Notion de bail mixte
Le bail mixte est un contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue à un tiers (le preneur) un bien immobilier dont une partie est destinée à l’habitation du locataire et l’autre partie utilisée pour l’exercice de sa profession.
Ce type de bail est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Loi Mermaz).
Conditions de forme du bail mixte
Le bail mixte doit obligatoirement être établi par écrit. Certaines mentions sont obligatoires telles que :
– la date de prise d’effet du bail,
– la durée du bail,
– la description des locaux, des équipements et accessoires de l’immeuble,
– le montant des loyers et les modalités de paiement,
– les règles de révision éventuelle,
– le montant du dépôt de garantie s’il est prévu.
Seul le preneur peut obtenir l’annulation du bail qui ne respecterait pas ces dispositions.
Durée du bail mixte
La durée minimale du bail est de :
– 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique,
– 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.
Toutefois la durée du bail peut être inférieure à 3 ans sans être inférieure à un an, lorsque le bailleur est une personne physique, une indivision ou une société civile constituée entre parents, et qu’un événement précis justifie qu’il ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales.
Renouvellement du bail mixte
Le preneur bénéficie du droit au renouvellement de son bail (pour une nouvelle durée de 3 ou 6 ans). Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement que dans 3 situations :
– s’il justifie d’un motif légitime et sérieux : par exemple en cas d’inexécution par le locataire de l’une des obligations qui lui incombent.
– en cas de vente du logement. Le locataire bénéficie, dans ce cas, d’un droit de préemption (sauf en cas de vente entre parents jusqu’au 3ème degré inclus).
– en cas de reprise par le propriétaire, son conjoint, son concubin, ses ascendants, descendants ou par ceux de son conjoint ou concubin.
Dans de telles situations, le bailleur doit notifier au preneur son congé par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier 6 mois au moins avant le terme du bail.
Résiliation du bail mixte
Le locataire peut résilier le bail à tout moment. Il doit avertir le bailleur 3 mois avant, ou un mois avant, pour raisons professionnelles (transfert d’activité, cessation d’activité…).
Le congé doit être signifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Le bail est résilié de plein droit si une clause de résolution le prévoit expressément. Cette dernière joue un mois après un commandement demeuré infructueux.
Commentaires et précisions
Affectation du local : Comme dans le cas d’un bail professionnel, il importe de vérifier qu’une activité professionnelle est possible dans les locaux loués tant au niveau administratif qu’à celui de la copropriété.(voir les commentaires et précisions sous bail professionnel)
Transmission et sous-location : Il n’est possible de transmettre ou de sous-louer un bail mixte qu’avec l’accord exprès et écrit du propriétaire.
