Principe de réduction

Si la superficie d’un lot de copropriété mentionnée dans une promesse ou un acte de cession conformément à la loi Carrez du 18 décembre 1996 est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut obtenir une diminution proportionnelle du prix..

Réduction du prix de vente en cas d’erreur sur la superficie

Si vous vous en rendez compte après signature, vous pouvez agir devant le Tribunal afin de demander la condamnation du vendeur à vous rembourser la part du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure.

Vous devez savoir en outre que, d’après la jurisprudence, la règle du 1/20ème constitue une limite d’erreur et non pas une franchise : dès que le seuil est atteint, la réduction est encourue dès les premiers mètres carrés manquants, et non pour la fraction des mètres carrés excédant le seuil.

Attention: La diminution de prix à la charge du vendeur ne correspond qu’au prorata du prix. L’acquéreur ne peut pas obtenir le remboursement des frais de cession lorsque celle-ci a déjà eu lieu.

Si vous découvrez l’erreur de mesure entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique, vous devez demander au vendeur la réduction du prix au moyen d’une lettre recommandée avec AR.

Si celui-ci refuse cette réduction et exige la signature de l’acte de vente au même prix que celui fixé dans le compromis, prenez la précaution de bien faire mentionner dans l’acte par le Notaire les conditions dans lesquelles intervient cette signature et le fait que, pour autant, vous n’entendez pas renoncer à faire valoir vos droits en justice.

De cette façon, le tribunal ultérieurement saisi considérera que le fait d’avoir signé en connaissant l’erreur de mesurage ne vous interdit pas pour autant d’utiliser l’action en réduction de prix.

Dans l’hypothèse ou la réduction de surface serait inférieure à 1/20ème, il est quand même possible d’agir contre le vendeur en cas de manœuvre dolosive de celui-ci pour dissimuler la surface réelle du bien vendu.

Pour qu’une retenue de garantie puisse être effectuée dans un marché privé, il est nécessaire qu’elle soit prévue contractuellement. Toutefois, si l’entrepreneur fournit pour un montant égal une caution bancaire personnelle et solidaire (caution de retenue de garantie ou caution de garantie), la retenue de garantie, alors même qu’elle a été stipulée contractuellement, ne peut pas être pratiquée .

Une retenue de garantie ne peut en aucune façon excéder 5% du montant total du marché alors que dans la pratique antérieure à 71, le pourcentage de 10% encore couramment prévu dans les marchés internationaux, semblait raisonnable et réaliste.

De ce fait, si les malfaçons ou non conformité sont importants, le maître d’ouvrage risque de n’avoir que peu de moyens d’incitation à l’encontre de l’entreprise pour l’amener à remédier aux défauts de son ouvrage et la solution consistant à refuser la réception qui est la réponse juridique la plus évidente à ce problème s’avère dans ce cas très souvent irréaliste du fait que l’utilisation de l’ouvrage pour se loger ou travailler devient du même coup impossible.

Lorsque le contrat prévoit que le paiement du prix sera fonction de l’avancement des travaux, cette retenue ne peut excéder lors du paiement de chaque acompte plus de 5% du pourcentage correspondant du prix.

La retenue doit être consignée entre les mains d’un consignataire, accepté par les deux parties ou à défaut désigné par le président du tribunal de grande instance ou du tribunal de commerce.

Lorsqu’une retenue de garantie est pratiquée, elle doit être libérée au plus tard à la fin d’un délai d’un an à compter de la réception du marché. Ce délai est ouvert au maître d’ouvrage qu’il ait ou non fait des réserves lors de cette réception et correspond à la période de garantie de parfait achèvement.

Si, à la fin de ce délai, l’entreprise n’a pas remédié aux vices constatés par le maître de l’ouvrage, celui-ci peut s’opposer au versement de la retenue de garantie à l’entreprise. Pour ce faire, il doit notifier avant la fin du délai son opposition motivée au consignataire.

Le calcul du préavis s’avère être une tâche difficile pour les tribunaux.

Le délai de préavis est calculé en fonction de la durée de la relation commerciale.

D’autres facteurs sont également pris en compte:
-la technicité des produits (CA Douai 05/12/02, Castorama / Rousseau Manupex).
-la notoriété du produit.
-la saisonnalité des produits (CA Amiens 30/11/01, Devred / Ober confirmé par Cass. com. 17/03/2004, n°02-17575).

Ont été jugé comme raisonnable les périodes de préavis suivantes : pour des relations d’environ 30 ans, un préavis de six mois dans un cas et de neuf mois dans un autre.

La jurisprudence et la doctrine analysent la notion de brutalité, comme un élément constitutif de fond, et non comme un simple élément de preuve, permettant de clarifier l’intention de l’auteur de la rupture.

C’est l’absence de ce préavis qui est constitutive d’une rupture brutale restrictive de concurrence (T. com. Paris, 3 mars 2000 : LPA 29 nov. 2000, p. 16, obs. Garcia).

L’absence de préavis écrit constitue un indice de la brutalité de la rupture, et ne cède qu’en cas «d’ inexécution des obligations contractuelles » (CA Paris, 19 janv. 2001 : RTD com. 2001, p. 360, obs. Mestre) ou de “force majeure”.

Relation faite par la Jurisprudence  entre durée des relations et préavis raisonnable
CA Versailles, 27 avril 2000 (RJDA 9-10/00, n° 834) durée 4 ans préavis 6 mois
CA Nîmes, 24 janvier 2002 (Inédit) durée 15 ans préavis 6 mois
CA Paris, 6 février 1997 Juris-Data n 1997-020799 durée 8 ans préavis 1 an
CA Paris, 3 décembre 1999 (BRDA 6/00, n° 13) durée 15 ans préavis 18 mois
Trib. Com Roubaix-Tourcoing, 26 novembre 1998 (Lettre Distrib. 03/1999, p. 1 durée 11 ans préavis 2 ans
CA Paris, 25e Ch. A, 11 juillet 2005 durée moins de 3 ans préavis 2 mois
CA Paris, 25e Ch. A, 25 juin 2004 durée 30 ans préavis 7 mois
CA Lyon, 3e Ch., 10 novembre 2005 (délai contractuel) 37 ans 2 ans

Droit de clore un bien immobilier

Tout propriétaire a la possibilité de clore son bien. Ce principe est affirmé à l’article 647 du Code Civil.

