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Catégorie : EncyclopedieJur

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Notion de bail commercial

Contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue à un tiers (le preneur) un bien immobilier affecté à une activité commerciale.

Statut des baux commerciaux

Le Décret du 30 Septembre 1953 a fixé un certain nombre de règles particulières applicables aux baux commerciaux dont une grande partie est d´ordre public, ce qui signifie qu´une clause du bail ne permet pas d´y déroger.

C’est le cas notamment de tout ce qui organise la propriété commerciale au bénéfice du preneur.

Pour les cas non traités par cette loi, les baux commerciaux restent soumis aux règles régissant le bail d´immeuble.

Du statut particulier des baux commerciaux, on peut retenir tout particulièrement les dispositions concernant

– le renouvellement du bail (le locataire a droit, soit au renouvellement de son bail, soit droit à une indemnité d´éviction),

– la durée du bail (elle doit être de neuf ans au minimum, mais que le locataire dispose d´une faculté de résiliation à l´expiration de chaque période triennale) et

– la révision des loyers en cours de bail et lors du renouvellement.

Rédaction d’un bail commercial

Il faut accorder une grande attention à la rédaction du bail et spécialement en ce qui concerne la destination des lieux loués car s´il est possible d´exercer dans les lieux loués des activités connexes ou complémentaires, l´exercice d´activités entièrement nouvelles nécessite des formalités très strictes.

Dans tous les cas, il est utile de consulter un professionnel du droit et d’examiner les conditions concrètes du bail : niveau de prix, types de charges mises à la charge du preneur : indexation annuelle du loyer ou révision triennale, grosses réparations de l´article 606 du Code Civil, réparations des vitrines ou verrières et toitures à la charge ou non du preneur.

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Notion de bail à réhabilitation

Le bail à réhabilitation est une convention très réglementée, d’inspiration sociale, par laquelle le preneur s’engage pendant la durée du bail à réaliser des travaux d’améliorations dans l’immeuble, l’entre- tenir et le louer à usage d’habitation à des personnes défavorisées.

Conditions substantielles du bail à réhabilitation

Plusieurs acteurs et dispositions d’ordre public entrent en compte dans la mise en oeuvre de ce bail.

Le bail ne peut être conclu qu’avec certaines personnes morales limitativement énumérées (organismes HLM, organismes agréés par le préfet etc.) et pour une durée minimum de 12 ans.

Le preneur doit, sous peine de nullité, passer une convention avec l’Etat sur les modalités de la location (plafonnement des loyers etc.).

Obligations du preneur

Le preneur est tenu de

– réaliser les travaux d’amélioration prévues contractuellement,

– opérer un entretien courant de l’immeuble

– de le louer selon les modalités prévues par la convention conclue avec l’Etat.

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Définition du bail à construction

Convention par laquelle le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail.

Conditions substantielles du bail à construction

Le bail à construction doit avoir une durée minimale de 18 ans et maximale de 99 ans.

Il doit faire l’objet d’un acte notarié du fait qu’il transfert au preneur des droits réels sur les constructions.

Obligations du preneur

L’ obligation d’édification de construction est un élément essentiel de ce contrat dont le défaut, le caractère accessoire ou diminué entraîne disqualification. A titre d’exemple, une simple obligation d’amélioration ne peut suffire à caractériser le bail à construction.

A coté de cette obligation, le preneur doit s’acquitter de loyers sur le terrain loué. Ceux ci sont payables en nature (remises de fractions d’immeubles à échéances convenues ou des immeubles édifiés au terme du bail si stipulé) ou en espèces.

L’inexécution de ces obligations ainsi que celle d’entretien ouvre droit à résiliation avant l’expiration du délai minimal de 18 ans.

Droits du preneur et du bailleur sur les biens construits

Le preneur dispose pendant la durée du bail de Droits réels immobiliers temporaires tant sur les constructions édifiées par lui que sur les biens loués.

Au terme du bail, le bailleur retrouve l’entier usage de la propriété des biens loués et acquière, sous réserve de dispositions contractuelles particulières, celle  des constructions sans obligation d’indemnisation.

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Notion d’avis à tiers détenteur

L’avis à tiers détenteur est une procédure d’exécution simplifiée, comparable à la saisie attribution, permettant au Trésor Public d’appréhender entres les mains d’un tiers des sommes d’argent dues par ce dernier à un contribuable débiteur d’impôts directs et taxes assimilées garantis par le privilège du Trésor, de pénalités et frais accessoires exigibles.

Forme de l’ATD

L’avis à tiers détenteur est, en pratique, un formulaire en trois volets qui doit comporter certaines mentions: référence à l’article L 262 du Livre des procédures fiscales, date de la notification, nom du comptable saisissant, du redevable saisi, la nature et le montant de la créance. 

Notification  et effets de l’ATD

L’avis à tiers détenteur doit être notifié en même temps au redevable et au tiers saisi. Cette notification emporte attribution immédiate au Trésor Public des sommes disponibles entre les mains du tiers saisi qui a l’obligation de verser ces sommes à l’expiration du délai ouvert au redevable ou à lui-même (notamment en cas d’exceptions opposables au redevable par le tiers saisi) pour faire opposition.

Mais si les sommes disponibles entre les mains du tiers ont fait l’objet d’autres avis à tiers détenteur ou saisies, le conflit est réglé en faveur des premiers saisissants dans l’ordre chronologique de la notification des actes en cause.

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Notion d’avenant

Convention par laquelle les parties liées par un contrat antérieurement conclu entre elles apportent une ou plusieurs modifications aux termes et conditions dudit contrat.

Caractéristiques de l’avenant

L’avenant explicite les points sur lesquels l’accord initial est modifié (qui peuvent être très divers : prix, durée, définition des prestations; etc…).

