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Vous venez d’apprendre l’existence de l’ouverture d’une succession, et vous vous posez des questions sur les différentes démarches et délais ? Notre équipe d’expert en droit successoral se propose alors de répondre à vos interrogations concernant les problématiques liées aux démarches d’une succession.
Continuer la lecture de Règlement de succession : procédure, démarche et délai
En matière de succession, faire appel à un avocat spécialisé est plus que conseiller. En effet, grâce à ses connaissances en matière juridique, il peut résoudre les conflits que peuvent entraîner la question de l’héritage. Continuer la lecture de Héritage et succession pourquoi faire appel à un avocat ?
Vous êtes en instance de divorce et votre conjoint vous réclame maintenant une partie de ce que vous avez reçu il y a quelques années au décès de vos parents : des biens immobiliers et mobiliers, des liquidités, etc. Ces biens ont une valeur affective et vous voulez absolument éviter qu’ils ne quittent le giron familial. Vous vous demandez ainsi si un bien reçu au cours du mariage lors d’une succession ou d’une donation entre dans la communauté ?
Continuer la lecture de Patrimoine familial : est-ce que l’héritage en fait partie ?
Aujourd’hui, quasiment un mariage sur deux se termine par un divorce. Or cette rupture, en mettant fin à la vie commune des époux, possède des effets patrimoniaux importants. En effet, avec la fin de la mise en commun des ressources peut résulter des conséquences financières importantes pour les ex-époux.
Continuer la lecture de La pension alimentaire dans le cadre d’un divorce à l’amiable
Le mariage est un contrat bien particulier car il produit des conséquences juridiques qui ne dépendent pas de la volonté individuelle des époux. Dans le Code civil le Chapitre VI du Titre V énonce les devoirs et droits respectifs des époux aux articles 212 à 226. Ces dispositions concernent tous les couples mariés indépendamment du régime matrimonial choisi par le couple.
Continuer la lecture de Règlement du régime matrimonial après un divorce
Depuis le 1er Janvier 2017, en application des dispositions de la Loi de Modernisation de la Justice du XXIe siècle, existe le divorce sans juge. Le nouveau divorce par consentement mutuel devient contractuel. Ce type de divorce est applicable aux époux qui s’entendent sur le principe et les conséquences du divorce, à savoir notamment la répartition des biens communs, le montant des éventuelles prestations compensatoires, et la garde des enfants.
Continuer la lecture de Divorce par consentement mutuel :quelle résidence pour les enfants ?
En 1804, la séparation de corps et le divorce ont été réglementé. A cette époque, la procédure de séparation permettait aux époux qui ne souhaitaient pas divorcer d’être autorisés à vivre séparément tout en étant juridiquement mariés.
Continuer la lecture de Divorce et séparation de corps : comprendre et choisir ?
Parce que la rupture définitive du lien matrimonial entraîne généralement des changements importants dans la vie des époux et de leurs enfants, le Juge aux Affaires Familiales est en charge de prononcer le divorce après l’étude de ses conséquences.
Continuer la lecture de Garde des enfants en cas de divorce: quelles possibilités ?
Le licenciement économique est défini aux articles L. 1233-1 à L. 1233-91 du Code du travail. Ce type de licenciement peut être mis en œuvre par toute entreprise mais est soumis à certaines conditions et à une procédure particulière.
Le licenciement économique n’intervient pas pour un motif propre à chaque salarié et peut donc en concerner plusieurs. Continuer la lecture de Le licenciement économique
Ces dernières sont indemnisées au même titre que les accidents du travail. Elles correspondent notamment aux maladies reconnues comme telles par décret et inscrites dans les tableaux annexés à l’article R. 461-3 du Code de la Sécurité sociale. Elles correspondent également, sous certaines conditions, à celles dont l’origine professionnelle est établie à la suite d’une expertise individuelle. Continuer la lecture de Les maladies professionnelles
Lorsqu’un salarié est victime d’un accident du travail et que l’employeur commet une faute inexcusable, cela a des conséquences, notamment sur le plan de la réparation puisque cela ouvre droit à une indemnisation complémentaire du salarié. Continuer la lecture de Accident de travail : réparation du salarié en cas de faute inexcusable
Cette procédure s’applique lorsque le licenciement concerne un salarié ou moins de 10 salariés sur une période de 30 jours.
Un entretien préalable doit avoir lieu au cours duquel l’employeur expose au salarié les motifs du licenciement envisagé. Continuer la lecture de La procédure de licenciement économique
La loi qualifie d’accident du travail, quelle qu’en soit la cause, celui qui survient par le fait ou à l’occasion du travail.
La jurisprudence le caractérise par la survenance d’un fait accidentel en lien avec le travail ayant provoqué une lésion. Continuer la lecture de La notion d’accident du travail
La législation relative aux accidents du travail et aux maladies professionnelles figure à la fois dans le Code du Travail (articles L.1226-6 et suivants) et dans le Code de la Sécurité Sociale (articles L. 411-1 et suivants). Continuer la lecture de L’accident du travail sur le trajet, que faire ?
Suite de l’article paru la semaine passée, vous trouverez ci-dessous quelques informations supplémentaires !
L’employeur, avant de prendre toute décision, doit convoquer le salarié à un entretien au cours duquel il lui expose les motifs de cette mesure. Cet entretien est prévu à l’article L. 1232-2 du Code du travail. Il a deux mois à compter de la découverte de la faute pour envoyer le courrier de convocation. Le salarié reçoit la convocation à l’entretien par lettre recommandée ou par lettre remise en main propre contre décharge. L’entretien ne peut avoir lieu dans les cinq jours qui suivent la convocation.
Le salarié peut être assisté d’un représentant du salarié à l’entretien (ou à défaut d’un conseiller du salarié), cela lui permet d’exercer son droit de défense.