Il est même vivement conseillé aux propriétaires de fonds contigus de le faire et le cas échéant de faire borner leur propriétés afin d’éviter tout conflit de voisinage lié à leur délimitation.

Toutefois ce droit ne doit pas être exercé de façon abusive et respecter les règles posées en la matière. Voir Abus du droit de clore un bien immobilier et notre article sur la Privation anormale de vue sur le paysage dûe à des plantations .

Règles relatives aux clôtures séparatives en ville

Dans les villes et les faubourgs, le propriétaire d’un fonds peut contraindre son voisin à contribuer à construire ou réparer la clôture séparant leurs propriétés. Ce principe fait l’objet l’article 663 du Code Civil.

La hauteur de ladite clôture est fixée par des règlements ou usages.

Toutefois, à défaut de règlements ou d’usages, le mur de séparation doit mesurer au minimum 3 mètres 20 dans les villes de 50 000 habitants et plus, et 2 mètres 60 dans les autres.

Reproduction ou diffusion d’image d’une personne

Par principe, celui qui entend reproduire et/ou diffuser l’image d’une personne photographiée doit, avant toute utilisation, s’assurer du consentement de cette personne. (voir Droit à l’image et sa défense)

Cette règle est d’application stricte si la photographie a été prise dans la sphère privée et la protection du droit à l’image se confond alors avec celle du respect de la vie privée.

Si la photographie a été prise hors du cadre privé (dans un endroit public ou dans la sphère professionnelle), le consentement de la personne photographiée reste la règle.

Portée du consentement sur la diffusion d’image

Le consentement donné par l’intéressé sur la diffusion de son image doit être interprété de façon restrictive.

Ainsi, constitue une atteinte à la vie privée la publication de photographies ne respectant pas la finalité visée dans l’autorisation donnée par l’intéressé. Cass. Civ. 1ère, 30 mai 2000 (JCP 2001.II.10524, note Montels)

Exception à l’exigence du consentement

Il existe toutefois des exceptions, en particulier lorsque le cliché litigieux dont la reproduction est dénoncée n’est pas sorti du contexte dans lequel il a été réalisé, qu’il ne porte pas atteinte à la dignité de la personne photographiée et qu’il sert à illustrer une information ou une étude d’intérêt général.

Toutefois, la Cour de cassation a récemment estimé que, même dans ce cas, la reproduction de la photographie d’une personne parfaitement identifiable, sans son consentement, n’est licite qu’à la condition qu’elle soit nécessaire à l’information (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation du 14 juin 2007).

En l’espèce, deux enfants gravement handicapés avaient participé à une émission de télévision qui avait pour objet de sensibiliser le public au financement de la recherche thérapeutique sur les pathologies concernées.

Au cours de l’émission, une photographie des deux mineurs, les représentant en gros plan, a été prise sans leur accord ni celui de leur représentant légal et reproduite dans un manuel scolaire.

La Cour de Cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu par la Cour d’appel qui avait estimé que l’autorisation n’était pas nécessaire, aux motifs que « d’une part, la publication du droit à l’image dont s’agit, utilisée dans une perspective différente de celle pour laquelle elle avait été réalisée, exigeait le consentement spécial des intéressés, et, d’autre part, que l’illustration d’une étude d’intérêt général, qui dispense d’un tel consentement, n’implique pas nécessairement que les personnes représentées soient identifiables » .

Lorsqu’une retenue de garantie est prévue dans un marché privé, la loi n°71-584 du 16 juillet 1971 qui réglemente les retenues de garantie en matière de marché de travaux privé prévoit qu’elle ne doit pas être pratiquée dès lors que l’entrepreneur fournit pour un montant égal une caution personnelle et solidaire émanant d’un établissement financier agréé.

La fourniture de cette caution, impose donc au maître de l’ouvrage de payer à l’entreprise l’intégralité des travaux au fur et à mesure de leur avancement.

Cette caution doit être donnée pour un montant égal à celui de la retenue de garantie qu’elle remplace et son objet est identique (voir retenue de garantie ). Elle couvre donc les défauts correspondant à la garantie de parfait achèvement dès lors que l’entreprise n’y aurait pas remédié pendant la période de garantie (un an après réception).

Mais attention, pour pouvoir exercer un recours valable contre l’établissement ayant délivré la caution, le maître d’ouvrage doit lui notifier avant la fin du délai d’un an de cette garantie son opposition motivée.

Notion de concubinage

Le concubinage ou union libre est selon l’article 515-8 du code civil une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.

Le concubinage se caractérise donc par le caractère stable et continu de la relation mais sans minimum de durée.

La loi envisage à ce titre aussi bien les unions homosexuelles.

On ne distingue à ce titre que les concubinages simples et ceux qui sont adultérins c’est à dire ceux dans lesquels un ou chacun des concubins est lui même marié par ailleurs.

Preuve du concubinage

Les concubins ont la possibilité d’établir le caractère stable et continu de leur relations par tout moyen (adresse commune, facture commune d’Edf ou de téléphone, témoignages…).

Dans leurs rapports avec divers organismes qui leur consentent des avantages, ils peuvent produire une certificat de concubinage établi par certaines mairie ou même une attestation sur l’honneur.

Certificat de concubinage

Le certificat de concubinage est un document établi par certaines mairies pour permettre à des concubins de justifier de leur vie commune. Ce document n’a pas valeur certaine mais facilite les contacts avec les organismes susceptibles de leur consentir des avantages.

Effets du concubinage

La simple union de fait non assortie de PACS n’entraine entre les concubins aucune obligation de contribution ou d’entretien analogue à celles du mariage mais produit à l’égard des tiers divers effets juridiques dès lors qu’elle est reconnue.

Vis à vis de la Sécurité sociale: bénéfice de l’assurance maladie et maternité pour le concubin à charge. Mais pour les Prestations familiales, ce sont les ressources des deux parents concubins qui sont pris en compte.

Vis à vis du fisc, les biens des deux concubins sont pris en compte au titre de l’ISF mais chacun est imposé séparément au titre de l’impôt sur le revenu à moins qu’ils aient concul un PACS.