Les éléments de l’accord initial qui ne sont pas explicitement visés ou modifiés implicitement par l’avenant demeurent inchangés.

Il convient tout particulièrement de veiller à la cohérence des dispositions des deux documents pour éviter des problèmes d’interprétation qui nécessiteraient l’intervention d’un juge en cas de difficulté.

Conditions de forme de l’avenant

Sauf lorsque l’existence d’un écrit est une condition de validité du contrat qu’il modifie, l’avenant n’est pas nécessairement conclu par écrit.

Mais le plus souvent les contrats stipulent que les avenants les modifiant ne pourront produire effet que pour autant qu’ils auront fait l’objet d’un écrit signé par les parties.

Observation critique sur des pratiques de rédacteur

Il est inutile de prévoir dans un contrat que les parties peuvent convenir de le modifier ultérieurement d’un commun accord mais, de l’époque où les contrats étaient payés au poids, certains rédacteurs formalistes ont conservé l’habitude d’y insérer une clause en ce sens.

Il n’est également pas nécessaire de prévoir dans l’avenant que toutes les clauses de l’accord initial non visées dans l’avenant subsistent sans changement.

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L’aval qui garantit le paiement d’un titre cambiaire ne constitue pas le cautionnement d’un concours financier accordé par un établissement de crédit à une entreprise.  L’établissement n’est pas tenu de ce fait à l’égard de l’avaliste de l’obligation d’information dont peut se prévaloir la caution au titre de l’article L. 313-22 du code monétaire et financier.

Ce principe est rappelé par la Cour de cassation – Chambre commerciale, financière et économique dans son Arrêt n° 595 du 16 juin 2009.

Dans cette affaire, Mr X s’étant rendu caution solidaire d’une société bénéficiaire de deux conventions de crédit accordées par le Crédit Agricole Touraine Poitou, avait avalisé dans ce cadre deux billets à ordre souscrits par la société en faveur de cette banque.

Assigné par cette dernière en sa double qualité de caution et d’avaliste, il a été condamné le 4 mars 2008 par la Cour d’appel de Poitiers à payer à la banque le montant du décompte produit par elle au titre des 2 billets à ordres avalisés.

Mr X dans son pourvoi a soutenu

1- que les établissements bancaires seraient tenus envers les avalistes aux obligations prévues à l’article L. 313-22 du code monétaire et financier.

2- que la Cour d’appel n’avait pas répondu à ses conclusions dans lesquelles il soutenait que décompte était erroné compte tenu des paiements faits par la société, justifiés par la production de relevés de compte, et la vente des véhicules gagés au profit de la banque.

La Cour de Cassation écarte le premier de ces arguments, considérant qu’il n’est pas fondé en droit, mais casse partiellement la décision de la Cour d’appel en ce qu’elle aurait du répondre aux conclusions de Mr X lors de la fixation du montant de sa condamnation.

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Désigne l’audit détaillé effectué lors de la cession d’une société suivant des règles fixées contradictoirement pour vérifier le bien fondé des hypothèses retenues lors de la valorisation initiale et établir le prix définitif de la société.

Cette investigation implique le recours à des experts, notamment comptables, financiers, juridiques ou fiscaux, dont les conclusions serviront de base à la prise de décision d’un investisseur. (Fiche de la commission de l’économie et des finances ECON1004)

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Notion d’avis à tiers détenteur

L’avis à tiers détenteur est une procédure d’exécution simplifiée, comparable à la saisie attribution, permettant au Trésor Public d’appréhender entres les mains d’un tiers des sommes d’argent dues par ce dernier à un contribuable débiteur d’impôts directs et taxes assimilées garantis par le privilège du Trésor, de pénalités et frais accessoires exigibles.

Forme de l’ATD

L’avis à tiers détenteur est, en pratique, un formulaire en trois volets qui doit comporter certaines mentions: référence à l’article L 262 du Livre des procédures fiscales, date de la notification, nom du comptable saisissant, du redevable saisi, la nature et le montant de la créance. 

Notification  et effets de l’ATD

L’avis à tiers détenteur doit être notifié en même temps au redevable et au tiers saisi. Cette notification emporte attribution immédiate au Trésor Public des sommes disponibles entre les mains du tiers saisi qui a l’obligation de verser ces sommes à l’expiration du délai ouvert au redevable ou à lui-même (notamment en cas d’exceptions opposables au redevable par le tiers saisi) pour faire opposition.

Mais si les sommes disponibles entre les mains du tiers ont fait l’objet d’autres avis à tiers détenteur ou saisies, le conflit est réglé en faveur des premiers saisissants dans l’ordre chronologique de la notification des actes en cause.

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Notion d’astreinte

Somme d’argent qu’un débiteur ou une partie condamnée au terme d’un procès devra payer si elle n’exécute pas, dans le premier cas, une ou plusieurs de ses obligations (astreinte conventionnelle) et, dans le second cas, la condamnation prononcée à son encontre (astreinte judiciaire) à une date déterminée.

Cette somme est généralement d’un montant fixe par jour (ou autre laps de temps) de retard ou par violation constatée de la décision de justice.

L’astreinte a une fonction comminatoire, c’est à dire qu’elle se veut une menace suffisamment dissuasive pour forcer le débiteur à exécuter ses obligations ou la partie succombante à exécuter la condamnation prononcée à son encontre dans les délais qui leur sont impartis.

Astreinte conventionnelle et clause pénale

L’astreinte conventionnelle qui est en tant que telle prévue dans un contrat pour forcer le débiteur d’une obligation à l’exécuter dans les délais convenus, est comparable à laclause pénale.

Elle s’en différencie cependant nettement en ce que l’astreinte n’a aucune fonction indemnitaire et ne saurait donc être tenue pour une évaluation forfaitaire dedommages et intérêts.

L’astreinte conventionnelle n’étant pas une clause pénale, son montant ne saurait être modifié par le juge.

