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Acheter un bien immobilier en Espagne : Avantages et démarche à suivre

Acheter un bien immobilier en Espagne : Avantages et démarche à suivre

Avec une superficie de 505 911 km2 et plus de 47 millions d’habitants, l’Espagne est l’un des plus grands pays d’Europe du Sud. Le marché immobilier espagnol a enregistré une hausse régulière depuis 2014 avec une hausse générale du prix du mètre carré de l’ordre de 2% en 2019 et de 5% sur les villes côtières avec d’importants flux d’investissements étrangers.

En effet, le marché immobilier espagnol, porté par les investissements étrangers, constitue une destination de choix pour les étrangers souhaitant investir dans l’immobilier, notamment les français.

 

 

Les raisons essentielles pour acheter un bien immobilier en Espagne 

 

 

  • L’attractivité des biens immobiliers espagnols :

 

Le premier argument est évidemment celui de l’attractivité des biens immobiliers espagnols, pays particulièrement touché par la crise de 2008, celle-ci a fait fortement chuter le prix de l’immobilier. Si les prix sont repartis à la hausse depuis 2014, ceux-ci restent cependant extrêmement attractifs.

 

En effet, à titre de comparaison, le prix du mètre carré à Paris est de 8 990 €, 5 520 € dans les Hauts-de-Seine et 4140 € dans le Val-de-Marne. La différence est frappante lorsque l’on compare avec le marché immobilier espagnol, en effet, Madrid, capitale du pays, présente un prix au mètre carré de seulement 2826€, la Catalogne un prix au mètre carré de 2256€. La région la moins chère étant la Murcie avec un prix au mètre carré de seulement 1026 €.

 

Prix du mètre carré en France Prix du mètre carré en Espagne
Paris 8 990 € Madrid 2826 €
Hauts-de-Seine 5520 € Catalogne 2256 €
Val-de-Marne 4140 € Murcie 1026 €
  • Un marché immobilier caractérisé par sa stabilité et son dynamisme :

Comme mentionné plus haut, le marché immobilier est caractérisé par son dynamisme et son attractivité pour les investisseurs étrangers, en effet, avec plus de 600 000 transactions immobilières réalisées par des non-résidents en 2018 et 100 000 permis de construire délivrés pour les étrangers en 2019, l’Espagne attire énormément d’investisseurs étrangers qui ont choisi d’investir en Espagne.

 

En effet, le marché immobilier en Espagne a enregistré une hausse constante depuis 2013 avec une hausse de plus de 7% en 2018. Celui-ci est donc plus que jamais attrait à l’investissement avec une forte croissance tant à la vente qu’à la location.

 

Suite à l’épidémie de COVID-19, il est important de mentionner le fait que la majorité des experts s’accordent sur une baisse des prix à l’achat de l’ordre de 7 à 10%. La baisse des prix est encore plus frappante dans le secteur de l’immobilier de luxe avec une prévision de baisse de l’ordre de 5% à 20% selon les régions.

 

 

  • Une fiscalité avantageuse et compétitive :

 

La fiscalité espagnole varie énormément selon votre statut de résident ou de non-résident, du lieux de l’achat (différence de fiscalité selon les communautés autonomes), de l’état du bien, de son prix etc…

 

Concernant le neuf, l’acheteur devra s’acquitter de deux impôts, l’ « IVA », équivalent de notre TVA  immobilière française et l’AJD qui constitue une taxe sur les documents juridiques.

 

-Le taux de base de la l’IVA est de 10% du prix d’achat. Ce taux pourra être réduit à 4% en cas d’offre publique promotionnelle ou d’achat d’un bien sous protection sociale.

 

-Le taux d’imposition de l’AJD est constitué d’une partie fixe de 0,15€ par feuillet pour les actes notariés et d’une partie variable selon les communautés autonomes (1,5% du prix d’achat en Andalousie contre 0,4% à Madrid).

 

Concernant l’achat dans l’ancien maintenant, la taxe principale dont vous devrez vous acquitter est l’ « ITP » ou Taxe de transfert des patrimoines . Cette taxe sera calculée sur le prix d’achat déclaré lors de la vente.

 

En effet, L’ITP varie entre 4% et 10% selon la communauté autonome où se situe le bien, le taux d’ITP le plus bas est celui qui prévaut au Pays Basque (4%) contre 10% en Catalogne.