En matière de licenciement disciplinaire, la lettre de notification doit être envoyée plus de deux jours après la date de l’entretien mais ne peut pas être envoyée plus d’un mois après, comme l’a affirmé la chambre sociale de la Cour de cassation dans un arrêt du 7 juillet 1998 (à défaut, le licenciement est sans cause réelle et sérieuse).
L’employeur a l’obligation d’énoncer les faits qui ont conduit au licenciement sinon la procédure est irrégulière.
La preuve est libre. Cependant, en matière de faute grave et de faute lourde, la preuve incombe seulement à l’employeur.
Pour plus de renseignements en matière de licenciement disciplinaire, notre cabinet se tient à votre disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans vos démarches juridiques.
Le salarié peut contester son licenciement s’il considère qu’il est abusif, qu’il n’est pas justifié par une cause réelle et sérieuse. Dans ce cas, il peut agir en justice pour contester le licenciement disciplinaire pris par l’employeur auprès du Conseil des Prud’hommes (recours individuel). Il a un délai d’un an pour agir à compter de la notification du licenciement. Continuer la lecture de Comment contester son licenciement pour faute ?
L’initiative de la procédure est libre : le salarié comme l’employeur peuvent émettre le souhait de conclure une convention dans le but de rompre le contrat de travail. Si les deux parties sont d’accord sur le principe de signer une telle convention, l’employeur et le salarié doivent se rencontrer à l’occasion d’un ou plusieurs entretien(s) afin de fixer les modalités du départ du salarié (à défaut d’entretien l’accord est nul). Continuer la lecture de La procédure à suivre lors d’une rupture conventionnelle du contrat de travail
Depuis une jurisprudence de la Chambre sociale du 28 février 2002, la faute inexcusable de l’employeur a fait l’objet d’une définition claire. Concernant d’abord les maladies professionnelles que le salarié pourrait contracter du fait de produits provenant de l’entreprise, la définition a été étendue aux accidents du travail (Cass, soc, 11 avril 2002 n°00-16.535). Continuer la lecture de Quelles sont les conséquences lorsqu’un employeur commet une faute inexcusable lors d’un accident du travail ?
La rupture conventionnelle constitue le moyen par excellence pour mettre fin au contrat de travail d’un commun accord entre l’employeur et le salarié. Ce mode de rupture est régi par les articles L. 1237-11 et suivants du Code du travail. Mettre fin au contrat de travail de cette manière comporte des avantages. Continuer la lecture de Rupture conventionnelle : la solution amiable pour mettre un terme au contrat de travail
Lorsque le salarié commet une faute, l’employeur, en vertu de son pouvoir disciplinaire, peut appliquer une sanction au salarié fautif. Cette sanction peut aller jusqu’au licenciement, autrement dit, jusqu’à la rupture du contrat de travail. Continuer la lecture de Le licenciement pour faute
Il n’y a pas de définition légale du contrat de travail, le Code du Travail est muet sur ce point. C’est la jurisprudence, constante depuis 1996, qui considère qu’un contrat de travail existe lorsqu’une personne, le salarié, s’engage à travailler pour le compte et sous la direction d’une autre, moyennant le paiement d’une rémunération. Continuer la lecture de Un contrat de travail, peut-on le définir et quelles sont ses caractéristiques ?
La Société Civile Immobilière est un regroupement de plusieurs personnes, les associés, qui décident alors de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter des bénéfices qui pourrait en ressortir, tout en s’engageant à contribuer aux pertes.
La grande liberté d’organisation est le plus gros avantage de la SCI. Continuer la lecture de La Société Civile Immobilière, plus connue sous le nom de SCI
On ne cesse d’entendre que les prix des appartements sont en fortes hausses et poussent les futurs acquéreurs à partir vers d’autres villes ou pays dans certains cas. Continuer la lecture de Qu’en est-il du secteur immobilier à Paris en ce début 2018 ?
Il est également possible de financer un bien immobilier par un bail à construction, la SCI achètera alors le terrain et le louera à l’entreprise dans le cadre de ce montage.
La société d’exploitation, s’engagera à édifier des constructions sur le terrain de la SCI et à les conserver en bon état d’entretien pendant la durée du bail. Les constructions reviendront à la SCI en fin de bail, sauf clause contraire. Continuer la lecture de La création d’une SCI et bail à construction
Pour optimiser fiscalement l’acquisition d’un bien immobilier, la technique du démembrement de propriété est très intéressante.
Continuer la lecture de La création d’une SCI avec cession temporaire d’usufruit
L’acquisition d’un bien immobilier en tant que professionnel présente donc un intérêt. A ce titre, la constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI) constitue un instrument avantageux dans la gestion patrimoniale et fiscale. Continuer la lecture de Les avantages de la constitution d’une Société Civile Immobilière pour un professionnel
L’acquisition d’un terrain à bâtir engendre de nombreux frais que les propriétaires doivent se préparer à régler au moment de l’achat. Continuer la lecture de Les conséquences fiscales de l’achat d’un terrain à bâtir
Il s’agit d’une sorte de vente temporaire qui peut varier de 6 mois à 5 années, et qui à l’issue du délai envisagé permet de racheter son propre bien, étant précisé que le vendeur peut même occuper son logement, moyennant versement d’une indemnité d’occupation librement consentie et convenue avec l’acheteur. Continuer la lecture de Qu’est-ce l’on appelle une vente à réméré ?
Il convient tout d’abord de se référer aux termes du contrat de bail établi.
Pour rappel, le principe de la liberté contractuelle s’applique aux clauses relatives aux travaux affectant les lieux loués. Ainsi, toutes les règles de répartition prévues par le Code civil sont supplétives et peuvent être écartées par des clauses contraires. Continuer la lecture de Le locataire commercial peut-il avoir la charge exclusive de travaux comme ceux du ravalement de façade ?