La jurisprudence reconnait au concubin survivant la posibilité d’être indémnisé en cas de décès accidentel de son concubin, y compris dans le cas d’un concubinage adultérin.

Sous cette thématique vous trouverez ici les thèmes suivants:

Création et reprise d’Entreprise

Sociétés

Fonds de commerce

Ingénierie contractuelle

Questions financières et fiscales

Production et maintenance

Externalisation et sous-traitance

Qualité et contrôle de la qualité

Propriété industrielle

Transports

Intermédiation dans les affaires

Concurrence déloyale

Consommation et problèmes de consommateurs

Entreprises en difficulté  Procédures collectives

Gestion du contractant en difficulté

Paiement des charges locatives

Les charges locatives récupérables sont traitées comme un accessoire du loyer principal.

Le contrat de location peut prévoir que ces font l’objet de provisions payables tout au long de l’année.

Dans un tel cas, le propriétaire est tenu d’informer son locataire au moins une fois par an du montant des charges réelles qu’il a supporté pour le compte de ce dernier.

Exigibilité des charges locatives

Le bail peut prévoir

– soit que les charges sont exigibles une fois par an.

– soit qu’une provision pour charges doit être versée mensuellement ou trimestriellement.

Le montant des charges locatives ne peut pas être fixé forfaitairement, c’est à dire qu’il n’est pas possible de prévoir dans l’acte de location un loyer toutes charges comprises.

Le montant des provisions demandée doit être fixé en considération des montant arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, du budget prévisionnel.

Le non paiement des charges ou de la provision pour charges dans les conditions du bail est sanctionné dans les même conditions et selon la même procédure que le non-paiement du loyer (Résiliation du bail).

Régularisation des charges locatives

Lorsque les charges sont payées par provision, le bailleur est tenu de procéder au moins une fois par an à une régularisation annuelle pour que les versements du locataire soient ajustés aux dépenses réelles.

Un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire :
– le décompte par nature des charges en précisant le cas échéant les consommations imputables au locataire,

– dans les immeubles collectifs, la manière dont sont réparties les charges entre locataires.

Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, le bailleur doit à la disposition du locataire les pièces justificatives de ces charges (factures, relevés de consommations, état des charges locatives de copropriété, contrats etc.)

En tout état de cause la régularisation des charges peut être réclamée aussi bien par le propriétaire que par le locataire pendant 5 ans.

Lorsque le montant des provisions versées est inférieur à celui des charges réelles, le propriétaire peut réclamer l’excédent et ajuster le montant des provisions de l’année à venir.

Si le montant des provisions excède celui des charges réelles, le locataire est en droit d’exiger le remboursement immédiat du trop versé.

Pour pouvoir prétendre au traitement de sa situation de surendettement par la Commission de surendettement, le débiteur être et avoir été de bonne foi tant vis à vis de ses créanciers que vis à vis de la commission.

Cette bonne foi s’apprécie au moment où le débiteur engage la procédure mais au vu des éléments disponibles au jour où la commission statue.

Appréciation du comportement du débiteur lors de l’endettement

Mauvaise foi lors de l’endettement

Comportement lors de la procédure

Déclaration par un particulier de sa situation de surendettement

Appréciation du comportement du débiteur lors de l’endettement

Le seul fait de l’endettement excessif ou de la multiplicité des engagements pris n’est pas en soit une preuve de sa mauvaise foi.

L’appréciation de la bonne foi ou de la mauvaise foi du débiteur est effectuée au regard du comportement actif, volontaire et conscient de ce dernier quant à la constitution de son endettement étant rappelé qu’en Droit français la bonne foi est toujours présumée (article 2268 du code civil).

C’est donc au créancier qui allègue la mauvaise foi de la démontrer.

Le juge de l’exécution appelé à résoudre une difficulté juridique lors de la procédure, ne peut soulever d’office, et de sa propre initiative la mauvaise foi du débiteur.

Exemples de bonne foi reconnue

Après un comportement fautif l’ayant placé dans une situation de surendettement le débiteur avait fait de réels efforts pour réduire son endettement.

Les débiteurs avaient contracté de nouveaux emprunts pour rembourser les dettes passées et étaient devenus prisonniers d’une spirale d’endettement.

Mauvaise foi lors de l’endettement

La mauvaise foi résulte généralement d’une volonté délibérée du débiteur de se placer dans une situation de surendettement ou d’un comportement empreint de légèreté.

La mauvaise foi d’un débiteur a été considérée comme manifeste dès lors qu’il était établi qu’il avait volontairement caché sa situation pour contracter de nouveaux prêts.

De même,  le caractère somptuaire de certaines dépenses a été retenu comme une expression de sa mauvaise foi.

Comportement lors de la procédure

Le débiteur doit avoir un comportement honnête et claire et ne rien dissimuler de sa situation à la commission lors du dépôt de son dossier de surendettement.

S’il fait de fausses déclarations ou remet des documents tronqués ou inexacts afin de tromper la commission sur sa situation, il encourt la déchéance procédurale.

Notion de bail mixte

Le bail mixte est un contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue à un tiers (le preneur) un bien immobilier dont une partie est destinée à l’habitation du locataire et l’autre partie utilisée pour l’exercice de sa profession.

Ce type de bail est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Loi Mermaz).

Conditions de forme du bail mixte

Le bail mixte doit obligatoirement être établi par écrit. Certaines mentions sont obligatoires telles que :
– la date de prise d’effet du bail,
– la durée du bail,
– la description des locaux, des équipements et accessoires de l’immeuble,
– le montant des loyers et les modalités de paiement,
– les règles de révision éventuelle,
– le montant du dépôt de garantie s’il est prévu.

Seul le preneur peut obtenir l’annulation du bail qui ne respecterait pas ces dispositions.

Durée du bail mixte

La durée minimale du bail est de :

– 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique,
– 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.

Toutefois la durée du bail peut être inférieure à 3 ans sans être inférieure à un an, lorsque le bailleur est une personne physique, une indivision ou une société civile constituée entre parents, et qu’un événement précis justifie qu’il ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales.

