Selon l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat de copropriétaire est responsable en cas de dommages causés par « les vices de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ».

Cette responsabilité concerne uniquement les dommages ayant leur origine dans les parties communes. Elle peut être invoquée tant par des copropriétaires que par les tiers.

Le syndicat ne peut s’exonérer de sa responsabilité en prouvant la faute de la victime qui peut entraîner un partage de responsabilité ou en cas de force majeure.

Le syndicat peut se retourner contre le véritable responsable : le constructeur ou un tiers responsable.

Les copropriétaires sont en droit de demander au tribunal la condamnation du syndicat à exécuter aux besoins sous astreinte, les travaux ont de réfection nécessaires pour porter remède aux dommages dont ils souffrent.

Vices de construction dans la copropriété

Le syndicat est responsable des vices de construction même s’ils ne sont pas de son fait : effondrement d’un plancher, infiltrations d’eau provenant de désordres de construction, humidité chronique, dégâts causés par la rupture d’une canalisation, le défaut d’isolation phonique….

Au vice de construction est assimilé le « vice de conception » : mauvais aménagement de des lieux conçus par le promoteur.

Il faut au plus tôt, par le biais du syndic que le syndicat entre en possession des parties communes, dans le cas où l’immeuble a été vendu en état futur d’achèvement, afin de faire courir le délai de garanties prévues en matière de vices apparents.

Défaut d’entretien des parties communes

Accidents causés par le défaut d’entretien

le syndicat est responsable du défaut d’entretien des parties communes et de ses conséquences : chute dans l’escalier de l’immeuble causée par une flaque d’huile, accident dans une partie d’immeuble non éclairée.

Infiltrations

la responsabilité du syndicat peut être recherchée sur le fondement de l’article 14 alinéa 4, lorsque des infiltrations se produisent en raison par exemple du défaut d’entretien de l’étanchéité d’un toit terrasse ou du mauvais entretien et de la vétusté de canalisations.

Troubles de jouissance

le syndicat peut être déclaré responsable de l’effondrement d’un plafond provoqué par des insectes xylophages, de l’insuffisance de chauffage dans les parties privatives du lent défaut d’entretien des installations, où les troubles dus au défaut d’élagage d’arbres.

Retard dans les travaux

Le syndicat est également responsable sur le fondement de l’article 14 alinéa 4, lorsqu’il tarde à entreprendre les travaux nécessaires au gros œuvre de l’immeuble, ou s’il se refuse sans motif à accomplir les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble. Il peut alors être condamné à indemniser un copropriétaire empêché de louer son lot, ou de l’exploiter normalement, s’ils ne procèdent pas aux travaux indispensables de remise en état de la loge insalubre : il doit indemniser la concierge.