Le droit commun de la responsabilité contractuelle a un caractère subsidiaire vis-à-vis des garanties biennales et décennales. En effet, tout dommage présentant les caractéristiques susceptibles de le soumettre aux garanties biennale et décennale ne peut être réparé que sur le fondement de ces garanties. Continuer la lecture de L’articulation avec les autres régimes de responsabilité des constructeurs
Si la superficie d’un lot de copropriété mentionnée dans une promesse ou un acte de cession conformément à la loi Carrez du 18 décembre 1996 est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut obtenir une diminution proportionnelle du prix..
Si vous vous en rendez compte après signature, vous pouvez agir devant le Tribunal afin de demander la condamnation du vendeur à vous rembourser la part du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure.
Vous devez savoir en outre que, d’après la jurisprudence, la règle du 1/20ème constitue une limite d’erreur et non pas une franchise : dès que le seuil est atteint, la réduction est encourue dès les premiers mètres carrés manquants, et non pour la fraction des mètres carrés excédant le seuil.
Attention: La diminution de prix à la charge du vendeur ne correspond qu’au prorata du prix. L’acquéreur ne peut pas obtenir le remboursement des frais de cession lorsque celle-ci a déjà eu lieu.
Si vous découvrez l’erreur de mesure entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique, vous devez demander au vendeur la réduction du prix au moyen d’une lettre recommandée avec AR.
Si celui-ci refuse cette réduction et exige la signature de l’acte de vente au même prix que celui fixé dans le compromis, prenez la précaution de bien faire mentionner dans l’acte par le Notaire les conditions dans lesquelles intervient cette signature et le fait que, pour autant, vous n’entendez pas renoncer à faire valoir vos droits en justice.
De cette façon, le tribunal ultérieurement saisi considérera que le fait d’avoir signé en connaissant l’erreur de mesurage ne vous interdit pas pour autant d’utiliser l’action en réduction de prix.
Dans l’hypothèse ou la réduction de surface serait inférieure à 1/20ème, il est quand même possible d’agir contre le vendeur en cas de manœuvre dolosive de celui-ci pour dissimuler la surface réelle du bien vendu.
Pour qu’une retenue de garantie puisse être effectuée dans un marché privé, il est nécessaire qu’elle soit prévue contractuellement. Toutefois, si l’entrepreneur fournit pour un montant égal une caution bancaire personnelle et solidaire (caution de retenue de garantie ou caution de garantie), la retenue de garantie, alors même qu’elle a été stipulée contractuellement, ne peut pas être pratiquée .
Une retenue de garantie ne peut en aucune façon excéder 5% du montant total du marché alors que dans la pratique antérieure à 71, le pourcentage de 10% encore couramment prévu dans les marchés internationaux, semblait raisonnable et réaliste.
De ce fait, si les malfaçons ou non conformité sont importants, le maître d’ouvrage risque de n’avoir que peu de moyens d’incitation à l’encontre de l’entreprise pour l’amener à remédier aux défauts de son ouvrage et la solution consistant à refuser la réception qui est la réponse juridique la plus évidente à ce problème s’avère dans ce cas très souvent irréaliste du fait que l’utilisation de l’ouvrage pour se loger ou travailler devient du même coup impossible.
Lorsque le contrat prévoit que le paiement du prix sera fonction de l’avancement des travaux, cette retenue ne peut excéder lors du paiement de chaque acompte plus de 5% du pourcentage correspondant du prix.
La retenue doit être consignée entre les mains d’un consignataire, accepté par les deux parties ou à défaut désigné par le président du tribunal de grande instance ou du tribunal de commerce.
Lorsqu’une retenue de garantie est pratiquée, elle doit être libérée au plus tard à la fin d’un délai d’un an à compter de la réception du marché. Ce délai est ouvert au maître d’ouvrage qu’il ait ou non fait des réserves lors de cette réception et correspond à la période de garantie de parfait achèvement.
Si, à la fin de ce délai, l’entreprise n’a pas remédié aux vices constatés par le maître de l’ouvrage, celui-ci peut s’opposer au versement de la retenue de garantie à l’entreprise. Pour ce faire, il doit notifier avant la fin du délai son opposition motivée au consignataire.
Le calcul du préavis s’avère être une tâche difficile pour les tribunaux.
Le délai de préavis est calculé en fonction de la durée de la relation commerciale.
D’autres facteurs sont également pris en compte:
-la technicité des produits (CA Douai 05/12/02, Castorama / Rousseau Manupex).
-la notoriété du produit.
-la saisonnalité des produits (CA Amiens 30/11/01, Devred / Ober confirmé par Cass. com. 17/03/2004, n°02-17575).
Ont été jugé comme raisonnable les périodes de préavis suivantes : pour des relations d’environ 30 ans, un préavis de six mois dans un cas et de neuf mois dans un autre.
La jurisprudence et la doctrine analysent la notion de brutalité, comme un élément constitutif de fond, et non comme un simple élément de preuve, permettant de clarifier l’intention de l’auteur de la rupture.
C’est l’absence de ce préavis qui est constitutive d’une rupture brutale restrictive de concurrence (T. com. Paris, 3 mars 2000 : LPA 29 nov. 2000, p. 16, obs. Garcia).
L’absence de préavis écrit constitue un indice de la brutalité de la rupture, et ne cède qu’en cas «d’ inexécution des obligations contractuelles » (CA Paris, 19 janv. 2001 : RTD com. 2001, p. 360, obs. Mestre) ou de “force majeure”.