 

Ce rapide panorama de la fiscalité immobilière espagnole nous permet de mettre en lumière le fait que celle-ci est bien plus avantageuse pour l’investisseur que notre régime fiscal français. En effet, si les ménages français doivent supporter une taxe d’habitation en constante augmentation et une taxe foncière extrêmement couteuse en France. Les impôts en Espagne pour un français sont bien plus avantageux, en effet, les investisseurs français seront heureux d’apprendre qu’ils paieront en Espagne une taxe foncière en moyenne deux fois moins importante qu’en France et que la taxe d’habitation n’existe pas !

 

Les différentes étapes pour acquérir un bien immobilier en Espagne

 

  • Obtention du numéro d’identification espagnole

 

La législation espagnole rend obligatoire l’obtention d’un numéro d’identification espagnole (NIE) pour l’étranger souhaitant acheter un bien immobilier en Espagne. Ce document sera en effet requis pour signer l’acte authentique d’achat-vente.

 

 

  • Ouverture d’un compte bancaire

 

Avant la signature de l’acte authentique d’achat-vente, le futur acheteur devra ouvrir un compte bancaire dans une banque locale pour virer les fonds nécessaires à l’achat, émettre un chèque de banque etc… En effet, les vendeurs posent comme condition le fait des recevoir des chèques provenant de banques locales pour éviter les désagréments liés aux temps d’encaissement des chèques étrangers qui peuvent être extrêmement longs.

 

 

  • Signature du contrat d’arrhes

 

Il est important de mentionner le fait que si en France l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours pour changer d’avis, cela n’existe pas en Espagne. Ainsi, une fois signé le contrat d’arrhes ou d’achat, il est impossible de faire machine arrière sans conséquences.

 

Les contrats d’arrhes sont des contrats par lesquels l’acheteur va se réserver un droit sur le bien immobilier moyennant la remise d’une somme d’argent représentant généralement 10% du prix de vente.

 

On trouve trois types de contrats d’arrhes :

– Les contrats arrhes pénitentielles sont les plus utilisés, ils sont réglementés par le code civil espagnol qui permettent à l’acheteur et au vendeur de résilier le contrat de vente unilatéralement en perdant néanmoins les arrhes versées à titre d’acompte.

– Les contrats d’arrhes pénales régit par le Code de commerce espagnol et qui permettent de fixer le montant du dédommagement en cas de non-respect du contrat de vente.

– Les contrats d’arrhes confirmatifs qui eux constituent une avance sur le prix d’achat.

 

 

  • Authentification par un Notaire d’un acte authentique d’acquisition du bien

 

C’est la signature de l’acte authentique d’achat devant le notaire ou vous sera demandé votre NIE, le rôle du notaire en Espagne sera d’authentifier les signatures, le règlement de la somme convenue et les termes du contrat.

 

 

  • Paiement des frais et impôts

 

Comme mentionné plus haut, les impôts seront différents selon que le bien est neuf ou pas.

 

Si il est neuf, l’acheteur devra s’acquitter de deux impôts, l’ « IVA », équivalent de notre TVA  immobilière française et l’AJD qui constitue une taxe sur les documents juridiques.

 

-Le taux de base de l’IVA est de 10% du prix d’achat. Ce taux pourra être réduit à 4% en cas d’offre publique promotionnelle ou d’achat d’un bien sous protection sociale.

 

-Le taux d’imposition de l’AJD est constitué d’une partie fixe de 0,15€ par feuillet pour les actes notariés et d’une partie variable selon les communautés autonomes (1,5% du prix d’achat en Andalousie contre 0,4% à Madrid).

 

Concernant l’achat dans l’ancien maintenant, la taxe principale dont vous devrez vous acquitter est l’ « ITP » ou Taxe de transfert des patrimoines . Cette taxe sera calculée sur le prix d’achat déclaré lors de la vente.

 

En effet, L’ITP varie entre 4% et 10% selon la communauté autonome ou se situe le bien, le taux d’ITP le plus bas est celui qui prévaut au Pays Basque (4%) contre 10% en Catalogne.

 

Enfin, l’acheteur et son avocat disposeront d’un délai de 30 jours pour régler les droits de mutation et la rétention d’un taux de 3%

 

 

  • Inscription au registre foncier espagnol

 

Après la signature de l’acte authentique devant notaire, celui-ci informera le registre foncier de la transaction pour éviter toute transaction en rapport avec la propriété. Cela constitue une garantie importante pour l’acheteur en empêchant l’ancien propriétaire de revendre le bien à un tiers.

 

 

  • Déclaration au cadastre du changement de propriétaire

 

La déclaration doit être faite dans les deux mois à partir du jour suivant la signature de l’acte authentique, elle devra être faite à la Direction, à l’Unité locale ou alors à la Délégation économie et finance de votre localité.

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