Servitude de passage : droits des propriétaires, litges fréquents et solutons juridiques en 2025

La servitude de passage, aussi appelée droit de passage, demeure en 2025 une source récurrente de litiges immobiliers et de conflits de voisinage.

Prévue par les articles 682 et suivants du Code civil, elle vise à garantir qu’un terrain enclavé – c’est-à-dire privé d’un accès suffisant à la voie publique – bénéficie d’un passage sur le fonds voisin. Si ce mécanisme répond à une logique d’équité et de viabilité économique des biens fonciers, sa mise en œuvre soulève de multiples contestations, souvent complexes sur les plans juridique, financier et patrimonial.

Un enjeu juridique majeur

Sur le plan juridique, la servitude de passage illustre la tension entre deux principes fondamentaux :

d’une part, le droit absolu de propriété consacré par l’article 544 du Code civil ;
d’autre part, la nécessité d’assurer l’utilité économique des terrains enclavés, en évitant qu’un bien foncier perde toute valeur faute d’accès.

En 2025, la jurisprudence affine encore les contours de ce droit, en insistant sur le respect du critère du « passage le plus court et le moins dommageable » pour le fonds servant, tout en sanctionnant les abus de droit (par exemple, transformation d’un simple passage piétonnier en accès carrossable pour poids lourds).

Des répercussions immobilières significatives

La présence ou l’absence d’une servitude de passage influence directement la valeur vénale d’un bien immobilier.

Pour un terrain enclavé, l’absence de droit de passage équivaut à une quasi-inconstructibilité et entraîne une décote substantielle.
À l’inverse, un terrain grevé d’une servitude subit une perte de valeur en raison des nuisances générées (perte d’intimité, passage fréquent, usure des accès).

Les notaires, lors des transactions, doivent impérativement informer les acquéreurs de l’existence de telles servitudes, faute de quoi la responsabilité du vendeur et du professionnel peut être engagée.

Des enjeux financiers et commerciaux

La servitude implique également une indemnité compensatrice due par le propriétaire du terrain enclavé. Cette indemnité est fixée selon les critères dégagés par les juridictions : ampleur de la gêne, perte de jouissance, dépréciation du bien. Dans un contexte professionnel, la question du passage devient stratégique : un entrepôt logistique, un local commercial ou une exploitation agricole dépendent souvent directement de la sécurisation de leur accès. Un litige non résolu peut ainsi compromettre la continuité de l’activité économique et mettre en péril la rentabilité de l’exploitation.

Des implications fiscales à ne pas négliger

La servitude de passage produit également des effets fiscaux :

L’indemnité versée au propriétaire du fonds servant peut être imposée dans la catégorie des revenus fonciers.
Pour l’acquéreur du terrain bénéficiaire, elle peut constituer un élément du prix d’acquisition, influant sur le calcul d’une éventuelle plus-value immobilière en cas de revente.
Enfin, dans certaines transactions, l’existence de la servitude justifie une réévaluation de la base taxable aux droits d’enregistrement.

En définitive, la servitude de passage dépasse largement le simple conflit de voisinage : elle s’impose comme une problématique transversale, au croisement du droit civil, de l’immobilier, de la fiscalité et de l’économie locale. Pour les propriétaires comme pour les investisseurs, sa bonne maîtrise est essentielle afin de sécuriser leurs droits et anticiper les litiges.

Sommaire :

I. Qu’est-ce qu’une servitude de passage ?
II. Conditons d’établissement d’une servitude de passage
III. Litges fréquents autour des servitudes
IV. Recours et solutions juridiques
V. Conseils d’un avocat en cas de litige
VI. Conclusion
VII. FAQ

I. Qu’est-ce qu’une servitude de passage ?

La servitude de passage, prévue par les articles 682 à 685-1 du Code civil, constitue un mécanisme central du droit immobilier français. Elle vise à garantir l’accès d’un terrain enclavé – c’est-à-dire privé de tout accès à la voie publique ou disposant d’un accès insuffisant – en permettant son désenclavement via le passage sur un fonds voisin, appelé fonds servant. Elle illustre l’équilibre délicat entre le droit absolu de propriété du voisin et la nécessité économique d’assurer l’utilité du fonds enclavé.