Relation faite par la Jurisprudence entre durée des relations et préavis raisonnable
CA Versailles, 27 avril 2000 (RJDA 9-10/00, n° 834) durée 4 ans préavis 6 mois
CA Nîmes, 24 janvier 2002 (Inédit) durée 15 ans préavis 6 mois
CA Paris, 6 février 1997 Juris-Data n 1997-020799 durée 8 ans préavis 1 an
CA Paris, 3 décembre 1999 (BRDA 6/00, n° 13) durée 15 ans préavis 18 mois
Trib. Com Roubaix-Tourcoing, 26 novembre 1998 (Lettre Distrib. 03/1999, p. 1 durée 11 ans préavis 2 ans
CA Paris, 25e Ch. A, 11 juillet 2005 durée moins de 3 ans préavis 2 mois
CA Paris, 25e Ch. A, 25 juin 2004 durée 30 ans préavis 7 mois
CA Lyon, 3e Ch., 10 novembre 2005 (délai contractuel) 37 ans 2 ans
Tout propriétaire a la possibilité de clore son bien. Ce principe est affirmé à l’article 647 du Code Civil.
Il est même vivement conseillé aux propriétaires de fonds contigus de le faire et le cas échéant de faire borner leur propriétés afin d’éviter tout conflit de voisinage lié à leur délimitation.
Toutefois ce droit ne doit pas être exercé de façon abusive et respecter les règles posées en la matière. Voir Abus du droit de clore un bien immobilier et notre article sur la Privation anormale de vue sur le paysage dûe à des plantations .
Dans les villes et les faubourgs, le propriétaire d’un fonds peut contraindre son voisin à contribuer à construire ou réparer la clôture séparant leurs propriétés. Ce principe fait l’objet l’article 663 du Code Civil.
La hauteur de ladite clôture est fixée par des règlements ou usages.
Toutefois, à défaut de règlements ou d’usages, le mur de séparation doit mesurer au minimum 3 mètres 20 dans les villes de 50 000 habitants et plus, et 2 mètres 60 dans les autres.
Par principe, celui qui entend reproduire et/ou diffuser l’image d’une personne photographiée doit, avant toute utilisation, s’assurer du consentement de cette personne. (voir Droit à l’image et sa défense)
Cette règle est d’application stricte si la photographie a été prise dans la sphère privée et la protection du droit à l’image se confond alors avec celle du respect de la vie privée.
Si la photographie a été prise hors du cadre privé (dans un endroit public ou dans la sphère professionnelle), le consentement de la personne photographiée reste la règle.
Le consentement donné par l’intéressé sur la diffusion de son image doit être interprété de façon restrictive.
Ainsi, constitue une atteinte à la vie privée la publication de photographies ne respectant pas la finalité visée dans l’autorisation donnée par l’intéressé. Cass. Civ. 1ère, 30 mai 2000 (JCP 2001.II.10524, note Montels)
Il existe toutefois des exceptions, en particulier lorsque le cliché litigieux dont la reproduction est dénoncée n’est pas sorti du contexte dans lequel il a été réalisé, qu’il ne porte pas atteinte à la dignité de la personne photographiée et qu’il sert à illustrer une information ou une étude d’intérêt général.
Toutefois, la Cour de cassation a récemment estimé que, même dans ce cas, la reproduction de la photographie d’une personne parfaitement identifiable, sans son consentement, n’est licite qu’à la condition qu’elle soit nécessaire à l’information (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation du 14 juin 2007).
En l’espèce, deux enfants gravement handicapés avaient participé à une émission de télévision qui avait pour objet de sensibiliser le public au financement de la recherche thérapeutique sur les pathologies concernées.
Au cours de l’émission, une photographie des deux mineurs, les représentant en gros plan, a été prise sans leur accord ni celui de leur représentant légal et reproduite dans un manuel scolaire.
La Cour de Cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu par la Cour d’appel qui avait estimé que l’autorisation n’était pas nécessaire, aux motifs que « d’une part, la publication du droit à l’image dont s’agit, utilisée dans une perspective différente de celle pour laquelle elle avait été réalisée, exigeait le consentement spécial des intéressés, et, d’autre part, que l’illustration d’une étude d’intérêt général, qui dispense d’un tel consentement, n’implique pas nécessairement que les personnes représentées soient identifiables » .
Lorsqu’une retenue de garantie est prévue dans un marché privé, la loi n°71-584 du 16 juillet 1971 qui réglemente les retenues de garantie en matière de marché de travaux privé prévoit qu’elle ne doit pas être pratiquée dès lors que l’entrepreneur fournit pour un montant égal une caution personnelle et solidaire émanant d’un établissement financier agréé.
La fourniture de cette caution, impose donc au maître de l’ouvrage de payer à l’entreprise l’intégralité des travaux au fur et à mesure de leur avancement.
Cette caution doit être donnée pour un montant égal à celui de la retenue de garantie qu’elle remplace et son objet est identique (voir retenue de garantie ). Elle couvre donc les défauts correspondant à la garantie de parfait achèvement dès lors que l’entreprise n’y aurait pas remédié pendant la période de garantie (un an après réception).
Mais attention, pour pouvoir exercer un recours valable contre l’établissement ayant délivré la caution, le maître d’ouvrage doit lui notifier avant la fin du délai d’un an de cette garantie son opposition motivée.
Le concubinage ou union libre est selon l’article 515-8 du code civil une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.
Le concubinage se caractérise donc par le caractère stable et continu de la relation mais sans minimum de durée.
La loi envisage à ce titre aussi bien les unions homosexuelles.
On ne distingue à ce titre que les concubinages simples et ceux qui sont adultérins c’est à dire ceux dans lesquels un ou chacun des concubins est lui même marié par ailleurs.
