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Achat d’un bien immobilier en zone de carrière

Achat d’un bien immobilier en zone de carrière

Paris et une grande partie de l’Ile-de-France sont bâties sur des vides, conséquences de l’extraction du calcaire en sous-sol depuis le Moyen Age. Habiter au-dessus d’une ancienne carrière est donc fréquent en Ile-de-France et cela comporte des risques et notamment l’effondrement de maisons et de jardins.

Ainsi, lorsqu’une personne souhaite acquérir un terrain, elle doit se renseigner à l’Inspection générale des carrières. S’il est indiqué que le bien immobilier est construit sur une zone de carrière, cela signifie qu’il repose sur un vide en sous-sol, qui peut se dégrader, remonter en surface, entraîner des fissures, et/ou un effondrement du terrain.

Le Cabinet SCHAEFFER Avocats est composé d’avocats experts en matière de droit immobilier. Les avocats du Cabinet ont pour objectif de vous accompagner afin de protéger vos intérêts dans le cadre de ce type d’achat.

 

Sommaire 

 

Quelle est la responsabilité du propriétaire du terrain ?

Il est important de savoir que le propriétaire du terrain est propriétaire du sous-sol et en est donc responsable.

Ainsi, le propriétaire d‘un bien immobilier construit sur une zone de carrière sera contraint, à ses frais, de combler ce sous-sol. Ce comblement peut s’avérer très coûteux soit de l’ordre de 70.000 à 80.000 €.

Si ce propriétaire souhaite effectuer des travaux qui nécessitent un permis de construire, il sera contraint d’obtenir l’avis conforme de l’Inspection Générale des Carrières afin de pouvoir effectuer ces travaux.

Dans le cadre de la vente d’un bien concerné par des risques, le propriétaire se trouve dans l’obligation depuis le 1er juin 2006, le cas échéant avec l’aide d’un professionnel qui intervient dans la vente ou la location du bien, de fournir à l’acquéreur ou au locataire un état des risques établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat.

Depuis le 1er juillet 2013, il est également nécessaire de renseigner l’acheteur sur les risques miniers (anciens lieux d’exploitation, le plus souvent) et sur des travaux obligatoires, déjà réalisés ou à effectuer, auxquels peut être soumis le bien pour chacun de ces risques.

Important : selon une jurisprudence apparue en 2006, parfaitement établie par un arrêt de la Cour de cassation en 2012, constante depuis, et faisant désormais partie de la doctrine : le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés si le vice n’est pas révélé dans son ampleur et ses conséquences.

 

Quel est le rôle de l’Inspection Générale des Carrières ?

L’Inspection Générale des Carrières répond aux différentes interrogations concernant les risques liés aux mouvements du sous-sol et à la présence présumée ou avérée de carrières ou de cavités naturelles.

En général, l’Inspection Générale des Carrières demande que le propriétaire prouve qu’il peut effectuer les travaux sans danger. Or, pour ce faire, le propriétaire devra recourir à une société spécialisée qui effectuera les sondages du sous-sol.

Ces prestations sont onéreuses et sont de l’ordre de 15.000 € à 20.000 € en fonction de la surface du terrain Ainsi, un propriétaire peut se voir contraint d’effectuer dans un premier temps, à ses frais, des sondages et dans un second temps, des travaux de comblement des sous-sols.

 

Le notaire peut-il être responsable des risques en zone de carrière ?

Toute vente immobilière doit être constatée par acte notarié. Après la signature de l’avant-contrat, le notaire réunit différentes pièces indispensables à la signature de l’acte de vente. Son travail ne se limite pas à collecter les informations, mais il procède à leur analyse afin d’assurer la conformité des faits et du droit, ainsi que la sécurité juridique de l’acte. En outre, le notaire est tenu à une obligation d’information.

  • Si l’acte notarié ne fait pas mention que le bien immobilier est situé sur une zone de carrière : la responsabilité du notaire pourra être engagée puisqu’il lui appartient de procéder à ces vérifications sommaires en demandant un certificat d’urbanisme. Dans ce cas, l’acte de vente pourra être annulé pour vice caché.
  • Si l’acte notarié prévoit que le bien immobilier est situé en zone de carrière : ce dernier pourra mettre en jeu la responsabilité du notaire pour défaut d’information et solliciter les dommages et intérêts (remboursement des frais de sondages et de comblement).

En effet, il apparaît que le notaire doit informer clairement le potentiel acheteur non- professionnel des risques et conséquences d’acheter un bien immobilier en zone de carrière.

       

Afin de protéger au mieux vos droits, notre équipe d’avocats immobilier se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et sécuriser l’ensemble de vos opérations. Vous pouvez nous contacter quelle que soit votre problématique au 01 55 90 55 15, un seul numéro pour tous vos renseignements. Un devis gratuit et sans engagement pourra être réalisé et ce, en toute confidentialité afin de défendre au mieux vos intérêts.

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