Elle peut en outre se cumuler avec des dommages et intérêts

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Qu’est l’assurance de responsabilité décennale ?

C’est une des Assurances construction obligatoires dont la souscription est imposée à toutconstructeur d’ouvrage par la Loi Spinetta (Art. L 241.1 du Code des assurances) pour couvrir sa responsabilité décennale vis à vis du Maître de l’ouvrage pour les dommages de l’ouvrage.

Nature des dommages couverts par l’assurance responsabilité décennale

Cette assurance couvre les dommages matériels occasionnés dès lors qu’ils – compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, y compris dans le cas où ils résultent d’un vice du sol – affectent la solidité des éléments d’équipement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Elle ne couvre pas les dommages immatériels consécutifs.

Exclusions dans l’assurance responsabilité décennale

Sont exclus de la couverture

– les dommages conséquence de vices apparentsn’ayant pas fait l’objet de réserves à la réception et non couverts de ce fait par la garantie décennale

– les dommages causés intentionnellement par l’assuré

– les dommages résultant de l’usure, d’un défaut d’entretien ou d’un usage anormal

– les dommages résultant d’une cause étrangère : cataclysme, guerre civile, sabotage…

Obligation des constructeurs

l’assurance responsabilité décennale doit être souscrite par chaque constructeur avant l’ouverture du chantier qui doit pouvoir en justifier vis à vis du maître d’ouvrage.

Dans le cas des contrats de construction de maison individuelle, les références de l’assurance souscrite doivent être inscrites dans le contrat. A défaut, le contrat peut être annulé.

Couverture assurée

La couverture de l’assurance profite au bénéficiaire jusqu’à la fin de la période de garantie y compris dans le cas où le constructeur a déposé son bilan ou n’a pas payé ses primes.

Son montant ne peut en aucune façon être plafonnée et correspond au prix des travaux nécessaire à la réfection de l’ouvrage et la réparation des dommages matériels (les dommages immatériels ne sont pas pris en compte dans cette assurance obligatoire).

Elle ne comporte aucune franchise à la charge du bénéficiaire.

Sanctions de l’absence de souscription de l’assurance décennale par un constructeur

Dans le cas un des constructeurs d’un ouvrage soumis à l’obligation d’assurance décennale ne souscrit pas l’assurance décennale à laquelle il est tenu, il sera passible, au terme des articles L. 241-1 à L. 242-1 du  code des assurance d’un emprisonnement de six mois et d’une amende de 75 000 euros ou de l’une de ces deux peines.

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Assurance exigée par les banque de l’emprunteur à l’effet de garantir, en cas de survenance de divers risques (décès, invalidité, incapacité temporaire de travail, chômage), l’exécution de tout ou partie de ses engagements au titre d’un crédit à la consommation ou d’un crédit immobilier.

Choix d’assurance ouvert à l’emprunteur

L’emprunteur peut dans ce cas soit adhérer à l’assurance groupe souscrite par la banque pour le compte de tous ses clients, soit souscrire une assurance individuelle et la déléguer à la banque pour garantir son prêt.

L’assurance groupe a un taux unique quel que soit l’âge de l’emprunteur alors que le taux de l’assurance individuelle est fonction de son état et de sa situation.

Brèves

Le banquier prêteur a une obligation de conseil et d’information sur l’assurance groupe qu’il propose.

Un arrêt du 2 mars 2007 de la Cour de cassation statuant en Assemblée plénière retient la responsabilité du banquier,  qui n’a pas éclairé le prêteur sur l’adéquation à sa situation personnelle d’emprunteur des risques couverts par contrat d’assurance de groupe qu’il lui a proposé de souscrire à l’occasion du prêt.

La Cour retient que à la simple remise par la Banque de la notice d’information, quelque soit sa clarté et sa précision, ne suffit pas à satisfaire à cette obligation.

Brève du 4 mars 2007

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L’assurance dommage d’ouvrage

C’est une des Assurances construction obligatoires dont la souscription est imposée par laLoi Spinetta (Art. L 242.1 du Code des assurances) à toute personne qui fait réaliser des travaux concernés par ces assurances.

Cette assurance garantit, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de nature décennale de ceux dont sont responsables les constructeurs (voir définition)et doit être prise au bénéfice tant du souscripteur que de propriétaires successifs du bien concerné.

Souscripteurs de l’assurance dommage-ouvrage

Cette obligation d’assurance pèse sur

le propriétaire de l’ouvrage (personne physique ou morale, société de construction agissant pour elle-même, crédit-bailleur, preneur d’un bail à constructionou à rénovation etc.),

le vendeur (vendeur d’immeuble à construire, promoteur-vendeur, marchand de biens etc.) ou

le mandataire du propriétaire de l’ouvrage (gérant immobilier, syndic de copropriété, promoteur-mandataire.

Sanction de l’absence d’assurance dommage-ouvrage

Outre les sanctions de nature pénale (cf assurances construction obligatoires), les propriétaires venant à la suite du premier ont la possibilité de demander réparation du préjudice qui en résulte pour eux par ailleurs, l’absence d’une telle assurance a pu dans certains cas justifier soit la réduction du prix de vente pour perte de sécurité juridique soit même résolution d’une promesse de vente.

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Les assurances construction obligatoires

Désignent le système d’assurance responsabilité décennale et d’assurance dommage-ouvragedont la souscription a été imposée par la  respectivement aux constructeurs et au maître d’ouvrage à l’occasion des travaux de bâtiment ou de constructions faisant appel aux techniques de travaux de bâtiment.

Ce système d’assurances est garanti par le Fonds de garantie des assurances obligatoires de dommage.

Domaine d’application du système d’assurances constructions obligatoires

Ces assurances doivent être souscrites aussi bien dans le cas de travaux neufs qu’au titre d’interventions sur des réalisations existantes dès lors qu’elles sont susceptible d’engager la responsabilité décennale des constructeurs qui y sont impliqués.