Les concubins ont la possibilité d’établir le caractère stable et continu de leur relations par tout moyen (adresse commune, facture commune d’Edf ou de téléphone, témoignages…).
Dans leurs rapports avec divers organismes qui leur consentent des avantages, ils peuvent produire une certificat de concubinage établi par certaines mairie ou même une attestation sur l’honneur.
Le certificat de concubinage est un document établi par certaines mairies pour permettre à des concubins de justifier de leur vie commune. Ce document n’a pas valeur certaine mais facilite les contacts avec les organismes susceptibles de leur consentir des avantages.
La simple union de fait non assortie de PACS n’entraîne entre les concubins aucune obligation de contribution ou d’entretien analogue à celles du mariage mais produit à l’égard des tiers divers effets juridiques dès lors qu’elle est reconnue.
Vis à vis de la Sécurité sociale: bénéfice de l’assurance maladie et maternité pour le concubin à charge. Mais pour les Prestations familiales, ce sont les ressources des deux parents concubins qui sont pris en compte.
Vis à vis du fisc, les biens des deux concubins sont pris en compte au titre de l’ISF mais chacun est imposé séparément au titre de l’impôt sur le revenu à moins qu’ils aient conclu un PACS.
La jurisprudence reconnait au concubin survivant la possibilité d’être indemnisé en cas de décès accidentel de son concubin, y compris dans le cas d’un concubinage adultérin.
Sous cette thématique vous trouverez ici les thèmes suivants:
Création et reprise d’Entreprise
Sociétés
Fonds de commerce
Ingénierie contractuelle
Questions financières et fiscales
Production et maintenance
Externalisation et sous-traitance
Qualité et contrôle de la qualité
Propriété industrielle
Transports
Intermédiation dans les affaires
Concurrence déloyale
Consommation et problèmes de consommateurs
Entreprises en difficulté Procédures collectives
Gestion du contractant en difficulté
Les charges locatives récupérables sont traitées comme un accessoire du loyer principal.
Le contrat de location peut prévoir que ces font l’objet de provisions payables tout au long de l’année.
Dans un tel cas, le propriétaire est tenu d’informer son locataire au moins une fois par an du montant des charges réelles qu’il a supporté pour le compte de ce dernier.
Le bail peut prévoir
– soit que les charges sont exigibles une fois par an.
– soit qu’une provision pour charges doit être versée mensuellement ou trimestriellement.
Le montant des charges locatives ne peut pas être fixé forfaitairement, c’est à dire qu’il n’est pas possible de prévoir dans l’acte de location un loyer toutes charges comprises.
Le montant des provisions demandée doit être fixé en considération des montant arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, du budget prévisionnel.
Le non paiement des charges ou de la provision pour charges dans les conditions du bail est sanctionné dans les même conditions et selon la même procédure que le non-paiement du loyer (Résiliation du bail).
Lorsque les charges sont payées par provision, le bailleur est tenu de procéder au moins une fois par an à une régularisation annuelle pour que les versements du locataire soient ajustés aux dépenses réelles.
Un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire :
– le décompte par nature des charges en précisant le cas échéant les consommations imputables au locataire,
– dans les immeubles collectifs, la manière dont sont réparties les charges entre locataires.
Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, le bailleur doit à la disposition du locataire les pièces justificatives de ces charges (factures, relevés de consommations, état des charges locatives de copropriété, contrats etc.)
En tout état de cause la régularisation des charges peut être réclamée aussi bien par le propriétaire que par le locataire pendant 5 ans.
Lorsque le montant des provisions versées est inférieur à celui des charges réelles, le propriétaire peut réclamer l’excédent et ajuster le montant des provisions de l’année à venir.
Si le montant des provisions excède celui des charges réelles, le locataire est en droit d’exiger le remboursement immédiat du trop versé.
Pour pouvoir prétendre au traitement de sa situation de surendettement par la Commission de surendettement, le débiteur être et avoir été de bonne foi tant vis à vis de ses créanciers que vis à vis de la commission.
Cette bonne foi s’apprécie au moment où le débiteur engage la procédure mais au vu des éléments disponibles au jour où la commission statue.
Appréciation du comportement du débiteur lors de l’endettement
Mauvaise foi lors de l’endettement
Comportement lors de la procédure
Déclaration par un particulier de sa situation de surendettement
Le seul fait de l’endettement excessif ou de la multiplicité des engagements pris n’est pas en soit une preuve de sa mauvaise foi.
L’appréciation de la bonne foi ou de la mauvaise foi du débiteur est effectuée au regard du comportement actif, volontaire et conscient de ce dernier quant à la constitution de son endettement étant rappelé qu’en Droit français la bonne foi est toujours présumée (article 2268 du code civil).
C’est donc au créancier qui allègue la mauvaise foi de la démontrer.
Le juge de l’exécution appelé à résoudre une difficulté juridique lors de la procédure, ne peut soulever d’office, et de sa propre initiative la mauvaise foi du débiteur.
Exemples de bonne foi reconnue
Après un comportement fautif l’ayant placé dans une situation de surendettement le débiteur avait fait de réels efforts pour réduire son endettement.
Les débiteurs avaient contracté de nouveaux emprunts pour rembourser les dettes passées et étaient devenus prisonniers d’une spirale d’endettement.
La mauvaise foi résulte généralement d’une volonté délibérée du débiteur de se placer dans une situation de surendettement ou d’un comportement empreint de légèreté.
La mauvaise foi d’un débiteur a été considérée comme manifeste dès lors qu’il était établi qu’il avait volontairement caché sa situation pour contracter de nouveaux prêts.
De même, le caractère somptuaire de certaines dépenses a été retenu comme une expression de sa mauvaise foi.
Le débiteur doit avoir un comportement honnête et claire et ne rien dissimuler de sa situation à la commission lors du dépôt de son dossier de surendettement.