1. Les deux grandes catégories de servitudes de passage

a) La servitude légale

Elle est imposée par la loi dans les situations d’enclavement.
Le propriétaire du fonds enclavé est en droit d’obtenir un passage sur la propriété voisine.
Le tracé doit être le plus court possible vers la voie publique, et en même temps le moins dommageable pour le fonds servant.
Le juge peut être saisi en cas de désaccord, afin de fixer le tracé ou l’indemnité.
En pratique, elle évite la paralysie économique des terrains qui seraient autrement invendables ou inexploitables.

b) La servitude conventionnelle

Elle résulte d’un accord entre propriétaires, généralement constaté par un acte notarié et publié au service de la publicité foncière.
Elle peut être consentie de manière volontaire (pour faciliter un accès) ou naître d’un usage prolongé reconnu par la jurisprudence.
Elle offre plus de souplesse, car les parties définissent librement le tracé, les conditions d’entretien, et parfois même la répartition des coûts.

2. Les dimensions juridiques et immobilières

Une servitude doit être clairement définie dans les titres de propriété : son absence ou sa mauvaise rédaction peut être source de litiges lors d’une vente immobilière.
Le notaire a l’obligation d’informer l’acquéreur de l’existence d’une servitude ; à défaut, il peut voir sa responsabilité engagée.
Dans les opérations de construction, un terrain enclavé sans servitude légale ou conventionnelle peut être déclaré inconstructible par l’administration.

3. Les impacts financiers et commerciaux

La mise en place d’une servitude légale donne lieu au versement d’une indemnité compensatrice par le propriétaire du fonds enclavé. Cette indemnité couvre la perte de valeur et les nuisances subies par le fonds servant.
La présence d’une servitude peut réduire la valeur vénale d’un terrain, notamment s’il s’agit d’un bien à usage résidentiel (perte d’intimité, nuisances sonores) ou commercial (diminution de l’espace exploitable).
À l’inverse, pour le fonds dominant (bénéficiaire de la servitude), l’accès ainsi garanti peut rendre le terrain constructible ou exploitable, créant une plus-value significative.

4. Les implications fiscales

L’indemnité versée au propriétaire du fonds servant peut être qualifiée de revenu foncier imposable.
Pour le bénéficiaire, cette dépense peut être intégrée au prix d’acquisition, impactant le calcul d’une éventuelle plus-value en cas de revente.
En cas de donation ou de succession, la présence d’une servitude peut justifier une décote de la valeur déclarée, influant directement sur les droits de mutation.

En résumé, la servitude de passage n’est pas seulement un outil de désenclavement : c’est un instrument juridique et économique qui peut transformer la valeur, l’usage et la fiscalité d’un bien immobilier. Sa bonne définition et sa sécurisation juridique sont essentielles pour éviter les litiges et protéger les intérêts des propriétaires.

II. Conditons d’établissement d’une servitude de passage

L’établissement d’une servitude de passage obéit à un cadre juridique strict, défini par le Code civil (articles 682 à 685-1) et affiné par une jurisprudence constante. Les conditions de validité et de mise en œuvre sont fondamentales, car une servitude mal caractérisée peut être source de contentieux entre voisins, d’invalidité lors d’une vente immobilière, ou de perte financière importante.

1. Fonds dominant et fonds servant

Fonds dominant : c’est le terrain qui bénéficie du passage, car il est enclavé ou insuffisamment desservi.
Fonds servant : c’est le terrain voisin qui doit supporter le passage, au bénéfice du fonds dominant.
Le lien de rattachement est indissociable de la propriété : la servitude ne profite pas à la personne du propriétaire, mais au terrain lui-même. En cas de vente, la servitude se transmet automatiquement à l’acquéreur.
Juridiquement, cette distinction est cruciale, car elle permet d’éviter toute confusion avec un simple droit personnel de passage (ex. tolérance entre voisins), qui ne survivrait pas au changement de propriétaire.