Renouvellement du bail mixte

Le preneur bénéficie du droit au renouvellement de son bail (pour une nouvelle durée de 3 ou 6 ans). Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement que dans 3 situations :

– s’il justifie d’un motif légitime et sérieux : par exemple en cas d’inexécution par le locataire de l’une des obligations qui lui incombent.
– en cas de vente du logement. Le locataire bénéficie, dans ce cas, d’un droit de préemption (sauf en cas de vente entre parents jusqu’au 3ème degré inclus).
– en cas de reprise par le propriétaire, son conjoint, son concubin, ses ascendants, descendants ou par ceux de son conjoint ou concubin.

Dans de telles situations, le bailleur doit notifier au preneur son congé par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier  6 mois au moins avant le terme du bail.

Résiliation du bail mixte

Le locataire peut résilier le bail à tout moment. Il doit avertir le bailleur 3 mois avant, ou un mois avant, pour raisons professionnelles (transfert d’activité, cessation d’activité…).

Le congé doit être signifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Le bail est résilié de plein droit si une clause de résolution le prévoit expressément. Cette dernière joue un mois après un commandement demeuré infructueux.

Commentaires et précisions

Affectation du local : Comme dans le cas d’un bail professionnel, il importe de vérifier qu’une activité professionnelle est possible dans les locaux loués tant au niveau administratif qu’à celui de la copropriété.(voir les commentaires et précisions sous bail professionnel)

Transmission et sous-location : Il n’est possible de transmettre ou de sous-louer un bail mixte qu’avec l’accord exprès et écrit du propriétaire.

Question posée

Mes parents m’ont fait une avance sur héritage en 197x,de 150 000 francs pour l’achat d’un appartement, mon père est décédé en 198x. Maman est décédée en xxx 2008.

Une de mes sœurs me réclame le montant de cette somme (chose que je comprends), mais de plus, elle demande la réévaluation actuelle du prix de mon appartement! En a t-elle le droit?

Que dit la loi à ce sujet? Et puis-je m’y opposer et comment?

Réponse donnée

Il résulte de l’article 860-1 du Code civil que lorsqu’une somme d’argent a été donnée par avance sur un héritage, son rapport à la succession est en principe égal au montant donné. Toutefois, si cette somme d’argent a servi à acquérir un bien, le rapport est dû de la valeur de ce bien.

Si la somme de 150 000 francs qui vous a été donnée en 197x a servi pour partie à l’achat de votre appartement, il faut donc établir la part de cette somme donnée dans le prix d’achat, puis appliquer ce pourcentage à la valeur actuelle du bien immobilier, c’est ce qui établira ce qui doit être rapporté.

Toutefois, le rapport à succession n’est exigé que si le montant ainsi réévalué de cette donation excède votre part successorale.

En outre, le rapport ne signifie pas que vous devrez rembourser l’intégralité de la donation mais simplement qu’elle doit entrer dans la masse à partager entre tous les co-héritiers.

En réalité, le fait de savoir si vous aurez finalement quelque chose à payer à vos co-héritiers dépendra de la valeur des autres biens de la succession.

Question posée

Je loue, depuis septembre 1991, un appartement que j’ai obtenu par le 1% patronal et qui est détenu par une compagnie d’assurances. Les loyers sont réévalué annuellement selon l’indice.

Mon bail venant à expiration, le propriétaire, estimant mon loyer sous-évalué me demande un loyer en augmentation de 20,75% sur 6 ans. Est-ce normal ?

Mon employeur a versé somme pour l’attribution de ce logement contrairement aux autres locataires qui l’ont obtenu autrement. A quoi sert cette somme ?

Réponse donnée

Il existe un principe de fixité des loyers. Néanmoins, le prix du loyer peut être modifié s’il apparaît qu’il a été manifestement sous-évalué. Le loyer peut dès lors être réévalué.

Le bailleur doit alors faire une proposition au locataire. Cette proposition est notifiée au locataire au moins six mois avant l’échéance du terme et elle comprend notamment une liste de références ayant permis de déterminer le prix du nouveau loyer.

En cas de désaccord, il est possible de saisir une commission de conciliation, voire même un juge afin qu’il fixe le prix du nouveau loyer.

A priori, dans votre cas, une telle augmentation semble excessive. De plus, votre propriétaire ne peut plus vous donner congé pour la même échéance car il vous a proposé un renouvellement du bail avec réévaluation du loyer.

Si vous n’arrivez pas à vous entendre avec votre propriétaire pour fixer le prix du nouveau loyer, il faut donc que celui-ci saisisse la commission de conciliation.

Quant à la somme versée par votre employeur, je ne dispose pas de tous les éléments pour pouvoir répondre à votre question. Mais d’après moi, il peut s’agir d’une somme destinée à financer un dépôt de garantie ou d’une caution.

La retenue de garantie est un pourcentage du prix que le client d’une entreprise prévoit contractuellement de se réserver postérieurement à la  fourniture des travaux, produits ou services objet du contrat lorsque cette fourniture est assortie de garanties que l’entreprise devra assurer durant une période définie destinée à couvrir les travaux de reprises des imperfections et menus défauts qui seront éventuellement constatés lorsque l’ouvrage sera achevé.

La retenue de garantie est couramment pratiquée depuis longtemps dans les contrats d’entreprise de façon à inciter l’entreprise à réparer les défauts de sa prestation.

Dans le domaine du bâtiment, cette pratique a été un temps détournée de sa finalité par des donneurs d’ordre peu scrupuleux qui se constituaient ainsi de la trésorerie aux dépens des entreprises travaillant pour eux. Ces abus ont incité le législateur à intervenir.

C’est ainsi que la loi 71-584 du 16 juillet 1971 a défini un ensemble de dispositions d’ordre public sur les retenues de garantie en matière de marchés de travaux.

Un bail commercial qui s’est poursuivi par tacite reconduction devient un bail à une durée indéterminée.

A ce titre le bailleur peut reprendre ses locaux avec un simple préavis mais sous réserve d’exercer ce droit dans les conditions du statut de la propriété commerciale.

Etude de cas:

Une société commerciale a loué des locaux lui appartenant à un commerçant, Monsieur NET, aux termes d’un bail commercial entré en vigueur le 1er avril 1991. Durant le premier trimestre 2000, le bailleur décide de résilier le bail commercial consenti à M. NET pour installer, à la fin de l’année, une nouvelle agence commerciale dans les locaux loués. Peut-il légalement procéder à une telle résiliation?

