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La force contractuelle de l’offre d’achat acceptée

Lors de la vente d’un bien immobilier, les particuliers ont tendance à penser que seul un compromis de vente signé par le vendeur d’une part et l’acquéreur d’autre part les engage l’un envers l’autre.

Pourtant, les parties contractent l’obligation de conclure la vente dès que l’offre d’achat est formulée par l’acquéreur et acceptée par le vendeur.

La proposition chiffrée

L’offre d’achat est une proposition chiffrée que l’acquéreur soumet au vendeur d’un bien (ou à un agent immobilier qui le représente) au cours des négociations sur le prix de vente, qui permet à un acquéreur de s’engager à acquérir, alors que le vendeur reste libre de contracter. Elle ne crée aucun lien de droit tant qu’elle n’est pas acceptée.

En revanche, en vertu de l’article 1589 du Code Civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties, sur la chose et sur le prix, peu importe la forme prise par cette rencontre des consentements.

Une promesse de vente par mail ?

De simples échanges par courriels ou mails entre l’acquéreur et le vendeur aux termes desquels l’un formule une proposition d’achat à un prix déterminé et l’autre accepte cette proposition constitue une promesse de vente qui vaut vente puisqu’elle réalise la réunion des consentements nécessaire à la conclusion du contrat.

Dès lors, si l’une des parties revient ensuite sur son engagement en refusant de poursuivre la réalisation de la vente par la signature d’un compromis puis d’un acte authentique chez Notaire, elle engage sa responsabilité à l’égard de l’autre partie sur le fondement des articles 1134 et 1142 du Code civil.

Celui qui subit la rupture unilatéralement du contrat par l’autre partie est donc légitime et bien fondé à saisir un tribunal afin d’obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, proportionnellement au préjudice subi.

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