2. Enclavement total ou insuffisance d’accès

L’accès doit être impossible ou insuffisant pour permettre une utilisation normale du terrain (habitation, exploitation agricole, usage commercial).
L’article 682 du Code civil impose que le passage accordé corresponde à la destination économique du fonds : par exemple, l’accès d’un terrain agricole doit permettre la circulation d’engins agricoles.
L’enclavement peut être naturel (terrain entouré de propriétés privées) ou juridique (découlant d’un partage successoral ou d’un lotissement mal conçu).
La jurisprudence (Cass. 3e civ., 7 juin 2018) rappelle que l’insuffisance d’accès s’apprécie de manière objective : un chemin praticable uniquement à pied peut justifier un passage carrossable.

3. Conditions de tracé

Le tracé doit être utile et pratique, mais surtout causer le moindre dommage possible au propriétaire du fonds servant (article 683 du Code civil).
Concrètement, le juge privilégiera le tracé le plus court vers la voie publique, sauf si cela entraîne une gêne excessive (passage devant une habitation, réduction d’un terrain constructible).
En matière immobilière, ce critère impacte directement la valeur vénale des biens : un passage longeant une maison peut entraîner une décote de plusieurs pourcents.
Les juges prennent également en compte la destination future du terrain : un terrain à vocation commerciale pourra nécessiter un accès poids lourds, tandis qu’un terrain résidentiel se limitera à un passage piéton ou carrossable léger.

4. Prescription trentenaire

Une servitude peut s’acquérir par prescription trentenaire (article 690 du Code civil).
Cela suppose un usage continu, paisible, public et non équivoque pendant 30 ans.
Cette modalité est fréquente dans les zones rurales où les usages de passage se sont consolidés sans titre écrit.
Sur le plan fiscal et immobilier, la reconnaissance judiciaire d’une servitude par prescription peut entraîner :
- une réévaluation foncière du terrain dominant (désenclavement et constructibilité possible) ;
- une décote du fonds servant (perte de jouissance et réduction de la valeur marchande).

5. Enjeux financiers et fiscaux de l’établissement

La mise en place d’une servitude légale donne lieu au versement d’une indemnité compensatrice (article 682 al. 2 C. civ.). Celle-ci est calculée en fonction du préjudice subi par le fonds servant : perte de valeur, nuisances, entretien du chemin.
Cette indemnité est considérée comme un revenu foncier imposable pour le bénéficiaire (fonds servant).
Pour le fonds dominant, cette dépense peut être assimilée à une charge d’acquisition venant majorer le prix d’achat du terrain, avec des incidences en matière de plus-value immobilière.
Dans certains cas, les collectivités locales interviennent dans le financement (par exemple pour des lotissements ou exploitations agricoles), ce qui pose des questions fiscales d’amortissement et de TVA.

Ainsi, l’établissement d’une servitude de passage ne se réduit pas à une simple question de voisinage : il mobilise des enjeux juridiques (validité, contentieux), financiers (indemnités, décotes ou plus-values), fiscaux (imposition et plus-values), et commerciaux/immobiliers (impact sur la valeur et l’usage des terrains).

III. Litges fréquents autour des servitudes

Les servitudes de passage, bien qu’indispensables pour désenclaver certains terrains, sont l’une des principales sources de contentieux immobiliers. Ces litiges traduisent souvent un conflit d’intérêts entre le propriétaire du fonds dominant (qui cherche à élargir ou à sécuriser son droit de passage) et celui du fonds servant (qui subit une atteinte à la jouissance de son bien).

1. Blocage ou obstruction du passage

Exemples fréquents : installation d’une barrière, plantation d’une haie, stationnement de véhicules empêchant l’accès.
Sur le plan juridique, un tel comportement constitue une atteinte au droit réel du fonds dominant et peut être sanctionné par une action en référé pour obtenir la suppression de l’obstacle.
Financièrement, le blocage peut entraîner la perte d’exploitation d’un terrain agricole ou l’impossibilité de mise en location d’un bien résidentiel, ouvrant droit à indemnisation.
Dans un cadre commercial, un blocage peut même paralyser l’accès d’un commerce ou d’un entrepôt, justifiant une demande de dommages et intérêts substantiels pour perte de chiffre d’affaires.