Rappel des principes:

En droit français, seuls les contrats à durée indéterminée peuvent, sauf inexécution contractuelle, être librement résiliés à l’initiative d’une des parties, sous réserve pour cette dernière de ne pas abuser de ce droit c’est à dire, notamment, de ne pas rompre brusquement le contrat ou, pour le dire autrement, de respecter un délai de préavis raisonnable.

Or un bail commercial est un contrat à durée déterminée. Il est, en principe, conclu pour une durée de neuf ans (le statut des baux commerciaux prévoyant cependant la faculté de le résilier, pour le locataire, tous les trois ans ou à tout moment pour prendre sa retraite et, pour le bailleur, en vue d’effectuer certains travaux immobiliers).

Dans ces conditions, le bailleur ne peut résilier le bail commercial, pour y installer tout ou partie de sa propre activité, avant l’expiration du délai de neuf ans. En l’espèce, il est donc évident que le bailleur n’aurait pu résilier le bail commercial consenti à M. NET pour reprendre, sur le fondement invoqué, les locaux loués avant le 31 mars 2000.

Lawperationnel.com est un site à caractère juridique et contractuel qui s’est imposé sur le net de langue française depuis 1999 auprès des entreprises et des particuliers.

Chaque mois, plus de 200.000 pages de ce site sont consultées selon les rapports de Google analytics.

Groupes de pages les plus fréquentées

Formules de Partenariat

Coût d’une campagne de communication

Groupes de pages les plus fréquentées

Immobilier et gestion immobilière, plus de 30.000 pages/mois

Droit commercial plus de 30.000 pages/mois

Construction, plus de 15.000 pages/mois

Droit des contrats plus de 15.000 pages/mois

Difficultés d’entreprise, plus de 11.000 pages/mois

D’autres groupes de pages peuvent être étudiés.

Formules de Partenariat avec les professionnels

Elles sont très ouvertes depuis des partenariats d’affaires et l’animation de sites professionnels jusqu’aux campagnes de communication.

D’autres formules peuvent être étudiées. Nous contacter.

Coût d’une campagne de communication

Les campagne de communication se rémunèrent normalement au CPM* au prix du marché.

*coût pour 1000 affichages

Gestion des contrats tacitement reconductibles pour le consommateur

Le consommateur est amené à conclure avec divers professionnels de nombreux contrats à durée déterminée et comportant une clause de reconduction tacite (ex : téléphonie, assurances, abonnements divers…).

La clause de reconduction tacite entraîne le renouvellement automatique du contrat lorsque celui-ci est arrivé à son terme, si le consommateur n’a pas fait préalablement connaître son intention de mettre fin au contrat.

Il est donc indispensable, pour celui qui ne souhaite pas que son contrat fasse l’objet d’une reconduction tacite à l’arrivée du terme fixé initialement, d’écrire au professionnel cocontractant afin de lui faire part de sa volonté de résilier le contrat.

Toutefois, il est souvent très difficile pour le consommateur de réussir à respecter les différentes dates butoir, compte tenu des multiples engagements et abonnements à reconduction tacite qu’il contracte et de l’ingéniosité de ses contractants professionnels.

Protection générale du consommateur

C’est pourquoi le législateur a introduit dans notre droit des mesures de protection du consommateur par une loi du 28 janvier 2005 dite « Loi Chatel ».

Cette loi impose au professionnel prestataire de services d’informer le consommateur par écrit, « au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite. »

Si le professionnel ne respecte pas ces modalités, le consommateur est désormais autorisé à mettre un terme au contrat à tout moment à compter de la date de reconduction, et ce gratuitement, c’est-à-dire sans pénalité.

Cas particulier des contrats d’assurance

La loi « Chatel » a introduit en outre des dispositions spécifiques relatives aux contrats d’assurance couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles.

Dans ce cas, la date limite d’exercice par l’assuré de son droit à dénonciation du contrat doit être rappelée avec chaque avis d’échéance annuelle de prime ou de cotisation.

Si l’assureur ne respecte pas ce délai et que l’avis est adressé moins de 15 jours avant la date d’échéance ou bien postérieurement à cette date, l’assuré doit être informé avec cet avis qu’il dispose d’un délai de 20 jours pour dénoncer la reconduction du contrat.

Si cette information n’est pas portée à la connaissance de l’assuré conformément aux dispositions légales, l’assuré a la possibilité de mettre un terme au contrat à tout moment à compter de la date de reconduction.

Il doit le faire par lettre recommandée.

La résiliation prend alors effet le lendemain de la date figurant sur le cachet de la poste.

En tout état de cause, le professionnel quel qu’il soit (y compris l’assureur) ne peut prétendre qu’au paiement des sommes correspondant à l’exécution du contrat tacitement renouvelé jusqu’à la date de résiliation de celui-ci.

En revanche, le professionnel ne pourra prétendre au paiement de sommes correspondant à la période postérieure à la date de résiliation. De même, il devra procéder au remboursement des avances qu’il aurait pu percevoir pour cette même période, et ce dans un délai de trente jours à compter de la date de résiliation.

Le bénéficiaire du marchandage

L’utilisateur de main-d’œuvre qui, sous couvert de prétendus contrats de sous-traitance, a, dans les faits, pris part à des opérations illicites de fourniture de main-d’œuvre est considéré comme coauteur du marchandage.

Le délit ne pourra être constitué que si le contrat de sous-traitance ne présente pas les caractères d’un contrat d’entreprise.

Requalification d’un contrat d’entreprise

Cela a été notamment jugé dans des cas où:

– le personnel sous-traité travaillait exclusivement pour le même client depuis plusieurs années;

– le personnel sous-traité recevait ses instructions de l’encadrement du client;

– le personnel exécutait la totalité de sa mission dans les locaux du client et était soumis à des horaires identiques à ceux du personnel du client;

– le client contrôlait lui-même le suivi, définissait les tâches et les lieux d’exécution;

– le client fournissait les matériaux, les pièces de rechange etc…

– le client mettait à disposition son outillage, ses véhicules, des locaux lui appartenant, ses documents etc…

– la rémunération du sous-traitant était calculée au temps passé par son personne.