Outre les locaux à usage d’habitation, commercial ou industriel, sont concernés par ces assurances les travaux relatifs aux voirie et réseaux divers (VRD), aux clôtures, aux murs de soutènement et même à des ouvrages souterrains.

Sont également concernés les travaux de rénovation lourde, ravalement, cage d’ascenseur, toiture etc.

Ouvrages exclus de l’obligation d’assurances

Ne sont pas soumis aux assurances construction obligatoires

les ouvrages maritimes, lacustres, fluviaux, les ouvrages d’infrastructures routières, portuaires, aéroportuaires, héliportuaires, ferroviaires,  les ouvrages de traitement de résidus urbains, de déchets industriels et d’effluents, ainsi que les éléments d’équipement de l’un ou l’autre de ces ouvrages.

Les voiries, les ouvrages piétonniers, les parcs de stationnement, les réseaux divers, les canalisations, les lignes ou câbles et leurs supports, les ouvrages de transport, de production, de stockage et de distribution d’énergie, les ouvrages de télécommunications, les ouvrages sportifs non couverts, ainsi que leurs éléments d’équipement sauf si l’ouvrage ou l’élément d’équipement est accessoire à un ouvrage soumis à l’obligation d’assurances.

Sanctions de l’absence de souscription d’une assurance obligatoire

Elles sont de deux nature

– civile (voir les développements spécifiques à chaque assurance construction) et

– pénale (peine de 6 mois de prison et de 75.000 € d’amende) sauf dans le cas spécifique de Maître d’ouvrage individuel ayant construit pour lui-même ou des membres de sa famille réduite.

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Asurance dont bénéficient les salariés en situation de chômage lorsque la cessation de leur contrat de travail résulte d’un licenciement quelqu’en soit le motif, de la fin d’un contrat à durée déterminée ou d’une démission considérée comme légitime.

Cette assurance est gérée par l’ASSEDIC auprès de laquelle ils sont affiliés en tant que salariés qui leur verse un revenu de remplacement.

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L’assistant à Maître d’ouvrage a pour mission d’aider ce dernier à suivre le projet réalisé par unmaître d’œuvre, à prendre les multiples décisions qui lui incombent durant son déroulement et à le réceptionner.

L’assistant du maître d’ouvrage a un rôle de conseil et de proposition vis à vis de ce dernier. Ce type de mission est devenu courant du fait du caractère de plus en plus complexe des projets.

Chaque fois que le Maître d’ouvrage risque de se trouver dans l’impossibilité de définir, de faire pleinement comprendre au Maître d’Oeuvre ses besoins et d’apprécier ce que lui propose le Maître d’œuvre, il est prudent pour lui de penser assistance à maîtrise d’ouvrage.

L’assistance en ingénierie contractuelle pour la mise en place des relations avec le maître d’œuvre fait partie de la mission générale d’assistance à maître d’ouvrage.

Contrairement au maître d’ouvrage délégué, il n’a pas à prendre de décision à sa place. Vis à vis du Maître d’Oeuvre il exprime ce que veut le Maître d’ouvrage, il facilite la coordination de projet et permet au Maître d’ouvrage de remplir pleinement ses obligations au titre de la gestion du projet

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L’assiette est l’ensemble des éléments financiers qui servent de base au calcul d’une obligation financière exemple : l’assiette d’un impôt désigne les montants soumis à cet impôt (TVA, CSG, bénéfice …), l’assiette d’une pénalité de délai désigne le prix du marché ou une partie de celui-ci, etc.

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Personne physique qui « représente, chante, récite, déclame, joue ou exécute de toute autre manière une œuvre littéraire ou artistique, un numéro de variétés, de cirque ou de marionnettes »( art L.212-1CPI )

Le statut d’artiste interprète ne s’applique pas à l’artiste de complément (considéré comme tel par les usages professionnels) et au mannequin.

Statut et droits de l’artiste-interprête

Concernant la prestation publique (c’est à dire l’interprétation en tant que telle), l’artiste interprète jouit du statut de salarié.

En revanche, il est titulaire de Droits voisins du droit d’auteur concernant la fixation, la reproduction et la communication au public de son interprétation

L’artiste-interprète dispose ainsi de droits moraux (divulgation, paternité, respect de l’interprétation) et de droits patrimoniaux (droit d’autoriser ou d’interdire la fixation, la reproduction et la communication de son interprétation moyennant redevance) d’une durée de 50 ans.

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Définition de l’article 700

L’article 700 du nouveau Code de procédure civile (NCPC) permet au juge de mettre à la charge des perdants à un procès une somme destinée à compenser le gagnant de tout ou partie de ses frais de contentieux non compris dans les dépens, dès lors que ce dernier en aura fait la demande.

Le juge fixe librement cette compensation mais peut tenir compte des frais réels encourus et justifiés par le bénéficiaire.

Article 700 et dommages-intérêts

Il ne faut pas confondre avec les condamnations au titre de l’article 700 du NCPC, celles qu’un juge peut également infliger à une ou plusieurs des parties à titre de dommages intérêts pour compenser d’autres parties des frais encourus par ces dernière du fait de procédures ou comportement abusifs commis par les intéressés (recours injustifiés ou dilatoires par exemple).

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Notion d’arrhes

Les arrhes sont une somme d’argent versée par un acheteur à un vendeur pour garantir son engagement lors de la conclusion d’un contrat.

Conséquence de la qualification d’un versement en arrhes

Si l’acheteur décide ultérieurement de ne pas donner suite, il peut le faire en abandonnant les arrhes. Si le vendeur fait défaut, il est tenu de reverser à l’acheteur ce que ce dernier lui a versé plus une somme équivalente à titre de dédommagement.

