L’obligation d’exploiter est une condition d’application du statut des baux commerciaux mais son inexécution en cours de bail ne peut à elle seule entraîner sa résiliation précise la Cour de cassation 3ème chambre civile dans son Arrêt n° 653 du 10 juin 2009.

La société Halles des Viandes qui avait pris à bail le 1er octobre 1986 un magasin avec entrepôt ayant cessé à compter de la fin 2001 d’y exercer son activité, son bailleur l’a assignée en résiliation judiciaire du bail pour défaut d’exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence 24 mai 2007 a accueilli cette demande de résiliation au motif que l’exploitation du fonds de commerce par son propriétaire dans les lieux loués étant non seulement une obligation inhérente à l’économie du bail commercial mais aussi une condition de l’application du statut des baux commerciaux inscrite dans l’article L. 145-1 du code de commerce, le défaut d’exploitation prolongé dans les lieux loués par la société Halles des viandes justifierait la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur.

La Cour de cassation casse cet arrêt d’appel en soulignant que c’est à tort que la cour a résilié le bail commercial et que l’obligation d’exploiter est une condition d’application du statut des baux commerciaux dont l’inexécution ne peut pas entraîner la résiliation du bail en l’absence d’une clause imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués.