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La Société Civile Immobilière, plus connue sous le nom de SCI

La Société Civile Immobilière est un regroupement de plusieurs personnes, les associés, qui décident alors de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter des bénéfices qui pourrait en ressortir, tout en s’engageant à contribuer aux pertes.
La grande liberté d’organisation est le plus gros avantage de la SCI.

Le fonctionnement

La SCI est gérée par un des associés. Ce dernier est désigné dans les statuts de la société ou suite à un vote des associés. Il appartient aux statuts de définir l’étendue et les limites de ses pouvoirs. Les statuts peuvent notamment prévoir que les actes d’achat ou de vente d’un immeuble sont conditionnés à l’accord préalable des associés.
Les associés disposent d’un droit de vote dans le cadre des prises de décisions collectives en assemblée générale. Les conditions de vote et de majorité sont librement définies au sein des statuts. En cas de bénéfices réalisés par la société, les associés reçoivent une quote-part dont le montant est en principe proportionnel à leurs droits dans la société.

La cession des droits

Contrairement aux règles en vigueur pour les successions, les dettes liées à un bien ne peuvent pas toujours être déduites de la valeur de ce bien pour le calcul des droits de donation. C’est là un des inconvénients des donations. Si le bien est possédé par une société civile, la valeur des parts sociales tiendra compte du passif supporté par la société.
Un des inconvénients des donations est que le donateur perd en général la pleine maîtrise du bien transmis. Cet inconvénient est d’autant plus sensible quand les bénéficiaires sont des enfants encore jeunes, voire mineurs.

Comment conserver la gestion des biens transmis tout en les transmettant ?

Là encore, la société civile peut être une solution efficace. Exemple classique : les parents apportent un immeuble à une SCI, dont ils assurent la gérance avec des pouvoirs étendus, et transmettent tout ou partie des parts à leurs enfants, qui peuvent être progressivement associés à la gestion au fil des ans.
De plus, si un héritier reçoit des biens en nue-propriété, il peut demander à différer le paiement des droits de succession. Mais en cas de cession totale ou partielle de cette nue-propriété, les droits sont alors exigibles dans un délai de six mois à compter de cette cession.
En revanche, si l’héritier reçoit des parts de société civile en nue-propriété, les biens possédés par cette société peuvent être vendus, sans que soit remis en cause le différé de paiement. Ce n’est que lorsque les parts seront cédées que les droits deviendront exigibles.

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