Présomption en matière civile

En matière civile, la somme versée à la signature constitue en principe des arrhes mais l’article 1590 du code civil est simplement supplétif de la volonté des parties.

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Notion d’apport d’affaire

Contrat par lequel un apporteur d’affaire fournit à son client des informations ou contacts permettant à ce dernier de réaliser une opération économique ou financière ou le met en relation avec un cocontractant, un fournisseur, un acheteur, un client ou un partenaire potentiel.

Rémunération dans l’apport d’affaire

L’apport d’affaire est le plus généralement rémunéré au résultat, c’est à dire qu’il ne touche la rémunération convenue que si l’opération « apportée » est réalisée

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Théorie qui permet de se fonder sur l’apparence d’une situation pour lui faire produire des effets juridiques qui ne lui sont pas normalement attachés puis qu’en réalité, au delà de l‘apparence, elle ne remplit pas les conditions nécessaires à cette fin.

Cette théorie ne peut être invoquée que par un tiers à la situation dès lors qu’il aura pu légitimement croire que les conditions nécessaires à la production d’un effet juridique existaient en l’espèce bien que cela n’ait pas, en fait, été le cas (« error communis facit jus »).

Elle lui permet de prétendre à l’exécution de ses obligations par le débiteur apparent bien que les conditions légales d’une telle exécution n’existent pas en fait.

Mais celui dont les droits et/ou obligations ne sont qu’apparents ne saurait quant à lui se prévaloir de cette apparence.

Mandat apparent

L’une des applications les plus usuelles de cette théorie est le mandat apparent : Z peut exiger de X l’exécution d’obligations qu’il a pu légitimement croire que Y avait reçu mandat de souscrire au nom et pour le compte de X alors que tel n’était pas le cas.

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AOR

Assistance à maître d’ouvrage lors des opérations de réception et pendant la garantie de parfait achèvement.

Cette assistance est réglementée par la Loi MOP, régissant les relations entre maître d’oeuvre etmaître d’ouvrage relevant du Droit public.

Obligatoire en matière d’ouvrages de bâtiment des lors que les parties choisissent de confier à la maîtrise d’oeuvre une mission dite “complète”, elle est facultative en matière d’ouvrages d’infrastructure.

Lorsqu’il y est tenu, le maître d’œuvre a pour obligation d’organiser les opérations préalables à la réception des travaux, d’assurer le suivi des réserves formulées lors de la réception des travaux jusqu’à leur levée, de procéder à l’examen des désordres signalés par le maître de l’ouvrage et enfin de constituer le dossier des ouvrages exécutés nécessaires à l’exploitation de l’ouvrage.

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ANPE

Personne morale de droit civil placée sous l’autorité du ministère chargé de l’emploi ayant une mission d’assistance des personnes à la recherche d’un emploi et des employeurs pour l’embauche de leurs salariés.

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L’assistant à Maître d’ouvrage a pour mission d’aider ce dernier à suivre le projet réalisé par unmaître d’œuvre, à prendre les multiples décisions qui lui incombent durant son déroulement et à le réceptionner.

L’assistant du maître d’ouvrage a un rôle de conseil et de proposition vis à vis de ce dernier. Ce type de mission est devenu courant du fait du caractère de plus en plus complexe des projets.

Chaque fois que le Maître d’ouvrage risque de se trouver dans l’impossibilité de définir, de faire pleinement comprendre au Maître d’Oeuvre ses besoins et d’apprécier ce que lui propose le Maître d’œuvre, il est prudent pour lui de penser assistance à maîtrise d’ouvrage.

L’assistance en ingénierie contractuelle pour la mise en place des relations avec le maître d’œuvre fait partie de la mission générale d’assistance à maître d’ouvrage.

Contrairement au maître d’ouvrage délégué, il n’a pas à prendre de décision à sa place. Vis à vis du Maître d’Oeuvre il exprime ce que veut le Maître d’ouvrage, il facilite la coordination de projet et permet au Maître d’ouvrage de remplir pleinement ses obligations au titre de la gestion du projet

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A défaut de stipulation contractuelle particulière contraire, la seule obligation du vendeur immobilier au titre de l’amiante réside dans la production lors de la promesse et de la réalisation de la vente d’une attestation établie par un professionnel sur la présence d’amiante dans l’immeuble vendu rappelle la Cour de Cassation, 3ème chambre civile dans son Arrêt n° 1056 du 23 septembre 2009.

Dans l’affaire en cause, les vendeurs d’une maison avaient eu recours avant la vente à un professionnel qui avait attesté que le bien vendu ne comportait pas de produits susceptibles de contenir de l’amiante et avaient mentionné l’existence de cette attestation tant dans la promesse que dans l’acte authentique de vente;

Ayant fait procéder après leur achat à un nouveau diagnostic d’où il résultait la présence d’amiante, les acquéreurs ont assigné les vendeurs pour non conformité et vice caché sur le fondement des articles 1604 et 1641 du code civil, et le premier professionnel et son assureur, pour faute sur le fondement de l’article 1382 du code civil, en paiement de diverses sommes, dont les frais de désamiantage et de reconstruction.

La Cour d’Appel de Paris a le 5 décembre 2007 condamné les vendeurs au paiement des sommes réclamées, au motif que ceux ci auraient failli à leur obligation d’information et de sécurité en assurant à deux reprises que l’immeuble était exempt d’amiante et qu’ils auraient été tenus de répondre de leur obligation envers leurs acquéreurs alors même que leur bonne foi n’est pas en cause et qu’ils avaient sollicité l’examen des lieux par un professionnel muni d’une attestation de compétence.

La 3ème chambre civile casse cet arrêt de la Cour d’Appel au motif  la législation relative à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis, n’oblige le propriétaire de l’immeuble qu’à transmettre à l’acquéreur l’état établi par le professionnel et que la Cour d’Appel n’a pas constaté l’existence d’un engagement spécifique des vendeurs de livrer un immeuble exempt d’amiante.

