Relation faite par la Jurisprudence  entre durée des relations et préavis raisonnable
CA Versailles, 27 avril 2000 (RJDA 9-10/00, n° 834) durée 4 ans préavis 6 mois
CA Nîmes, 24 janvier 2002 (Inédit) durée 15 ans préavis 6 mois
CA Paris, 6 février 1997 Juris-Data n 1997-020799 durée 8 ans préavis 1 an
CA Paris, 3 décembre 1999 (BRDA 6/00, n° 13) durée 15 ans préavis 18 mois
Trib. Com Roubaix-Tourcoing, 26 novembre 1998 (Lettre Distrib. 03/1999, p. 1 durée 11 ans préavis 2 ans
CA Paris, 25e Ch. A, 11 juillet 2005 durée moins de 3 ans préavis 2 mois
CA Paris, 25e Ch. A, 25 juin 2004 durée 30 ans préavis 7 mois
CA Lyon, 3e Ch., 10 novembre 2005 (délai contractuel) 37 ans 2 ans

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Clôture d’un bien immobilier

Droit de clore un bien immobilier

Tout propriétaire a la possibilité de clore son bien. Ce principe est affirmé à l’article 647 du Code Civil.

Il est même vivement conseillé aux propriétaires de fonds contigus de le faire et le cas échéant de faire borner leur propriétés afin d’éviter tout conflit de voisinage lié à leur délimitation.

Toutefois ce droit ne doit pas être exercé de façon abusive et respecter les règles posées en la matière. Voir Abus du droit de clore un bien immobilier et notre article sur la Privation anormale de vue sur le paysage dûe à des plantations .

Règles relatives aux clôtures séparatives en ville

Dans les villes et les faubourgs, le propriétaire d’un fonds peut contraindre son voisin à contribuer à construire ou réparer la clôture séparant leurs propriétés. Ce principe fait l’objet l’article 663 du Code Civil.

La hauteur de ladite clôture est fixée par des règlements ou usages.

Toutefois, à défaut de règlements ou d’usages, le mur de séparation doit mesurer au minimum 3 mètres 20 dans les villes de 50 000 habitants et plus, et 2 mètres 60 dans les autres.

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Diffusion de l’image d’une personne

Reproduction ou diffusion d’image d’une personne

Par principe, celui qui entend reproduire et/ou diffuser l’image d’une personne photographiée doit, avant toute utilisation, s’assurer du consentement de cette personne. (voir Droit à l’image et sa défense)

Cette règle est d’application stricte si la photographie a été prise dans la sphère privée et la protection du droit à l’image se confond alors avec celle du respect de la vie privée.

Si la photographie a été prise hors du cadre privé (dans un endroit public ou dans la sphère professionnelle), le consentement de la personne photographiée reste la règle.

Portée du consentement sur la diffusion d’image

Le consentement donné par l’intéressé sur la diffusion de son image doit être interprété de façon restrictive.

Ainsi, constitue une atteinte à la vie privée la publication de photographies ne respectant pas la finalité visée dans l’autorisation donnée par l’intéressé. Cass. Civ. 1ère, 30 mai 2000 (JCP 2001.II.10524, note Montels)

Exception à l’exigence du consentement

Il existe toutefois des exceptions, en particulier lorsque le cliché litigieux dont la reproduction est dénoncée n’est pas sorti du contexte dans lequel il a été réalisé, qu’il ne porte pas atteinte à la dignité de la personne photographiée et qu’il sert à illustrer une information ou une étude d’intérêt général.

Toutefois, la Cour de cassation a récemment estimé que, même dans ce cas, la reproduction de la photographie d’une personne parfaitement identifiable, sans son consentement, n’est licite qu’à la condition qu’elle soit nécessaire à l’information (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation du 14 juin 2007).

En l’espèce, deux enfants gravement handicapés avaient participé à une émission de télévision qui avait pour objet de sensibiliser le public au financement de la recherche thérapeutique sur les pathologies concernées.

Au cours de l’émission, une photographie des deux mineurs, les représentant en gros plan, a été prise sans leur accord ni celui de leur représentant légal et reproduite dans un manuel scolaire.

La Cour de Cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu par la Cour d’appel qui avait estimé que l’autorisation n’était pas nécessaire, aux motifs que « d’une part, la publication du droit à l’image dont s’agit, utilisée dans une perspective différente de celle pour laquelle elle avait été réalisée, exigeait le consentement spécial des intéressés, et, d’autre part, que l’illustration d’une étude d’intérêt général, qui dispense d’un tel consentement, n’implique pas nécessairement que les personnes représentées soient identifiables » .

