Les conséquences fiscales de l’achat d’un terrain à bâtir
L’étude des conséquences fiscales de l’achat d’un terrain à bâtir nécessite tout d’abord de faire la différence entre un terrain à bâtir et un terrain constructible. En droit français, un terrain à bâtir représente un terrain prêt à accueillir une construction neuve, alors ce qu’un terrain constructible est une parcelle apte à recevoir une ou plusieurs constructions neuves.
Plus précisément, un terrain à bâtir est obligatoirement nu (hormis les bâtiments impropres à un usage quelconque, comme les ruines), alors ce qu’est constructible, un terrain qui peut comporter a priori une ou plusieurs constructions. De plus, un terrain constructible n’est pas nécessairement viabilisé contrairement à un terrain à bâtir. On entend ici, par « viabiliser », l’aptitude pour un terrain de pouvoir être raccordé au réseau électrique, téléphonique et d’assainissement. Enfin, le terrain constructible doit pouvoir bénéficier d’un accès à l’eau potable et disposer d’un accès pour les engins de chantier liés à la construction.
L’acquisition d’un terrain à bâtir engendre de nombreux frais que les propriétaires doivent se préparer à régler au moment de l’achat
Le Cabinet SCHAEFFER Avocats est composé d’avocats spécialisés en droit immobilier et en droit fiscal. Ainsi, ces avocats seront vous accompagner dans l’achat d’un terrain à bâtir afin de maximiser vos intérêts en termes de fiscalité.
Sommaire
- L’achat d’un terrain à bâtir auprès d’un particulier
- L’achat d’un terrain à bâtir auprès d’un professionnel
- Exemples pratiques
Depuis la réforme sur la TVA immobilière de mars 2010, une opération immobilière peut entrer dans le champ d’application de la TVA. En effet, les ventes de terrains à bâtir par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises à la TVA aux taux de 20% que l’acheteur soit, ou non, un particulier. En outre, les propriétaires devront payer les droits de mutation (ou droits d’enregistrement) qui s’appliquent, sauf exceptions, à toutes les mutations à titre onéreux portant sur des biens immobiliers. Ils seront alors perçus par le Notaire pour le compte de l’État et des collectivités à chaque transfert de propriété.
L’achat d’un terrain à bâtir auprès d’un particulier
Si vous achetez un terrain à bâtir auprès d’un particulier, la vente n’est pas soumise à la TVA, cependant il vous sera demandé d’acquitter des frais de notaire qui comprennent les honoraires du notaire ainsi que des droits de mutation à titre onéreux au taux de 5, 81% (dans la majorité des départements).
Ces droits se décomposent en un droit départemental variable compris entre 1,20% et 4,50% du prix d’achat, une taxe additionnelle perçue au profit de la commune de 1,20% du prix d’achat, des frais d’assiette et de recouvrement, perçus au profit de l’État au taux de 2,37% du montant du droit départemental.
L’achat d’un terrain à bâtir auprès d’un professionnel
Dans la majorité des cas, le taux de TVA est de 20 %. Cependant, le taux réduit de 5,5 % s’appliquera pour les opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social lors de l’acquisition de terrains destinés à construire la résidence principale de l’occupant, si certaines conditions sont remplies.
| Opérations locatives sociales | Taux | Bénéficiaires | Biens concernés | Engagements |
| Particuliers | ||||
| Accession à la propriété en zone ANRU | 5,5% (ou 7% acquisition entre 01/01/2012 et 31/12/2013) |
Sous condition de ressources : les ressources des personnes physiques, figurant sur l’avis d’imposition de l’année N-2 par rapport à la date de signature de l’avant contrat ou du contrat, ne doivent pas excéder les plafonds du prêt locatif social (PLS) majorés de 11 %.
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– Il doit s’agir d’immeubles neufs, de terrains à bâtir, d’immeubles acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou d’opérations de construction.
– Logements situés : soit dans des quartiers faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine, soit dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville ou situés à moins de 300 m de la limite de ces quartiers. – Le prix de l’opération ne doit pas excéder un plafond. |
Engagement dans l’acte : logements destinés à être occupés à titre de résidence principale et respect des conditions de ressource. |
Il vous sera demandé d’acquitter des frais divers qui comprennent les frais de notaire », la taxe de publicité foncière, au taux réduit de 0,71 % si le vendeur doit facturer la TVA sur la valeur totale du terrain (dans le cas contraire, ils seront au taux normal de 5,81 %), la contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1 %.
Exemples pratiques
Exemple n°1 : un appartement situé à Paris est vendu entre particuliers pour un prix de 5 000 000 €, taxé à 5,09 %. Le montant des droits exigibles au titre des droits de mutation s’élèvera à 254 503 €.
Exemple n°2 : une SCI qui achète un terrain à bâtir pour un prix de 250 000 € en souscrivant un engagement de construire dans l’acte de vente sera redevable de 125 €, si elle transforme cet engagement de construire initial en engagement de revendre, il prendra effet à la date du premier engagement, la SCI devra s’acquitter d’un complément de droits de 1 662 € (0,715 % x 250 000) moins les 125 € déjà payés.
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