La continuité du bail lors de la vente d’un bien immobilier
Le dépôt de garantie
Il appartient au nouveau bailleur de restituer au locataire le dépôt de garantie à son départ, et ce même si le dépôt de garantie n’a pas été transféré à l’acquéreur lors de la vente.
La caution
Dans le cas où le paiement du loyer est garanti par un contrat de caution solidaire, le contrat de caution est transmis au nouveau locataire avec le contrat de location comme accessoire, sauf si la caution limitait l’engagement au seul propriétaire des lieux à la signature du contrat.
L’assurance contre les loyers impayés
Si le vendeur avait souscrit une assurance contre les loyers impayés, le contrat d’assurance est résilié de plein droit et ne peut être transféré.
Sauf exception, l’acquéreur ne peut agir contre le locataire pour des loyers impayés antérieurs à la conclusion de la vente vente, sauf s’il est prévu dans l’acte de vente une subrogation des droits du vendeur au profit de l’acquéreur.
Les délais pour donner congé
Pour les locataires dont le contrat de location non meublé a été reconduit ou conclu depuis le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi ALUR, l’acheteur du logement occupé qui souhaite donner congé au locataire en place doit tenir compte de délais spécifiques qui varient en fonction du motif du congé.
- Le congé pour vendre
Le nouveau propriétaire ne peut donner congé que pour le terme du premier renouvellement du bail, sachant que la durée du bail en location vide est de trois ans (six quand le propriétaire est une société).
- Le congé pour habiter
Le nouveau propriétaire devra attendre au minimum deux ans à compter de la vente pour pouvoir récupérer le logement.
