Notion de servitude

Une servitude est une charge imposée à un bien immobilier, bâti ou non pour l’usage ou l’utilité d’un bien immobilier, appartenant à un autre propriétaire.

Classification des servitudes

Il existe une multitude de servitudes. Toutefois, elles peuvent être classifiées en trois catégories :

1° Les servitudes qui dérivent de la situation des lieux

Il s’agit des servitudes découlant de la situation naturelle des lieux. Ex : l’écoulement des eaux, l’irrigation, les rivières…

2° Les servitudes légales qui sont établies par la loi

Elles ont pour objet l’utilité publique, communale ou des particuliers. Ex : le droit de passage en cas d’enclave. Elles sont organisées par les pouvoirs publics.

Il faut distinguer les servitudes d’utilité publique, qui visent l’intérêt public, comme par exemple le passage d’une ligne haute tension, et les servitudes d’intérêt privé, organisées par les règlements publics, comme par exemple une distance à respecter pour les plantations d’arbres.

Elles peuvent parfois poser problème. Il est alors possible de demander leur déplacement ou des dommages et intérêts devant le tribunal.

3° Les servitudes établies par l’homme

Les servitudes créées par l’homme sont établies par convention. On parle de servitudes conventionnelles.
Il existe trois modes d’établissement des servitudes du fait de l’homme :
-le titre
-la prescription
-la destination du père de famille

a) L’acquisition par le titre
Le titre est l’acte juridique qui crée ou aménage le droit à la servitude.
Pour être opposable aux tiers, la servitude ne peut être établie conventionnellement que par un acte authentique qui devra être publié au bureau des hypothèques.
Cet acte devra fixer :
-l’assiette de la servitude
-le montant de l’indemnité
Il existe par ailleurs deux autres modes de constitution ou d’acquisition de servitudes du fait de l’homme.

b) L’acquisition par prescription
Les servitudes peuvent s’acquérir par la prescription trentenaire. Il appartient à celui qui revendique l’acquisition par prescription de rapporter la preuve de la possession trentenaire. Il devra prouver par tous les moyens qu’il en a bénéficié de manière continue et apparente pendant 30 ans.

c) La destination du père de famille

Il y a destination du père de famille lorsqu’il est prouvé que des fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que la division du terrain a nécessairement entraîné la création de servitude. Dans ce cas le titre n’est pas nécessaire.
Il convient de préciser que les servitudes établies ne doivent pas être contraires à l’ordre public, ni imposées à la personne, ni en faveur de la personne.
Lorsque les propriétaires concernés ne parviennent pas à trouver un accord, les servitudes peuvent être imposées par une décision judiciaire. On parle alors de servitudes judiciaires.

Caractère des servitudes

Nous pouvons distinguer les servitudes continues des servitudes discontinues :

Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans intervention actuelle de l’homme. Ex : conduites d’eau, égouts, vues…

Les servitudes discontinues sont celles qui nécessitent l’intervention actuelle de l’homme pour être exercées. Ex : les droits de passage, le puisage…

Par ailleurs les servitudes peuvent être apparentes c’est-à-dire visibles ou non apparentes, occultes c’est-à-dire invisibles telles qu’une interdiction de construire.

Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre ou par la possession de trente ans.

Les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non, ne peuvent s’établir que par le titre.