2. Extension abusive de l’usage par le bénéficiaire

Exemple : le droit de passage initialement prévu pour des piétons est utilisé pour le passage de camions ou d’engins de chantier.
Juridiquement, cette dénaturation de la servitude peut entraîner une action en restriction ou en suppression de l’usage abusif.
L’article 702 du Code civil impose au bénéficiaire de n’exercer le droit que dans les limites convenues.
En pratique, l’usage excessif peut accélérer la dégradation des chemins (ornières, fissures, boue), générant des coûts d’entretien supplémentaires pour le fonds servant.
Fiscalement, un tel usage commercial ou professionnel peut requalifier le passage comme servitude à finalité économique, influant sur l’assiette des impôts locaux.

3. Répartition des charges et entretien du passage

Selon l’article 698 du Code civil, l’entretien du passage incombe au fonds dominant, sauf stipulation contraire.
Les litiges naissent souvent d’un désaccord sur la nature des travaux : simple entretien (tonte, gravier) ou réfection lourde (goudronnage, élargissement).
Si le passage bénéficie aussi au fonds servant, les juges peuvent imposer une répartition proportionnelle des frais.
En pratique, les désaccords financiers liés à ces coûts peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros, notamment pour les chemins utilisés par des véhicules lourds ou dans les zones rurales.

4. Servitude non mentionnée dans un acte de vente

Lors de la cession d’un bien, l’omission de la mention d’une servitude constitue une erreur substantielle, pouvant fonder une action en garantie d’éviction ou en diminution du prix de vente.
La responsabilité du notaire peut être engagée pour défaut d’information, le cas échéant.
Pour l’acquéreur, la découverte d’une servitude non déclarée peut entraîner une décote de valeur de 10 à 30 % selon la gêne occasionnée.
Sur le plan fiscal, la requalification de la valeur vénale peut également influencer le montant des droits de mutation ou d’éventuelles impositions en cas de revente rapide.

5. Autres litiges émergents (2025)

Servitudes et copropriété horizontale : conflits sur l’usage commun de chemins privés dans des lotissements.
Litiges environnementaux : contestation d’un passage jugé trop intrusif sur une zone boisée ou agricole protégée.
Servitudes et fiscalité locale : réévaluation des bases cadastrales lorsque le passage est considéré comme une voie d’accès carrossable augmentant la valeur du terrain dominant.

En somme, les litiges relatifs aux servitudes de passage ne relèvent pas seulement de querelles de voisinage : ils impliquent des enjeux juridiques (validité et limites du droit), financiers (indemnités, frais d’entretien), commerciaux (impact sur l’exploitation et la valeur), et fiscaux (répercussions sur la fiscalité immobilière et locale).

IV. Recours et solutions juridiques

Face aux litiges liés aux servitudes de passage, plusieurs solutions existent. Certaines sont amiables, d’autres judiciaires, et toutes mobilisent des enjeux immobiliers, financiers et même fiscaux qu’il convient d’anticiper.

1. Tentatives amiables : négociation, mise en demeure, médiation et conciliation

Mise en demeure : le propriétaire du fonds dominant peut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception pour exiger la libération ou le respect du passage.
Médiation/conciliation : le recours à un médiateur ou conciliateur de justice permet d’éviter un procès long et coûteux, en trouvant un compromis sur le tracé, l’entretien ou l’indemnisation.
Avantage : solution plus rapide et moins onéreuse qu’un contentieux judiciaire.
Sur le plan commercial, la médiation permet aussi de préserver la relation de voisinage, essentielle pour la valorisation future du patrimoine.

2. Recours judiciaires devant le tribunal judiciaire

Le tribunal judiciaire est compétent pour trancher les litiges relatifs aux servitudes.
Les demandes fréquentes incluent :
- la désignation d’un expert foncier pour déterminer le tracé le plus approprié ou évaluer le préjudice financier ;
- une injonction de rétablissement du passage en cas de blocage ;
- un bornage judiciaire lorsque la limite exacte du passage est contestée.
Financièrement, une expertise peut coûter plusieurs milliers d’euros, mais elle sécurise la décision et limite les contestations ultérieures.
Fiscalement, la décision du juge peut avoir un impact sur l’évaluation cadastrale des biens concernés.

