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La création d’une SCI avec cession temporaire d’usufruit

Pour optimiser fiscalement l’acquisition d’un bien immobilier, la technique du démembrement de propriété est très intéressante.

Technique du démembrement de propriété

Dans ce cadre, il faut constituer une SCI soumise au régime de l’impôt sur les revenus, dont les parts sociales seraient démembrées. Il s’agira de procéder à une cession temporaire d’usufruit à la société, ou éventuellement à une société holding créée à cet effet, tandis que les associés personnes physiques garderaient la nue-propriété.
L’objectif d’un tel montage est de combiner les avantages du régime de l’impôt sur les sociétés et celui de l’impôt sur le revenu.

En effet, en principe une SCI est transparente fiscalement. Elle relève de l’impôt sur le revenu (IR) car c’est une société de personnes dont les associés ont une responsabilité indéfinie. Cependant, elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Lorsqu’une SCI est soumise à l’IR, on doit appliquer les règles de la fiscalité des ménages. Autrement dit, les charges qui ne sont pas déductibles en fiscalité des ménages ne le sont pas non plus au niveau de la société. En général, les revenus d’une SCI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi, chaque associé paie l’impôt sur le revenu en fonction de son revenu imposable global et de son quotient familial. Le bénéfice de la société civile est donc imposé même s’il n’est pas distribué. Les revenus fonciers vont former une partie du revenu global imposable, qui sera imposé à l’IR selon les différentes tranches allant de 0% à 45%. Le taux d’imposition à l’IR n’est pas avantageux, cependant, ce régime d’imposition permet de ne pas être soumis à la taxe sur les plus-values des professionnelles au moment de la vente.

IR ou IS ?


Une SCI peut donc décider d’opter pour l’impôt sur les sociétés, qui propose un mécanisme d’imposition plus intéressant. Il s’agit d’abord de calculer le bénéfice imposable par la SCI selon les règles de bénéfices industriels et commerciaux. Ensuite, ce bénéfice est soumis à l’impôt sur les sociétés à 15% au niveau de la SCI qui paie personnellement cet IS, les associés ne sont donc pas imposés.

Le taux d’imposition est beaucoup plus intéressant dans le cadre du régime à l’IS, mais ce régime est défavorable lors de la vente en raison des plus-values professionnelles. De plus, l’option pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable et se doit d’être réfléchie et analysée. Ainsi, avec un tel montage de cession temporaire d’usufruit, les avantages sont combinés.

De l’acquisition à la vente du bien, la société d’exploitation qui est soumise à l’IS et bénéficiant de l’usufruit, sera la seule à percevoir les produits de la SCI et elle sera la seule à pouvoir déduire les charges. Le bien pourra alors être amorti.
A la vente du bien, la pleine propriété sera reconstituée sur la tête du nu-propriétaire, ainsi la vente de la résidence principale ne sera pas soumise à la taxe sur les plus-values immobilières professionnelles. Une précaution importante est à prendre, est celle de l’importance du résultat net dégagé par la société d’exploitation. En effet, si le résultat est trop important est qu’il dépasse le seuil pour la taxation à 15%, le montage perd de son intérêt.

La création d’une SCI propriétaire de votre bien donné en location reste un montage pratique. Cela permet de déduire du bénéfice des charges importantes, et en conséquence de disposer d’un taux d’imposition avantageux.
Pour plus d’informations n’hésitez pas à nous appeler ou à prendre rendez-vous !

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