S’il fait de fausses déclarations ou remet des documents tronqués ou inexacts afin de tromper la commission sur sa situation, il encourt la déchéance procédurale.
Le bail mixte est un contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue à un tiers (le preneur) un bien immobilier dont une partie est destinée à l’habitation du locataire et l’autre partie utilisée pour l’exercice de sa profession.
Ce type de bail est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Loi Mermaz).
Le bail mixte doit obligatoirement être établi par écrit. Certaines mentions sont obligatoires telles que :
– la date de prise d’effet du bail,
– la durée du bail,
– la description des locaux, des équipements et accessoires de l’immeuble,
– le montant des loyers et les modalités de paiement,
– les règles de révision éventuelle,
– le montant du dépôt de garantie s’il est prévu.
Seul le preneur peut obtenir l’annulation du bail qui ne respecterait pas ces dispositions.
La durée minimale du bail est de :
– 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique,
– 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.
Toutefois la durée du bail peut être inférieure à 3 ans sans être inférieure à un an, lorsque le bailleur est une personne physique, une indivision ou une société civile constituée entre parents, et qu’un événement précis justifie qu’il ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales.
Le preneur bénéficie du droit au renouvellement de son bail (pour une nouvelle durée de 3 ou 6 ans). Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement que dans 3 situations :
– s’il justifie d’un motif légitime et sérieux : par exemple en cas d’inexécution par le locataire de l’une des obligations qui lui incombent.
– en cas de vente du logement. Le locataire bénéficie, dans ce cas, d’un droit de préemption (sauf en cas de vente entre parents jusqu’au 3ème degré inclus).
– en cas de reprise par le propriétaire, son conjoint, son concubin, ses ascendants, descendants ou par ceux de son conjoint ou concubin.
Dans de telles situations, le bailleur doit notifier au preneur son congé par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier 6 mois au moins avant le terme du bail.
Le locataire peut résilier le bail à tout moment. Il doit avertir le bailleur 3 mois avant, ou un mois avant, pour raisons professionnelles (transfert d’activité, cessation d’activité…).
Le congé doit être signifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Le bail est résilié de plein droit si une clause de résolution le prévoit expressément. Cette dernière joue un mois après un commandement demeuré infructueux.
Affectation du local : Comme dans le cas d’un bail professionnel, il importe de vérifier qu’une activité professionnelle est possible dans les locaux loués tant au niveau administratif qu’à celui de la copropriété.(voir les commentaires et précisions sous bail professionnel)
Transmission et sous-location : Il n’est possible de transmettre ou de sous-louer un bail mixte qu’avec l’accord exprès et écrit du propriétaire.
Mes parents m’ont fait une avance sur héritage en 197x,de 150 000 francs pour l’achat d’un appartement, mon père est décédé en 198x. Maman est décédée en xxx 2008.
Une de mes sœurs me réclame le montant de cette somme (chose que je comprends), mais de plus, elle demande la réévaluation actuelle du prix de mon appartement! En a t-elle le droit?
Que dit la loi à ce sujet? Et puis-je m’y opposer et comment?
Il résulte de l’article 860-1 du Code civil que lorsqu’une somme d’argent a été donnée par avance sur un héritage, son rapport à la succession est en principe égal au montant donné. Toutefois, si cette somme d’argent a servi à acquérir un bien, le rapport est dû de la valeur de ce bien.
Si la somme de 150 000 francs qui vous a été donnée en 197x a servi pour partie à l’achat de votre appartement, il faut donc établir la part de cette somme donnée dans le prix d’achat, puis appliquer ce pourcentage à la valeur actuelle du bien immobilier, c’est ce qui établira ce qui doit être rapporté.
Toutefois, le rapport à succession n’est exigé que si le montant ainsi réévalué de cette donation excède votre part successorale.
En outre, le rapport ne signifie pas que vous devrez rembourser l’intégralité de la donation mais simplement qu’elle doit entrer dans la masse à partager entre tous les co-héritiers.
En réalité, le fait de savoir si vous aurez finalement quelque chose à payer à vos co-héritiers dépendra de la valeur des autres biens de la succession.
Je loue, depuis septembre 1991, un appartement que j’ai obtenu par le 1% patronal et qui est détenu par une compagnie d’assurances. Les loyers sont réévalué annuellement selon l’indice.
Mon bail venant à expiration, le propriétaire, estimant mon loyer sous-évalué me demande un loyer en augmentation de 20,75% sur 6 ans. Est-ce normal ?
Mon employeur a versé somme pour l’attribution de ce logement contrairement aux autres locataires qui l’ont obtenu autrement. A quoi sert cette somme ?
Il existe un principe de fixité des loyers. Néanmoins, le prix du loyer peut être modifié s’il apparaît qu’il a été manifestement sous-évalué. Le loyer peut dès lors être réévalué.
Le bailleur doit alors faire une proposition au locataire. Cette proposition est notifiée au locataire au moins six mois avant l’échéance du terme et elle comprend notamment une liste de références ayant permis de déterminer le prix du nouveau loyer.
En cas de désaccord, il est possible de saisir une commission de conciliation, voire même un juge afin qu’il fixe le prix du nouveau loyer.
A priori, dans votre cas, une telle augmentation semble excessive. De plus, votre propriétaire ne peut plus vous donner congé pour la même échéance car il vous a proposé un renouvellement du bail avec réévaluation du loyer.
Si vous n’arrivez pas à vous entendre avec votre propriétaire pour fixer le prix du nouveau loyer, il faut donc que celui-ci saisisse la commission de conciliation.
Quant à la somme versée par votre employeur, je ne dispose pas de tous les éléments pour pouvoir répondre à votre question. Mais d’après moi, il peut s’agir d’une somme destinée à financer un dépôt de garantie ou d’une caution.