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Caution de retenue de garantie dans les marchés privés

Lorsqu’une retenue de garantie est prévue dans un marché privé, la loi n°71-584 du 16 juillet 1971 qui réglemente les retenues de garantie en matière de marché de travaux privé prévoit qu’elle ne doit pas être pratiquée dès lors que l’entrepreneur fournit pour un montant égal une caution personnelle et solidaire émanant d’un établissement financier agréé.

La fourniture de cette caution, impose donc au maître de l’ouvrage de payer à l’entreprise l’intégralité des travaux au fur et à mesure de leur avancement.

Cette caution doit être donnée pour un montant égal à celui de la retenue de garantie qu’elle remplace et son objet est identique (voir retenue de garantie ). Elle couvre donc les défauts correspondant à la garantie de parfait achèvement dès lors que l’entreprise n’y aurait pas remédié pendant la période de garantie (un an après réception).

Mais attention, pour pouvoir exercer un recours valable contre l’établissement ayant délivré la caution, le maître d’ouvrage doit lui notifier avant la fin du délai d’un an de cette garantie son opposition motivée.

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Concubinage hors PACS ou union libre

Notion de concubinage

Le concubinage ou union libre est selon l’article 515-8 du code civil une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.

Le concubinage se caractérise donc par le caractère stable et continu de la relation mais sans minimum de durée.

La loi envisage à ce titre aussi bien les unions homosexuelles.

On ne distingue à ce titre que les concubinages simples et ceux qui sont adultérins c’est à dire ceux dans lesquels un ou chacun des concubins est lui même marié par ailleurs.

Preuve du concubinage

Les concubins ont la possibilité d’établir le caractère stable et continu de leur relations par tout moyen (adresse commune, facture commune d’Edf ou de téléphone, témoignages…).

Dans leurs rapports avec divers organismes qui leur consentent des avantages, ils peuvent produire une certificat de concubinage établi par certaines mairie ou même une attestation sur l’honneur.

Certificat de concubinage

Le certificat de concubinage est un document établi par certaines mairies pour permettre à des concubins de justifier de leur vie commune. Ce document n’a pas valeur certaine mais facilite les contacts avec les organismes susceptibles de leur consentir des avantages.

Effets du concubinage

La simple union de fait non assortie de PACS n’entraîne entre les concubins aucune obligation de contribution ou d’entretien analogue à celles du mariage mais produit à l’égard des tiers divers effets juridiques dès lors qu’elle est reconnue.

Vis à vis de la Sécurité sociale: bénéfice de l’assurance maladie et maternité pour le concubin à charge. Mais pour les Prestations familiales, ce sont les ressources des deux parents concubins qui sont pris en compte.

Vis à vis du fisc, les biens des deux concubins sont pris en compte au titre de l’ISF mais chacun est imposé séparément au titre de l’impôt sur le revenu à moins qu’ils aient conclu un PACS.

La jurisprudence reconnait au concubin survivant la possibilité d’être indemnisé en cas de décès accidentel de son concubin, y compris dans le cas d’un concubinage adultérin.

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Sous cette thématique vous trouverez ici les thèmes suivants:

 

Création et reprise d’Entreprise

Sociétés

Fonds de commerce

Ingénierie contractuelle

Questions financières et fiscales

Production et maintenance

Externalisation et sous-traitance

Qualité et contrôle de la qualité

Propriété industrielle

Transports

Intermédiation dans les affaires

Concurrence déloyale

Consommation et problèmes de consommateurs

Entreprises en difficulté  Procédures collectives

Gestion du contractant en difficulté

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Paiement des charges locatives

Les charges locatives récupérables sont traitées comme un accessoire du loyer principal.

Le contrat de location peut prévoir que ces font l’objet de provisions payables tout au long de l’année.

Dans un tel cas, le propriétaire est tenu d’informer son locataire au moins une fois par an du montant des charges réelles qu’il a supporté pour le compte de ce dernier.

Exigibilité des charges locatives

Le bail peut prévoir

– soit que les charges sont exigibles une fois par an.

– soit qu’une provision pour charges doit être versée mensuellement ou trimestriellement.

Le montant des charges locatives ne peut pas être fixé forfaitairement, c’est à dire qu’il n’est pas possible de prévoir dans l’acte de location un loyer toutes charges comprises.

Le montant des provisions demandée doit être fixé en considération des montant arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, du budget prévisionnel.

Le non paiement des charges ou de la provision pour charges dans les conditions du bail est sanctionné dans les même conditions et selon la même procédure que le non-paiement du loyer (Résiliation du bail).

Régularisation des charges locatives

Lorsque les charges sont payées par provision, le bailleur est tenu de procéder au moins une fois par an à une régularisation annuelle pour que les versements du locataire soient ajustés aux dépenses réelles.