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Notion d’alignement

Opération par laquelle l’autorité publique détermine la limite entre le domaine public routier et les propriétés privées riveraines. Ses objectifs principaux sont doubles: se garantir contre tout empiétement des riverains et pouvoir réaliser à moindre coût de légers travaux de rectification ou d’élargissement de la voie publique. L’alignement est décidé par l’administration dans un plan d’alignement ou dans un POS.

Effet de l’alignement

L’alignement impose des servitudes, souvent très lourdes, aux riverains telles que

respect de l’alignement en cas de construction nouvelle,

obligation de cession de parcelles non bâties comprises dans l’alignement,

interdiction de renforcer ou rénover tout immeuble faisant sailli sur le domaine routier afin qu’il tombe en désuétude et soit détruit ultérieurement (servitude dite de reculement qui s’assimile à une expropriation à terme).

Garanties et protection des riverains concernés par un alignement

Les riverains disposent à l’encontre de l’alignement de plusieurs garanties.

– les modifications de l’alignement ne peuvent résulter que de plans et non de décisions individuelles

– l’alignement doit être limité aux élargissements ou redressements de faible importance et ne peut servir à la création de voies nouvelles.

– les servitudes imposées ne doivent pas modifier la nature et la destination des propriétés.

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Agrément du sous-traitant

L’agrément du sous-traitant est l’accord du maître d’ouvrage qui fait effectuer des travaux par une entreprise sur les conditions de paiement de chacun des sous-traitants de cette dernière telles qu’elles sont définies dans le contrat qui lie l’entreprise à ces sous-traitants.

Cet accord est une des conditions pour que le sous-traitant puisse prétendre bénéficier des garanties de paiement prévues par la loi du 31 décembre 1975.

Obligation et risques de l’entreprise principale

L’entreprise qui recourt à un ou plusieurs sous-traitants doit en vertu de la loi du 31 décembre 1975, au moment de la conclusion et pendant toute la durée des travaux, faire agréer les termes de paiement de chacun de ses sous-traitants par le maître de l’ouvrage.

A défaut, cette entreprise principale qui reste néanmoins tenue envers le sous-traitant ne peut pas invoquer le contrat de sous-traitance à son encontre et ce dernier peut même, s’il le souhaite, demander la nullité du contrat qui les lie.

Obligation et risques du maître d’ouvrage

Le maître de l’ouvrage d’un marché de bâtiment ou de travaux publics qui a connaissance de la présence sur son chantier d’un sous-traitant non déclaré doit mettre l’entreprise principale en demeure de le faire.

Lorsqu’il s’agit d’un marché de nature industrielle, le maître d’ouvrage doit effectuer cette mise en demeure que le sous-traitant connu de lui soit présent ou non sur le chantier.

A défaut de mise en demeure, il engage sa responsabilité à l’égard du sous-traitant ce qui peut avoir pour effet de lui faire payer deux fois une partie des travaux.

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Personne physique ou morale qui effectue la mise en place et dispose les marchandises sur ou dans le véhicule de transport.

Ce terme désigne aussi quelques fois l’expéditeur de la marchandise. Dans la terminologie maritime le chargeur est l’ « affréteur ».

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Opération de transfert de créances commerciales par leur bénéficiaire à un factor qui prend le risque du recouvrement.

La garantie de recouvrer est une garantie de bonne fin. Elle joue même si le débiteur ne paie pas.

Dans certains cas, le contrat d’affacturage stipule que le factor paie par anticipation tout ou partie des créances transférées.

Le transfert de créance se fait par voie de subrogationc’est à dire qu’il doit être fait au moment où le factor verse les sommes au créancier subrogé.

Attention: ne pas confondre affacturage et Dailly ou cession Dailly.

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Mandataire chargé par décision de justice d’administrer les biens d’autrui ou d’exercer des fonctions d’assistance ou de surveillance dans la gestion de ces biens.

En cas de procédure collective (Sauvegarde, redressement judiciaire), il a, en outre, pour mission essentielle d’établir le bilan économique, social et environnemental de l’entreprise et, éventuellement, le projet de plan de sauvegarde ou de redressement.

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Administrateur provisoirement investi dans les fonctions de Président du Conseil d´Administration par le Conseil d´Administration d´une société anonyme et ceci dans deux cas uniquement soit en cas d´empêchement temporaire du Président, soit en cas de décès de ce dernier.

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Action judiciaire visant à faire prononcer par un juge la résolution ou la résiliation d’un contrat en raison de la nullité qui l’affecte ou de l’inexécution de ses obligations par l’une des parties.

L’action résolutoire est le préalable indispensable à toute résolution mais non à la résiliation d’un contrat.

La résiliation peut en effet intervenir sans l’intervention nécessaire et préalable d’un juge:

– résiliation par déclaration unilatérale prévue par la loi

– faculté de résiliation lorsqu’une partie ne remplit pas ses obligations

– faculté organisée contractuellement au moyen d’une clause résolutoire.

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Action en justice aux fins de voir réviser la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété dès lors qu’elle ne serait pas conformes aux règles légales

Cette action nécessite le concours d’un avocat et doit être exercée devant le tribunal de grande instance.

Conditions de l’action en révision

La révision dans l’une ou l’autre des catégories de charges peut être demandée par un copropriétaire lorsque les charges (de conservation, entretien et administration et/ou relatives aux services collectifs et équipements communs) lui incombant sont supérieures de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de la loi.

L’action en révision est ouverte aux copropriétaires intéressés durant cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier et deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de leur lot intervenue depuis cette publication.

Commentaires et précisions d’avocat

Ce type d’action, lorsqu’elle est justifiée, peut aussi être utilisée pour écarter un syndic indésirable.

