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Comment protéger la transmission d’une SCI en cas de décès de l’un des époux ?

Première possibilité : insertion d’une clause de tontine dans les statuts

Cette clause permet de considérer que le conjoint qui décède en premier n’a jamais été propriétaire des parts sociales de la SCI. Il en résulte, rétroactivement, que la SCI n’a été constituée qu’avec un seul associé et qu’elle est donc nulle. Afin d’éviter la nullité, les conjoints peuvent demander à un membre de leur famille de souscrire quelques parts sociales. 
Sur le plan fiscal, l’insertion d’une clause de tontine est très intéressante car seuls les droits de mutation à titre onéreux (5 %) sur les parts sociales sont exigés.

Cette clause, à insérer dans les statuts ou à établir dans un acte libre, sous seing privé, à annexer aux statuts, peut être libellée comme suit : « les parts sociales sont attribuées à Monsieur X et à Madame X épouse X sous la condition suspensive de sa survie et sous la condition résolutoire de son prédécès ».

Deuxième possibilité : les époux procèdent à un échange de parts

Dans ce cadre, Monsieur échangerait l’usufruit des parts numérotés 1 à 50 contre l’usufruit des parts de Madame numérotées 50 à 100. Au terme de cet échange, la répartition du capital social de la SCI serait la suivante :
– Monsieur est usufruitier des parts de 51 à 100 et nu-propriétaire des parts de 1 à 50 ;
– Madame est usufruitière des parts de 1 à 50 et nue-propriétaire des parts de 51 à 100.
Le jour où l’un des conjoints disparaît, le survivant se trouve protégé dans son droit de profiter de sa résidence principale.
En effet, le survivant est usufruitier de 100 % des parts de la SCI (ce qui lui permet de profiter pleinement de la maison) et nu-propriétaire de l’autre moitié des parts (le survivant, après l’échange, redevient en effet plein propriétaire de ses parts).
La nue-propriété des parts du conjoint prédécédé est transmise par voie successorale aux héritiers du conjoint, donc à ses enfants.
Ceux-ci recevront leur héritage à l’extinction de l’usufruit du conjoint survivant (la nue-propriété transmise aux héritiers du conjoint décédé assurera la transmission de ce patrimoine vers la famille du prédécédé).

Dans cette hypothèse, les enfants du premier lit ainsi que l’enfant commun recueilleront donc chacun des parts en nue-propriété. Attention, cette « indivision » peut entraîner des désaccords et donc des difficultés.

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