Un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire :
– le décompte par nature des charges en précisant le cas échéant les consommations imputables au locataire,

– dans les immeubles collectifs, la manière dont sont réparties les charges entre locataires.

Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, le bailleur doit à la disposition du locataire les pièces justificatives de ces charges (factures, relevés de consommations, état des charges locatives de copropriété, contrats etc.)

En tout état de cause la régularisation des charges peut être réclamée aussi bien par le propriétaire que par le locataire pendant 5 ans.

Lorsque le montant des provisions versées est inférieur à celui des charges réelles, le propriétaire peut réclamer l’excédent et ajuster le montant des provisions de l’année à venir.

Si le montant des provisions excède celui des charges réelles, le locataire est en droit d’exiger le remboursement immédiat du trop versé.

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Bonne foi des particuliers surendettés

Pour pouvoir prétendre au traitement de sa situation de surendettement par la Commission de surendettement, le débiteur être et avoir été de bonne foi tant vis à vis de ses créanciers que vis à vis de la commission.

Cette bonne foi s’apprécie au moment où le débiteur engage la procédure mais au vu des éléments disponibles au jour où la commission statue.

Appréciation du comportement du débiteur lors de l’endettement

Mauvaise foi lors de l’endettement

Comportement lors de la procédure

Déclaration par un particulier de sa situation de surendettement

 

Appréciation du comportement du débiteur lors de l’endettement

Le seul fait de l’endettement excessif ou de la multiplicité des engagements pris n’est pas en soit une preuve de sa mauvaise foi.

L’appréciation de la bonne foi ou de la mauvaise foi du débiteur est effectuée au regard du comportement actif, volontaire et conscient de ce dernier quant à la constitution de son endettement étant rappelé qu’en Droit français la bonne foi est toujours présumée (article 2268 du code civil).

C’est donc au créancier qui allègue la mauvaise foi de la démontrer.

Le juge de l’exécution appelé à résoudre une difficulté juridique lors de la procédure, ne peut soulever d’office, et de sa propre initiative la mauvaise foi du débiteur.

Exemples de bonne foi reconnue

Après un comportement fautif l’ayant placé dans une situation de surendettement le débiteur avait fait de réels efforts pour réduire son endettement.

Les débiteurs avaient contracté de nouveaux emprunts pour rembourser les dettes passées et étaient devenus prisonniers d’une spirale d’endettement.

Mauvaise foi lors de l’endettement

La mauvaise foi résulte généralement d’une volonté délibérée du débiteur de se placer dans une situation de surendettement ou d’un comportement empreint de légèreté.

La mauvaise foi d’un débiteur a été considérée comme manifeste dès lors qu’il était établi qu’il avait volontairement caché sa situation pour contracter de nouveaux prêts.

De même,  le caractère somptuaire de certaines dépenses a été retenu comme une expression de sa mauvaise foi.

Comportement lors de la procédure

Le débiteur doit avoir un comportement honnête et claire et ne rien dissimuler de sa situation à la commission lors du dépôt de son dossier de surendettement.

S’il fait de fausses déclarations ou remet des documents tronqués ou inexacts afin de tromper la commission sur sa situation, il encourt la déchéance procédurale.

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Notion de bail mixte

Le bail mixte est un contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue à un tiers (le preneur) un bien immobilier dont une partie est destinée à l’habitation du locataire et l’autre partie utilisée pour l’exercice de sa profession.

Ce type de bail est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Loi Mermaz).

Conditions de forme du bail mixte

Le bail mixte doit obligatoirement être établi par écrit. Certaines mentions sont obligatoires telles que :
– la date de prise d’effet du bail,
– la durée du bail,
– la description des locaux, des équipements et accessoires de l’immeuble,
– le montant des loyers et les modalités de paiement,
– les règles de révision éventuelle,
– le montant du dépôt de garantie s’il est prévu.

Seul le preneur peut obtenir l’annulation du bail qui ne respecterait pas ces dispositions.

Durée du bail mixte

La durée minimale du bail est de :

– 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique,
– 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.

Toutefois la durée du bail peut être inférieure à 3 ans sans être inférieure à un an, lorsque le bailleur est une personne physique, une indivision ou une société civile constituée entre parents, et qu’un événement précis justifie qu’il ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales.

Renouvellement du bail mixte

Le preneur bénéficie du droit au renouvellement de son bail (pour une nouvelle durée de 3 ou 6 ans). Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement que dans 3 situations :

– s’il justifie d’un motif légitime et sérieux : par exemple en cas d’inexécution par le locataire de l’une des obligations qui lui incombent.
– en cas de vente du logement. Le locataire bénéficie, dans ce cas, d’un droit de préemption (sauf en cas de vente entre parents jusqu’au 3ème degré inclus).
– en cas de reprise par le propriétaire, son conjoint, son concubin, ses ascendants, descendants ou par ceux de son conjoint ou concubin.

