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Dispositions spéciales prévues sur certains contrats relatifs à la cession du bail commercial

Certains contrats de bail peuvent prévoir que le preneur qui souhaite céder son droit au bail ne pourra réaliser cette opération que pour la totalité des locaux loués et à la condition expresse d’avoir recueilli l’accord préalable et écrit du bailleur, lequel devra, dans tous les cas, être appelé à l’acte de cession.
En outre, il existe une clause de garantie solidaire dans la cession. Cela signifie que l’ancien locataire (cédant) reste tenu, solidairement avec le cessionnaire, du paiement des loyers.

Cela étant, le bailleur ne peut invoquer la clause de garantie que durant trois ans à compter de la cession du bail. Il doit, en outre, informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans un délai de un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être payée.
Si la cession d’un fonds de commerce n’est pas envisagée dans le cadre d’un départ à la retraite, deux possibilités s’offrent au locataire :
– Il est possible de céder son fonds, à charge pour le prochain locataire d’enclencher la procédure de déspécialisation, laquelle peut avoir de grandes chances d’aboutir, mais ce n’est pas totalement garanti ;
– A défaut, il est possible « d’anticiper » et de négocier avec le bailleur afin qu’il accepte que le nouveau locataire puisse exercer l’activité totale.

Cadre juridique

Pour rappel, la cession du bail commercial est encadrée par l’Article L145-16 du Code du Commerce, qui est le suivant :
« Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. 
En cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société réalisée dans les conditions prévues à l’article 1844-5 du code civil ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues aux articles L. 236-6-1, L. 236-22 et L. 236-24du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail. 
En cas de cession ou dans les cas prévus au deuxième alinéa, si l’obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu’il juge suffisantes. »

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