La retenue de garantie est un pourcentage du prix que le client d’une entreprise prévoit contractuellement de se réserver postérieurement à la fourniture des travaux, produits ou services objet du contrat lorsque cette fourniture est assortie de garanties que l’entreprise devra assurer durant une période définie destinée à couvrir les travaux de reprises des imperfections et menus défauts qui seront éventuellement constatés lorsque l’ouvrage sera achevé.
La retenue de garantie est couramment pratiquée depuis longtemps dans les contrats d’entreprise de façon à inciter l’entreprise à réparer les défauts de sa prestation.
Dans le domaine du bâtiment, cette pratique a été un temps détournée de sa finalité par des donneurs d’ordre peu scrupuleux qui se constituaient ainsi de la trésorerie aux dépens des entreprises travaillant pour eux. Ces abus ont incité le législateur à intervenir.
C’est ainsi que la loi 71-584 du 16 juillet 1971 a défini un ensemble de dispositions d’ordre public sur les retenues de garantie en matière de marchés de travaux.
Un bail commercial qui s’est poursuivi par tacite reconduction devient un bail à une durée indéterminée.
A ce titre le bailleur peut reprendre ses locaux avec un simple préavis mais sous réserve d’exercer ce droit dans les conditions du statut de la propriété commerciale.
Une société commerciale a loué des locaux lui appartenant à un commerçant, Monsieur NET, aux termes d’un bail commercial entré en vigueur le 1er avril 1991. Durant le premier trimestre 2000, le bailleur décide de résilier le bail commercial consenti à M. NET pour installer, à la fin de l’année, une nouvelle agence commerciale dans les locaux loués. Peut-il légalement procéder à une telle résiliation?
En droit français, seuls les contrats à durée indéterminée peuvent, sauf inexécution contractuelle, être librement résiliés à l’initiative d’une des parties, sous réserve pour cette dernière de ne pas abuser de ce droit c’est à dire, notamment, de ne pas rompre brusquement le contrat ou, pour le dire autrement, de respecter un délai de préavis raisonnable.
Or un bail commercial est un contrat à durée déterminée. Il est, en principe, conclu pour une durée de neuf ans (le statut des baux commerciaux prévoyant cependant la faculté de le résilier, pour le locataire, tous les trois ans ou à tout moment pour prendre sa retraite et, pour le bailleur, en vue d’effectuer certains travaux immobiliers).
Dans ces conditions, le bailleur ne peut résilier le bail commercial, pour y installer tout ou partie de sa propre activité, avant l’expiration du délai de neuf ans. En l’espèce, il est donc évident que le bailleur n’aurait pu résilier le bail commercial consenti à M. NET pour reprendre, sur le fondement invoqué, les locaux loués avant le 31 mars 2000.
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Le consommateur est amené à conclure avec divers professionnels de nombreux contrats à durée déterminée et comportant une clause de reconduction tacite (ex : téléphonie, assurances, abonnements divers…).
La clause de reconduction tacite entraîne le renouvellement automatique du contrat lorsque celui-ci est arrivé à son terme, si le consommateur n’a pas fait préalablement connaître son intention de mettre fin au contrat.
Il est donc indispensable, pour celui qui ne souhaite pas que son contrat fasse l’objet d’une reconduction tacite à l’arrivée du terme fixé initialement, d’écrire au professionnel cocontractant afin de lui faire part de sa volonté de résilier le contrat.
Toutefois, il est souvent très difficile pour le consommateur de réussir à respecter les différentes dates butoir, compte tenu des multiples engagements et abonnements à reconduction tacite qu’il contracte et de l’ingéniosité de ses contractants professionnels.
C’est pourquoi le législateur a introduit dans notre droit des mesures de protection du consommateur par une loi du 28 janvier 2005 dite « Loi Chatel ».
Cette loi impose au professionnel prestataire de services d’informer le consommateur par écrit, « au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite. »
Si le professionnel ne respecte pas ces modalités, le consommateur est désormais autorisé à mettre un terme au contrat à tout moment à compter de la date de reconduction, et ce gratuitement, c’est-à-dire sans pénalité.
La loi « Chatel » a introduit en outre des dispositions spécifiques relatives aux contrats d’assurance couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles.
Dans ce cas, la date limite d’exercice par l’assuré de son droit à dénonciation du contrat doit être rappelée avec chaque avis d’échéance annuelle de prime ou de cotisation.
Si l’assureur ne respecte pas ce délai et que l’avis est adressé moins de 15 jours avant la date d’échéance ou bien postérieurement à cette date, l’assuré doit être informé avec cet avis qu’il dispose d’un délai de 20 jours pour dénoncer la reconduction du contrat.
Si cette information n’est pas portée à la connaissance de l’assuré conformément aux dispositions légales, l’assuré a la possibilité de mettre un terme au contrat à tout moment à compter de la date de reconduction.
Il doit le faire par lettre recommandée.
La résiliation prend alors effet le lendemain de la date figurant sur le cachet de la poste.
En tout état de cause, le professionnel quel qu’il soit (y compris l’assureur) ne peut prétendre qu’au paiement des sommes correspondant à l’exécution du contrat tacitement renouvelé jusqu’à la date de résiliation de celui-ci.
En revanche, le professionnel ne pourra prétendre au paiement de sommes correspondant à la période postérieure à la date de résiliation. De même, il devra procéder au remboursement des avances qu’il aurait pu percevoir pour cette même période, et ce dans un délai de trente jours à compter de la date de résiliation.
L’utilisateur de main-d’œuvre qui, sous couvert de prétendus contrats de sous-traitance, a, dans les faits, pris part à des opérations illicites de fourniture de main-d’œuvre est considéré comme coauteur du marchandage.