Dans de telles situations, le bailleur doit notifier au preneur son congé par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier  6 mois au moins avant le terme du bail.

Résiliation du bail mixte

Le locataire peut résilier le bail à tout moment. Il doit avertir le bailleur 3 mois avant, ou un mois avant, pour raisons professionnelles (transfert d’activité, cessation d’activité…).

Le congé doit être signifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Le bail est résilié de plein droit si une clause de résolution le prévoit expressément. Cette dernière joue un mois après un commandement demeuré infructueux.

Commentaires et précisions

Affectation du local : Comme dans le cas d’un bail professionnel, il importe de vérifier qu’une activité professionnelle est possible dans les locaux loués tant au niveau administratif qu’à celui de la copropriété.(voir les commentaires et précisions sous bail professionnel)

Transmission et sous-location : Il n’est possible de transmettre ou de sous-louer un bail mixte qu’avec l’accord exprès et écrit du propriétaire.

 

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Comment faut-il calculer le rapport de l’avance sur héritage qui m’a servie à acheter mon appartement ?

Question posée

Mes parents m’ont fait une avance sur héritage en 197x,de 150 000 francs pour l’achat d’un appartement, mon père est décédé en 198x. Maman est décédée en xxx 2008.

Une de mes sœurs me réclame le montant de cette somme (chose que je comprends), mais de plus, elle demande la réévaluation actuelle du prix de mon appartement! En a t-elle le droit?

Que dit la loi à ce sujet? Et puis-je m’y opposer et comment?

 

Réponse donnée

Il résulte de l’article 860-1 du Code civil que lorsqu’une somme d’argent a été donnée par avance sur un héritage, son rapport à la succession est en principe égal au montant donné. Toutefois, si cette somme d’argent a servi à acquérir un bien, le rapport est dû de la valeur de ce bien.

Si la somme de 150 000 francs qui vous a été donnée en 197x a servi pour partie à l’achat de votre appartement, il faut donc établir la part de cette somme donnée dans le prix d’achat, puis appliquer ce pourcentage à la valeur actuelle du bien immobilier, c’est ce qui établira ce qui doit être rapporté.

Toutefois, le rapport à succession n’est exigé que si le montant ainsi réévalué de cette donation excède votre part successorale.

En outre, le rapport ne signifie pas que vous devrez rembourser l’intégralité de la donation mais simplement qu’elle doit entrer dans la masse à partager entre tous les co-héritiers.

En réalité, le fait de savoir si vous aurez finalement quelque chose à payer à vos co-héritiers dépendra de la valeur des autres biens de la succession.

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Mon propriétaire a t il le droit de me demander une réévaluation supérieure à 20% de mon loyer ?

Question posée

Je loue, depuis septembre 1991, un appartement que j’ai obtenu par le 1% patronal et qui est détenu par une compagnie d’assurances. Les loyers sont réévalué annuellement selon l’indice.

Mon bail venant à expiration, le propriétaire, estimant mon loyer sous-évalué me demande un loyer en augmentation de 20,75% sur 6 ans. Est-ce normal ?

Mon employeur a versé somme pour l’attribution de ce logement contrairement aux autres locataires qui l’ont obtenu autrement. A quoi sert cette somme ?

Réponse donnée

Il existe un principe de fixité des loyers. Néanmoins, le prix du loyer peut être modifié s’il apparaît qu’il a été manifestement sous-évalué. Le loyer peut dès lors être réévalué.

Le bailleur doit alors faire une proposition au locataire. Cette proposition est notifiée au locataire au moins six mois avant l’échéance du terme et elle comprend notamment une liste de références ayant permis de déterminer le prix du nouveau loyer.

En cas de désaccord, il est possible de saisir une commission de conciliation, voire même un juge afin qu’il fixe le prix du nouveau loyer.

A priori, dans votre cas, une telle augmentation semble excessive. De plus, votre propriétaire ne peut plus vous donner congé pour la même échéance car il vous a proposé un renouvellement du bail avec réévaluation du loyer.

Si vous n’arrivez pas à vous entendre avec votre propriétaire pour fixer le prix du nouveau loyer, il faut donc que celui-ci saisisse la commission de conciliation.

Quant à la somme versée par votre employeur, je ne dispose pas de tous les éléments pour pouvoir répondre à votre question. Mais d’après moi, il peut s’agir d’une somme destinée à financer un dépôt de garantie ou d’une caution.

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