Les modifications “notables” de l’environnement entraînant un déplafonnement du bail
Si le décret du 30 septembre 1953, en son article 23-6, dispose qu’une modification “notable”
des facteurs locaux de commercialité devra constituer un motif de déplafonnement à l’occasion du renouvellement du bail, il ne définit cependant pas clairement cette notion de “notable”.
Dans certains cas, la modification notable parait plus qu’évidente et pourrait être invoquée par le bailleur, comme l’augmentation de la surface commerciale (modification propre au local), le renforcement de la destination contractuelle par l’adjonction d’une activité supplémentaire, la création d’une voie piétonne, d’une station de métro ou de nouveaux logements, etc., mais ce seul constat ne suffit pas.
En effet, pour prétendre à un déplafonnement du loyer, le bailleur doit non seulement justifier des modifications “notables, mais doit également apporter la preuve de leur “incidence favorable” sur le commerce considéré. Par “commerce considéré”, la jurisprudence entend le commerce exercé dans le local et non la destination contractuelle autorisée du bail. C’est ce que la Cour de Cassation a tranché par arrêt du 14 septembre 2011, en indiquant que la modification devait être appréciée uniquement à l’impact qu’elle pourrait avoir sur l’activité commerciale exploitée dans le local pris à bail.
La modification notable doit donc impérativement sous-entendre une conséquence favorable (Cass. 9 juillet 2008, n° 07-16605), même après la réalisation de travaux par le bailleur (ravalement de façade, modernisation, etc.) ; la modernisation d’un local de pompes funèbres aura très difficilement un impact sur sa clientèle. C’est la raison pour laquelle la Cour exige la condition d'”incidence favorable” sur le commerce, en prenant en compte la population clientèle, professionnels ou particuliers, touristes ou locaux, ….
Cette notion de “notable” est donc laissée à l’appréciation des juges du fond, qui prendront incontestablement en compte l’évolution du chiffre d’affaires du commerce exploité pour la déterminer.