Le délit ne pourra être constitué que si le contrat de sous-traitance ne présente pas les caractères d’un contrat d’entreprise.
Cela a été notamment jugé dans des cas où:
– le personnel sous-traité travaillait exclusivement pour le même client depuis plusieurs années;
– le personnel sous-traité recevait ses instructions de l’encadrement du client;
– le personnel exécutait la totalité de sa mission dans les locaux du client et était soumis à des horaires identiques à ceux du personnel du client;
– le client contrôlait lui-même le suivi, définissait les tâches et les lieux d’exécution;
– le client fournissait les matériaux, les pièces de rechange etc…
– le client mettait à disposition son outillage, ses véhicules, des locaux lui appartenant, ses documents etc…
– la rémunération du sous-traitant était calculée au temps passé par son personne.
Vous êtes un particulier et avez un problème ou des questions concernant l’existence d’un bail professionnel, le cabinet d’avocats Schaeffer peut vous conseiller, vous assister et vous défendre si nécessaire.
Vous êtes un professionnel et votre responsabilité est mise en cause au titre d’un bail professionnel, le cabinet d’avocats SCHAEFFER peut répondre à vos interrogations et éventuellement vous assister et vous défendre dans le cadre de cette mise en cause.
Contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue à un tiers (le preneur) un bien immobilier affecté à l’exercice exclusif d’une activité :
Le bail professionnel est partiellement réglementé par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
La plupart des règles qui lui sont applicables restent néanmoins déterminées par les articles 1713 et suivants du code civil.
Le bail professionnel doit être écrit et sa durée être au moins égale à 6 ans. Les baux de plus de 12 ans doivent être établis par un notaire.
Le locataire peut à tout moment notifier au bailleur, par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois.
Le bailleur pour sa part est tenu pour toute la durée du bail mais peut en refuser le renouvellement par notification (lettre recommandée avec AR, ou exploit d’huissier) adressée au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
Le cabinet d’avocats Schaeffer vous accompagne dans toutes vos démarches afin de faciliter au mieux le respect et la mise en œuvre du bail professionnel.
Le loyer est déterminé librement par les parties lors de la conclusion du bail. Ce loyer peut être convenu fixe mais est généralement indexé sur l’indice du coût de la construction.
Le dépôt de garantie peut également être fixé librement par les parties. Toutefois, en cas de litige, les tribunaux se réfèrent aux usages qui limitent le montant du dépôt à 2 mois de loyer. En cas de litige concernant le loyer ou le dépôt de garantie, le cabinet d’avocats Schaeffer peut vous conseiller, vous assister et vous défendre .
Le locataire a le droit de sous-louer ou de céder librement son bail si cette faculté ne lui est pas interdite par une clause du bail. Le cabinet d’avocats Schaeffer vous accompagne et vous guide dans la rédaction d’une telle clause.
1) Dans le cas d’activités non commerciales ou artisanales les parties peuvent, lorsqu’elles en sont d’accord, placer volontairement leur bail sous le régime des baux commerciaux pour autant:
2) Pour certaines activités non commerciales, le statut des baux commerciaux peut être imposé par la loi alors même que les parties ont initialement conclu un bail strictement professionnel (exemple enseignement ouvert au public, auto-école).
Affectation du local : Avant de conclure un bail professionnel (idem pour un bail mixte), il est important de vérifier auprès de la mairie (ou préfecture pour Paris), que le local est bien affecté administrativement à l’exploitation d’une activité professionnelle. Il convient également de vérifier l’affectation du bail par rapport au règlement de copropriété. .
Dans l’hypothèse, où le règlement de copropriété interdirait l’exercice de l’activité professionnelle, il est possible de demander une autorisation d’exercer cette activité à l’assemblée générale des copropriétaires.
En cas de refus abusif de l’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires le tribunal d’instance peut être saisi.
Le cabinet d’avocats Schaeffer s’engage à effectuer toutes les vérifications relatives à l’affectation du local et à procéder, en cas d’interdiction, à toutes les démarches permettant l’autorisation d’exercer une activité commerciale .
Le vendeur aux termes des articles L 211-4 et suivants du code de la consommation est tenu de livrer un bien conforme au contrat et répond des défauts de conformité existant lors de la délivrance.
Ainsi, tout acheteur non professionnel qui acquiert à un professionnel un bien meuble corporel entre dans le champ d’application de ce texte.
Tout acheteur de meubles de cuisine, de salle de bains, de salon et salle à manger peut demander l’application de ce texte si dans les six mois suivant l’achat venait à apparaître des problèmes sur les meubles achetés. Cette action peut être menée en justice pendant deux ans suivant la délivrance du bien meuble.
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Ce texte s’applique également à tout le matériel technique, informatique, hi-fi, électroménager …etc
Le cabinet d’avocats SCHAEFFER pourrait alors vous aider dans vos démarches pour faire valoir vos droits, c’est-à-dire, pour obtenir la résolution de la vente ou faire prendre en charge les réparations par le vendeur.
Dans l’hypothèse de l’achat d’un véhicule (Voiture, Bateau, Motos) à un professionnel, si à la suite de l’achat des réparations devaient être réalisées dans les 2 ans de la délivrance de la voiture, le cabinet d’avocats SCHAEFFER pourrait alors vous aider à faire prendre charge ces réparations par le vendeur ou à demander la résolution de la vente et le remboursement du prix de la voiture.
Le cabinet d’avocats SCHAEFFER pourra également vous aider dans vos démarches pour vous faire rembourser ou prendre en charge les réparations dans l’hypothèse où vous achetez du matériel pour votre activité professionnelle sans être spécialisé dans le domaine d’acquisition.