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La contrefaçon

L’exploitation non autorisée d’une œuvre littéraire ou artistique ou d’une marque de fabrique, d’un brevet, d’undessin, modèle ou logiciel est un acte de contrefaçon.

Il ouvre au titulaire des droits sur la création protégée celui d’exercer une action en contrefaçon devant la juridiction pénale ou la juridiction civile.

Mesures préalables à l’action en contrefaçon

Avant d’exercer cette action, la victime de la contrefaçon peut faire ordonner différentes mesures conservatoires telles une saisie contrefaçon  ou une retenue en douane des objets contrefaits afin d’en établir et d’en conserver la preuve.

Actions civile ou pénale en contrefaçon

Les deux actions (civile et pénale) en contrefaçon peuvent déboucher sur l’allocation de dommages et intérêts, la confiscation des objets contrefaits,la publication de la décision dans la presse ,la destruction matérielle des objets ayant servi à réaliser la contrefaçon, voir, au pénal, la fermeture totale ou partielle, définitive ou temporaire, de l’établissement dans lequel ont été commis les actes de contrefaçon.

L’ action civile, toutefois, semble  favorable à l’indemnisation de la victime alors que l’action pénale favorise logiquement l’aspect répressif.

Dans le premier cas, il n’est pas nécessaire de démontrer la mauvaise fois du contrefacteur et l’on peut doubler l’action en contrefaçon proprement dite d’une action en concurrence déloyale.

Dans le second cas, le contrefacteur pourra être condamné pénalement.

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Action menée contre un dirigeant de société,dirigeant de droit oudirigeant de fait, pour lui faire supporter personnellement les dettes d’une société en redressement ou liquidation judiciaire lorsque l’actif de cette société est insuffisant pour compenser les dettes.

Peu importe que le dirigeant ait été ou non rémunéré dans l’exercice de son mandat social.

Il suffit qu’il soit en fonction au moment des premières difficultés de l’entreprise ou de leur aggravation ou peu avant la cessation des paiements ou lors du jugement d’ouverture de la procédure de redressement.

Le dirigeant ne peut être condamné que s’il a commis une faute de gestion (dans la conduite des affaires sociales, défaut de surveillance).

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Action en justice aux fins de voir annuler la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété en contradiction avec les principes d’ordre public du statut légal de la copropriété.

Cette action nécessite le concours d’un avocat et doit être exercée devant le tribunal de grande instance.

Lorsque le juge saisi décide qu’une clause relative à la répartition des charges est nulle et réputée non écrite, il procède à leur nouvelle répartition comme dans le cas d’une action en révision. Cette action ouverte aux copropriétaires intéressés est soumise à une prescription de 10 ans.

Commentaires et précisions d’avocat

L’action en nullité de la répartition des charges, permet dans certains cas de faire trancher un problème de répartition des charges par un juge alors même que l’action en révision est prescrite.

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Recours accordé par la Loi à certains créanciers envers un débiteur de leur débiteur pour obtenir du premier ce qui lui est dû par le second.

Exemples d’action directe

On peut citer, à titre d’exemple, l’action directe reconnue:

– au sous-traitant à l’encontre le maître d’ouvrage par la loi du 31 décembre 1975

– au transporteur et au commissionnaire de transport par l’article  L132-8 du Code de Commerce à l’encontre de l’expéditeur ou du destinataire mentionnés dans la lettre de voiture.

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Notion d’enrichissement sans cause

Dans l´hypothèse où une personne s´est enrichie corrélativement à l´appauvrissement d´une autre et sans que ceci ne soit la conséquence d´un contrat ou d´une obligation juridique, la jurisprudence décide qu´il y a un quasi-contrat en vertu duquel l´appauvri peut exercer un recours contre l´enrichi.

Cette jurisprudence s´appuie sur le principe que l´on ne peut s´enrichir sans cause au détriment d´autrui.

Recevabilité de l’action en enrichissement sans cause

Pour être recevable, cette action en enrichissement sans cause est soumise à deux conditions:

– l´enrichissement doit être effectivement sans cause (c´est à dire qu´aucune raison juridique ne justifie l´enrichissement de celui qui en a bénéficié)

– l´appauvri ne doit disposer d´aucune autre action judiciaire, que ce soit contre l´enrichi ou contre tout tiers, lui permettant de prétendre récupérer ce dont il s´est appauvri.

Montant de la restitution

Le montant de la restitution est établi en comparant l´appauvrissement et l´enrichissement et en retenant la somme la moins importante.

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Le terme “action” est utilisé en matière de droit des sociétés pour désigner le titre représentant une participation dans le capital social d´une Société Anonyme, d´une Société en Commandite par Actions ou d´une Société par Action Simplifiée (sociétés appelées “sociétés de capitaux).

Ce terme s´oppose à celui de “part sociale” qui désigne une participation dans tous les autres types de sociétés. Actions et parts sociales sont soumises à un régime juridique assez différent.

Les actions ne constitue pas une catégorie homogène et il est possible d´en distinguer plusieurs types qui obéissent à des règles spécifiques (par exemple les actions à dividende prioritaire sans droit de vote donnent à leur propriétaire un avantage pécuniaire en échange d´une renonciation à leur droit de vote).

L´action représente non seulement une participation au capital social de la société mais aussi le droit de créance de son propriétaire à l´égard de cette société.

Depuis la loi du 30 décembre 1981 les actions ne peuvent plus être représentées que par une inscription en compte au nom de leur propriétaire. Ce compte peut être tenu par la société émettrice mais aussi par un intermédiaire financier habilité.

Les actions sont en principe des titres librement négociables et leur transmission se fait de façon très simple, par virement de compte à compte.

Le terme action a également un sens spécifique en matière de procédure judiciaire. Voir Action judiciaire.