Le vendeur aux termes des articles L 211-4 et suivants du code de la consommation est tenu de livrer un bien conforme au contrat et répond des défauts de conformité existant lors de la délivrance.
Ainsi, tout acheteur non professionnel qui acquiert à un professionnel un bien meuble corporel entre dans le champ d’application de ce texte.

Tout acheteur de meubles de cuisine, de salle de bains, de salon et salle à manger peut demander l’application de ce texte si dans les six mois suivant l’achat venait à apparaître des problèmes sur les meubles achetés. Cette action peut être menée en justice pendant deux ans suivant la délivrance du bien meuble.
&nspb;

Ce texte s’applique également à tout le matériel technique, informatique, hi-fi, électroménager …etc
Le cabinet d’avocats SCHAEFFER pourrait alors vous aider dans vos démarches pour faire valoir vos droits, c’est-à-dire, pour obtenir la résolution de la vente ou faire prendre en charge les réparations par le vendeur.

Dans l’hypothèse de l’achat d’un véhicule (Voiture, Bateau, Motos) à un professionnel, si à la suite de l’achat des réparations devaient être réalisées dans les 2 ans de la délivrance de la voiture, le cabinet d’avocats SCHAEFFER pourrait alors vous aider à faire prendre charge ces réparations par le vendeur ou à demander la résolution de la vente et le remboursement du prix de la voiture.

Le cabinet d’avocats SCHAEFFER pourra également vous aider dans vos démarches pour vous faire rembourser ou prendre en charge les réparations dans l’hypothèse où vous achetez du matériel pour votre activité professionnelle sans être spécialisé dans le domaine d’acquisition.

CGdS du 11 janvier 2011

Le service “Conseil juridique” de Lawperationnel (le”Service”) est un service de soumission de questions juridiques en ligne organisé par

Acmage sarl
8, rue Jules-Edouard Voisembert
92130, Issy les Moulineaux

1) Acceptation des conditions générales du Service

L’acceptation des présentes conditions (“les Conditions”) est le préalable nécessaire à l’utilisation du Service.

Attention, l’utilisateur du Service (“Utilisateur”) est réputé avoir accepté ces conditions générales du simple d’avoir utilisé le formulaire du Service (“le Formulaire”).

2) Fonctionnement du Service

L’Utilisateur utilise le Formulaire pour soumettre en ligne un ou des problèmes et questions juridiques de Droit Français .

Il fournit nécessairement son adresse e-mail, le nom ou pseudo et le  numéro de téléphone auxquels il souhaite pouvoir être joint (les “Coordonnées”) et énonce son ou ses problèmes et questions et leur contexte (le “Message”).

Ce Message est immédiatement transmis au partenaire juridique assurant la ventilation des Messages vers les avocats et conseillers juridiques susceptibles de les traiter.

Lorsqu’un avocat ou un conseiller contacté décide de traiter un Message, la 1ère prise de contact avec l’Utilisateur (réponse de principe ou demande de clarifications) intervient normalement dans les 24 heures ouvrées.

3) Identification de l’Utilisateur et non utilisation de cookies

L’Utilisateur n’est en aucune façon tenu d’indiquer dans le Formulaire ses nom et prénom ni les nom et adresse de sa société. Il lui suffit  de mentionner un pseudo à sa convenance.

Il est toutefois précisé que l’avocat ou conseiller extérieur vers lequel il serait renvoyé par le Service peut être appelé à lui demander ces précisions pour des raisons de déontologie. Il est bien précisé que dans ce cas Acmage n’a aucun moyen ni raison d’avoir connaissance de ces informations

Par ailleurs, Acmage garantit que le Service n’utilise pas de cookies ni d’aucun autre moyen intrusif pour identifier l’ordinateur de l’Utilisateur.

4) Gratuité du Service

Le Service est gratuit pour l’Utilisateur.

Les contacts pris et les 1ères informations juridiques fournies à l’occasion des Messages le sont de ce fait sans engagement de la part de l’Utilisateur.

En contrepartie de cette gratuité et du fait que le traitement des Messages ne peut être assuré que par des personnes étrangères à Acmage, ni le Service ni le fait que des Messages aient été soumis n’impliquent de la part d’Acmage ou des avocats ou conseillers juridiques correspondants d’Acmage une obligation de réponse.

5) Nature des réponses

Qu’elles soient fournies par des avocats ou des conseillers juridiques, les réponses fournies dans le cadre du Service sont de simples informations de principe et en aucune façon des avis, consultations ou conseils juridiques.

Acmage attire l’attention de l’Utilisateur et celui ci, en soumettant son Message reconnait qu’il est conscient qu’une information juridique telle que celles qui peuvent être données gratuitement dans le cadre du Service ne peut par nature être ni exhaustive ni la seule réponse envisageable aux problèmes et/ou questions posées et ne le dispense en aucune façon d’avoir à obtenir l’avis autorisé d’un avocat formulé à l’issue d’une consultation.

6) Exclusion de responsabilité

Acmage n’est en aucune façon responsable de l’absence de réponse à un Message soumis ni de la qualité ou du bien fondé des réponses qui y seraient données.

Les auteurs des réponses gratuites, quelque soit leur qualité ne peuvent en aucune façon être responsables des conséquences directes ou indirectes de leur utilisation.

7) Droit et Litiges

Les présentes conditions générales sont soumises au Droit français. Tout différent entre Acmage et un Utilisateur à l’occasion de l’utilisation du Service ou de ses conséquences sont de la compétence exclusive des Tribunaux de Nanterre.

Vous remplacez votre téléphone mobile. Le vendeur vous propose de souscrire une assurance peu coûteuse contre le vol, le bris et la casse de l’appareil et de sa puce. Ne la souscrivez pas les yeux fermés. Vous risquez de vous placer vous-même sans le savoir dans un petit piège indolore mais finalement très coûteux. Celui des assurances furtives à vocation fictive.

De quoi s’agit-il ? d’assurances destinées à couvrir un risque de courte durée (deux ans environ, durée de vie moyenne d’un portable) que le souscripteur s’engage à payer sans limitation de durée, y compris lorsque le risque n’existe plus, jusqu’à ce qu’elles soient dénoncées par lettre recommandée.

