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Qu’est-ce que la garantie biennale et quelles sont les modalités ?

La garantie biennale bénéficie au locateur d’ouvrage, qui participe directement à la conception ou à la construction de l’ouvrage et qui est lié au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage (C. civ., art. 1792-1). Cette garantie bénéficie également au vendeur, après achèvement d’un immeuble qu’il a construit ou fait construire, ainsi qu’au vendeur d’immeuble à construire en application de l’article 1646-1 du Code Civil. La garantie biennale bénéficie au mandataire du propriétaire de l’ouvrage qui accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

Les éléments d’équipement de l’ouvrage qui ne sont pas couverts par la garantie décennale font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception de l’ouvrage (C. civ., art. 1792-3). Autrement dit, la garantie biennale ne concerne que les éléments d’équipement dissociables des éléments constitutifs de l’ouvrage posés au moment de la construction (Cass. civ. 3, 10 décembre 2003, n° 02-12.215). Les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage sont ceux qui peuvent être démontés ou remplacés sans détériorer leur support (C. civ., art. 1792-2). Il s’agit donc des portes intérieures, volets, radiateurs électriques, appareils sanitaires…

L’action peut être engagée pendant deux ans à compter de la réception des travaux. En pratique, le bénéficiaire de la garantie enverra une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur afin de l’informer de la défaillance. Une fois la prescription acquise, le maître de l’ouvrage ne peut invoquer un autre fondement pour demander réparation du même type de dommage.

Les causes d’exonération sont sensiblement les mêmes qu’en matière de garantie décennale. La force majeure est une cause d’exonération. Le fait du maître de l’ouvrage est une cause d’exonération. Dans cette hypothèse, il faut alors une immixtion d’un maître de l’ouvrage notoirement compétent ou l’acceptation d’un risque par ce dernier. Le fait du tiers dans des circonstances exceptionnelles est une cause d’exonération.

La garantie biennale se présente comme un régime de responsabilité exclusif de toute autre action concernant les éléments d’équipement dissociables.

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