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Convention rédigée et signée sans intervention d’officier ministériel. Elle peut être rédigée par les parties elles-mêmes ou par un rédacteur tiers, un avocat par exemple.

Lorsqu’un officier ministériel, un notaire par exemple, intervient dans sa conclusion, il s’agit d’un acte authentique.

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Acte qui constitue un acte de commerce pour l’une des parties et un acte civil pour l’autre. Par exemple, la souscription d’un contrat d’assurance est un acte mixte, civil pour le souscripteur, commercial pour la compagnie d’assurance.

Régime des actes mixtes

Ce régime est assez complexe.

Pour autant que cela soit possible, il vise d´une part de soumettre la personne pour laquelle l´acte est commercial au droit commercial et la personne pour laquelle l´acte est civil au droit civil.

Lorsqu´il n´est pas possible de procéder ainsi, des solutions particulières ont été trouvées, faisant prévaloir soit le droit commercial, soit le droit civil.

Les actes mixtes sont par exemple soumis à la prescription décennale suivant le régime des actes de commerce mais ils ne peuvent pas contenir de clause compromissoiresuivant le régime des actes civils.

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Notion d’acte de commerce

L’acte de commerce désigne dans le système juridique français une catégorie d´actes juridiques soumis du fait de leur nature, de leur forme et/ou  des personnes qui les réalisent, aux dispositions du droit commercial.

Attention, l’acte de commerce pour une partie peut avoir un caractère civil pour l’autre (voir acte mixte)

La loi française ne donne pas de définition de l´acte de commerce, mais procède dans le code de commerce par énumération. Elle distingue trois types d´actes de commerce:

Actes de commerce par nature

Les actes de commerce par nature sont ceux énumérés par le Code de commerce (articles L. 110-1 et L. 110-2) et dont l’exercice est à titre habituel, professionnel et indépendant tels que :

– les achats de biens meubles pour les revendre en l´état ou après transformation,

– certaines opérations d’intermédiaires,

– les entreprises de location de meubles, de commission, de transport, …

– les opérations de banque, de courtage…

Actes de commerce par la forme

Les actes de commerce en raison de leur forme sont des actes qui sont toujours commerciaux, quelle que soit la qualité de la personne qui les accomplit. Il s´agit notamment des lettres de change et des actes fais par les sociétés commerciales (Société en Nom Collectif, société en commandite simple, SARL et sociétés par action)

Actes de commerce au titre de l’accessoire

Selon la théorie dite de «l’accessoire», sont présumés être des actes de commerce, tous les actes accomplis par les commerçants (c’est à dire ceux qui exercent le commerce et font des actes de commerce et en font leur profession habituelle) dans l´exercice de leur commerce. Par exemple, le contrat de bail entre deux sociétés commerciales sera un acte de commerce.

La qualification d´un acte en acte de commerce le soumet aux dispositions du droit commercial: compétence des juridictions commerciales, liberté de preuve, solidarité des codébiteurs d´une obligation commerciale…

Articles L 110-1 et L 110-2 du code de commerce

Article L110-1

La loi répute actes de commerce :

1º Tout achat de biens meubles pour les revendre, soit en nature, soit après les avoir travaillés et mis en oeuvre;

2º Tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre, à moins que l’acquéreur n’ait agi en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux;

3º Toutes opérations d’intermédiaire pour l’achat, la souscription ou la vente d’immeubles, de fonds de commerce, d’actions ou parts de sociétés immobilières;

4º Toute entreprise de location de meubles;

5º Toute entreprise de manufactures, de commission, de transport par terre ou par eau;

6º Toute entreprise de fournitures, d’agence, bureaux d’affaires, établissements de ventes à l’encan, de spectacles publics;

7º Toute opération de change, banque et courtage;

8º Toutes les opérations de banques publiques;

9º Toutes obligations entre négociants, marchands et banquiers;

10º Entre toutes personnes, les lettres de change.

Article L110-2

La loi répute pareillement actes de commerce:

1º Toute entreprise de construction, et tous achats, ventes et reventes de bâtiments pour la navigation intérieure et extérieure;

2º Toutes expéditions maritimes;

3º Tout achat et vente d’agrès, apparaux et avitaillements;

4º Tout affrètement ou nolissement, emprunt ou prêt à la grosse;

5º Toutes assurances et autres contrats concernant le commerce de mer;

6º Tous accords et conventions pour salaires et loyers d’équipages;

7º Tous engagements de gens de mer pour le service de bâtiments de commerce.

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ACT

Assistance à maître d’ouvrage pour la passation des contrats de travaux.

Dans le cadre de la Loi MOP régissant les relations entre etmaître d’ouvrage relevant du Droit public, cette assistance est réglementée et obligatoire des lors que les parties choisissent de confier à la maîtrise d’oeuvre une mission dite “complète”.

Le maître d’oeuvre a alors pour obligations de préparer la consultation des entreprises candidates, la sélection des candidats et analyser les candidatures recueillies, analyser les offres des entreprises, enfin préparer les mises au point nécessaires pour permettre la passation des contrats de travaux.

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Définition de l’acquiescement

L’acquiescement en matière de procédure judiciaire est l’approbation expresse ou tacite d’une décision de justice.

Effet de l’acquiescement

Une fois acquiescée, la décision acquiert l’autorité de la chose jugée et l’acquiescement  prive celui dont elle émane de toutes voies de recours. Qu’il soit express ou tacite, l’acquiescement est irrévocable et ne peut nuire aux tiers.

Modalités de l’acquiescement

L’acquiescement express résulte de la simple expression de volonté d’exécuter la décision. Pour la partie perdante, il peut notamment résulter de l’accomplissement d’une seule des mesures ordonnées par le jugement. Pour la partie gagnante l’acquiescement peut résulter de la signification du jugement ou même de l’acceptation d’un payement même partiel effectué par la partie condamnée en application de la décision.

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