Il s’agit d’assurances furtives dont les primes n’excèdent généralement pas 15 à 20 euros par trimestre. Ces primes font donc l’objet de prélèvements légers qui passent généralement inaperçus dans les relevés bancaires d’autant que le nom de l’organisme qui prélève est court et peu explicite.

Rien d’autre ne vous rappelle leur présence, les assureurs ayant pris la précaution de faire des polices à durée trimestrielle renouvelables par tacite reconduction sans rappel de leur existence.

Leur vocation à être fictive résulte des faits suivants :

– elles sont autonomes du fournisseur qui vous invite à les souscrire,

– celui-ci n’est pas sensé les informer de vos changements de mobile ni de la fin de votre abonnement

– elles continuent à courir alors même que le portable ne sert plus et a été placé dans un autre appareil, voire même dans un autre encore et tant que vous n’avez pas découvert qu’elles continuent de vous saigner régulièrement ni notifié votre intention d’y renoncer.

Entre temps, bien entendu, vous ne connaissez plus les coordonnées de l’assureur. Vous demandez à votre banquier qui effectue le prélèvement. On ne peut vous donner que le numéro de SIRET de l’intéressé, son nom et l’adresse qu’il a indiquée.

Dans le cas que j’ai eu à connaître, ce numéro ne correspondait à aucune entreprise et il n’y avait aucune entreprise de ce nom sur les pages jaunes. La seule solution a donc été de faire opposition au prélèvement de façon a obtenir une réaction de la part du bénéficiaire ce qui s’est produit à l’échéance suivante.

La victime de l’opération a payé dans ce cas en sus des deux années de risque réel bien que négligeable, plus de deux ans de primes pour un risque nul aux quelles se sont ajoutés des frais d’opposition en banque et de dénonciation par lettre recommandée. (Ci-après à titre d’exemple la structure d’une lettre recommandée de résiliation à l’assureur)

Vérifiez donc soigneusement les conditions des assurances de téléphones mobiles, qu’on vous propose. Si leur durée est inférieure à un an, vous risquez d’être confronté à une assurance furtive à vocation fictive.

Vérifiez régulièrement dans vos relevés bancaires s’il n’y a pas des ponctions légères que vous ne vous expliquez plus,

Conservez soigneusement une copie des papiers qu’on vous fait signer même lorsque vous pensez qu’ils n’ont plus d’objet

et vous éviterez de semblables ennuis.

Les internautes nous écrivent à ce propos:

Un internaute nous écrit:

Le contrat de maintenance industrielle doit tenir compte de multiples contraintes juridiques, légales ou réglementaires.

Une de ces contraintes, mal perçue et délicate à traiter, concerne le risque de qualification pénale de la relation contractuelle entre Donneurs d’ordre et Sous-traitants lorsque le Juge considère qu’il ne s’agit pas d’un vrai contrat de sous-traitance mais d’un prêt de main-d’oeuvre illicite ou une opération de marchandage.

Ces délits sont réprimés par des peines correctionnelles depuis 1982. Depuis cette date, la répression de ce délit n’a cessé de s’aggraver et on constate, depuis 1993, une augmentation sensible du nombre de procès-verbaux dressés à ce titre par l’Inspection du Travail.

Le risque juridique de requalification du contrat de maintenance en fausse sous-traitance ne dépend pas seulement de la rédaction du contrat et il ne suffit pas de faire contrôler sa rédaction par un juriste pour y échapper.

Le Juge répressif va en effet rechercher la véritable nature de la convention liant le Donneur d’ordre au Sous-traitant, non seulement, en étudiant les documents contractuels, mais aussi, en analysant les circonstances de faits dans lesquelles s’effectue la prestation de services au regard d’un certain nombre de critères, positifs et négatifs, sur lesquels il fondra sa décision.

De la cohérence entre les clauses juridiques, les spécifications techniques, les procédures de coordination et de leur respect au niveau de l’exécution, que dépendra la mise en cause personnelle du Directeur de l’établissement industriel et de celui du Sous-traitant ainsi que celle de leurs sociétés respectives.

Le responsable du contrat doit donc prêter une attention particulière éviter tout ce qui pourrait laisser apparaître ou supposer une subordination de l’entreprise intervenant ou une immixtion du Donneur d’ordre dans son organisation. Un examen attentif des spécifications techniques, procédures de coordination et même annexe financière est donc nécessaire. Mais il faut également veiller à ce que le personnel du donneur d’ordres soit régulièrement sensibilisé à ce type de risques.

A-J Darmon, Gérant d’ACMAGE,
Société de Conseil en Ingénierie Contractuelle
Article revu en juillet 2006

Seuls certains contrats sont dotés d’une réglementation impérative sur la procédure de réception (contrats de construction, transports…).

La réglementation des contrats de vente n’impose à l’acquéreur qu’une obligation de prise de livraison (retirement) des marchandises.

Mais, dès lors qu’une vente atteint un certain seuil de complexité il est évident qu’une procédure de réception est à envisager : par exemple si le produit nécessite des essais ou des vérifications techniques préalables à son utilisation…

En outre, la jurisprudence considère que toute acceptation d’un bien, expresse ou clairement déduite des circonstances, même indépendamment d’une procédure prévue par la loi ou le contrat, vaut réception. Celle-ci produit alors ses effets, et particulièrement l’impossibilité pour l’acquéreur d’invoquer la non-conformité du produit.

Les parties ont donc tout intérêt à connaître l’existence de la notion de réception et l’importance de ses effets pour ne pas être prises de court.

Le mieux consiste à prévoir contractuellement le déroulement de la procédure de réception pour en contrôler au maximum les conséquences.

L’appropriation du savoir-faire pose un problème en lui-même, il doit être collecté, formalisé, protégé.

Par le secret et par les clauses insérées dans les contrats les connaissances techniques propres à chaque entreprise sont protégées. L’effet dissuasif sur les pilleurs de savoir-faire ne sera pas total mais ces mesures préventives afin de protéger le « know-how » d’une entreprise peuvent s’avérer efficaces.

Le détournement de clientèle est par exemple constitué par le démarchage de clientèle au moyen d’un fichier d’adresses détourné. Un ancien salarié qui, ayant créé sa propre société, décide d’envoyer une lettre circulaire à la clientèle de son ancienne entreprise. Il ne sera pas jugé coupable de concurrence déloyale, à condition que cette lettre circulaire ne comporte ni dénigrement, ni allégations mensongères

En revanche, la même démarche sera considérée comme déloyale si le salarié utilise un fichier de clientèle détournée. La différence entre le salarié qui utilise son carnet d’adresses sur lequel figure la liste des clients de son ancien employeur et celui qui utilise le fichier de l’entreprise n’apparaît pas très clairement.

Le détournement de fichiers est également illicite. Il peut s’agir de fichiers de clients, de fournisseurs ou de personnels. Ainsi, l’ancien salarié d’une entreprise de travail temporaire qui a débauché le personnel de cette entreprise au moyen d’un fichier détourné s’est rendu coupable de concurrence déloyale.

Le démarchage de la clientèle d’un concurrent est punissable dès lors que des moyens déloyaux sont utilisés. Notamment lors de la prospection systématique des clients du concurrent. La clause de non concurrence est une disposition du contrat de travail par laquelle le salarié s’interdit, lors de son départ de l’entreprise, d’exercer une activité professionnelle susceptible de concurrencer celle de son employeur.

Lors du lancement de leur entreprise, les créateurs d’entreprises sont également susceptibles d’être confrontés à l’avenir à des cas de détournement de clientèle. La stipulation de clauses de non concurrence et de confidentialité dans les contrats qu’ils font signer  à leurs collaborateurs permet d’éviter un risque de détournement d’une clientèle.

Une clause de non concurrence est valide si elle remplit les quatre conditions visées ci-dessous, elle sera considérée comme licite. La clause de non concurrence comprend quatre limites : dans le temps, dans l´espace, quant à l´activité professionnelle exercée et relativement à  l’indemnité financière prévue.

La « clause de confidentialité » consiste à ne pas dévoiler les informations et renseignements acquis dans le cadre de l´entreprise par l´exercice du contrat de travail, alors que la « clause de non-concurrence » consiste en la démarche de prospecter une clientèle connue chez son ancien employeur pour son compte.

Les contrats doivent comporter des stipulations particulières, au delà de la sanction du « détournement de clientèle ». La rédaction des contrats de travail soit insister sur l´obligation de loyauté du salarié et sur son devoir de discrétion et de confidentialité – « clause de confidentialité » -.Une « clause pénale » peut prévoir qu´en cas de non-respect par le salarié de ses obligations contractuelles qu’il devra verser des dommages et intérêts à hauteur du préjudice constaté.

II est de nombreuses situations dans lesquelles un avocat peut vous être d’un réel secours dans votre vie professionnelle de salarié.

Encore faut-il qu’il soit réellement à l’écoute de vos intérêts et que des questions financières ou autres ne soient pas un obstacle à une bonne prise en charge de vos problèmes.

Cas où le recours à un avocat est utile

– Lors de la signature du contrat de travail

pour apprécier ses implications dans votre situation particulière (non concurrence, mobilité, dédit formation etc…) ou vous réserver des droits particuliers (exclusivité, parachute, stock-option, avantages divers etc…)

– Si votre vie en tant que salarié se dégrade

relations difficiles avec la hiérarchie, harcèlementmoral, changement d’affectation, déplacement géographique,  etc…

Si vous craignez d’être l’objet d’un licenciement

Avant de donner votre démission.

– Pour faire le point de vos droits

A l’occasion d’une mise à pied, d’un licenciement.

Si vous pensez que votre employeur se livre aumarchandage, dissimule votre travail ou ne respecte pas des règles à votre préjudicie.

Pour vous préparer à une transaction, être assisté dans des négociations etc…

– A l’occasion d’une procédure judiciaire

Devant les juridictions du Travail, vous n’êtes jamais obligés d’avoir recours à un avocat mais son assistance est souvent utile pour mieux orienter et présenter vos demandes ou votre défense.

Sa présence facilite en effet souvent la recherche de transactions préférables à l’aléa de longs procès.

Quel accord passer avec un avocat?

Il est toujours souhaitable de passer un accord avec votre avocat avant de lui confier votre affaire de façon à savoir quel sera le montant des honoraires et frais que vous aurez à régler.

Les honoraires comportent généralement une partie fixe payable en début et en cours de procédure qui est due quelque soit le résultat obtenu. A cela s’ajoute généralement un honoraire de résultat (de 10 à 20 % selon l’importance de la partie fixe, la difficulté de l’affaire et la réputation de l’avocat).

Le délit de marchandage, de même que le prêt illicite de main d’oeuvre sont lourdement sanctionnés tant au plan pénal qu’au plan civil.

Sanctions pénales

Les personnes physiques responsables du délit sont passibles d’une amende de 30.000 € et/ou de 2 ans d’emprisonnement. Elles peuvent en outre être interdites d’exercer leur activité pour 2 à 10 ans et le tribunal peut ordonner l’affichage du jugement aux portes de l’entreprise et sa publication dans des journaux.

Les entreprises (personnes morales) peuvent, elles aussi, être poursuivies et sont passibles d’une amende de 150.000 €, de dissolution, d’interdiction d’exercer provisoirement ou même définitivement, de fermeture d’établissements, d’exclusion des marchés publics, de confiscation et d’affichage de la décision aux portes de l’établissement ou de sa publication dans des journaux.

Les personnes pénalement tenues sont aussi bien celui qui met à disposition le personnel (le prêteur) que celui qui bénéficie du prêt illicite de main-d’oeuvre.

Sanctions au plan civil

Le salarié peut demander réparation du préjudice qui lui a été occasionné soit en se portant partie civil devant le juge pénal soit en s’adressant au conseil des prud’hommes.

Le cas échéant, lorsque les conditions sont réunies, il peut invoquer l’existence d’un contrat de travail direct avec le client de son employeur qui a bénéficié de ses services.

Le bénéficiaire de la mise à disposition, en cas de défaillance du prêteur illicite est substitué à ce dernier pour le paiement de tous les droits dus aux salariés faisant l’objet de la mise à disposition illicite (cf travail dissimulé). Ces derniers peuvent même dans certains cas prétendre faire directement partie de son personnel.