3. Révision ou suppression de la servitude

Une servitude n’est pas figée : elle peut être révisée ou supprimée si les circonstances évoluent.
Exemple : la création d’un nouvel accès public désenclave le fonds dominant → le fonds servant peut demander la suppression de la servitude.
Le juge peut également réduire ou déplacer le tracé si l’usage est devenu disproportionné.
Sur le plan immobilier, cela peut entraîner une revalorisation du fonds servant (moins de nuisances) et une perte relative de valeur du fonds dominant.
Fiscalement, la suppression d’une servitude peut avoir des effets sur la valeur vénale déclarée lors d’une vente ou succession.

4. Le rôle central du notaire

Le notaire joue un rôle essentiel dans la création, la modification ou l’extinction d’une servitude.
L’acte doit être authentique et publié au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers.
Le notaire veille aussi à l’équilibre des indemnités versées et à la transparence lors des ventes immobilières.
En cas d’omission ou de mauvaise rédaction, la responsabilité notariale peut être engagée, avec des conséquences financières lourdes pour les parties.

Les recours liés aux servitudes de passage ne se limitent pas à de simples conflits de voisinage : ils mobilisent des mécanismes juridiques (actions devant le juge, expertise), financiers (indemnités, frais de justice), commerciaux (impact sur l’exploitation des biens), immobiliers (décote ou valorisation), et fiscaux (revenus fonciers, plus-values, droits de mutation).

V. Conseils d’un avocat en cas de litige

Face à un litige relatif à une servitude de passage, l’accompagnement par un avocat spécialisé en droit immobilier est essentiel pour sécuriser la démarche et éviter des erreurs coûteuses.

1. Faire constater la gêne ou l’usage litigieux par huissier

L’huissier de justice (désormais commissaire de justice) peut dresser un procès-verbal de constat attestant :
- du blocage du passage (barrière, haie, stationnement) ;
- d’un usage abusif (passage de camions lourds non autorisés) ;
- de la dégradation de la voie (ornières, fissures).
Ce constat constitue une preuve recevable devant le tribunal et peut également être utilisé pour engager la responsabilité civile du voisin.
Sur le plan financier, un constat préserve la possibilité d’obtenir des dommages et intérêts correspondant aux pertes de jouissance ou pertes commerciales.

2. Vérifier les actes de propriété et les plans cadastraux

L’avocat analyse les titres de propriété, règlements de lotissement et plans cadastraux pour déterminer si la servitude existe et si elle est correctement publiée.
En cas d’oubli de mention, une action contre le notaire ou le vendeur peut être envisagée (responsabilité contractuelle et délictuelle).
Cette vérification est aussi cruciale dans le cadre d’une vente immobilière : une servitude non déclarée peut entraîner une annulation de la vente ou une réduction du prix.

3. Documenter les usages : preuves matérielles et témoignages

L’avocat conseille de rassembler un dossier complet :
- photographies et vidéos du passage litigieux ;
- témoignages de voisins ou anciens propriétaires confirmant l’usage ;
- factures ou documents attestant de l’entretien du chemin par le fonds dominant.
Cette documentation est particulièrement utile dans les cas de servitudes acquises par prescription trentenaire, où l’historique d’usage paisible et continu est déterminant.

4. Agir rapidement devant le tribunal

Les litiges relatifs aux servitudes peuvent être soumis au tribunal judiciaire, compétent pour ordonner :
- le rétablissement du passage ;
- la limitation de son usage ;
- ou sa suppression en cas de désenclavement.
Agir rapidement évite :
- la prescription trentenaire qui pourrait consolider un usage abusif au profit du voisin ;
- l’aggravation du préjudice financier (perte de valeur, impossibilité d’exploitation commerciale ou agricole).
Sur le plan fiscal, un jugement clarifiant la servitude peut avoir un impact direct sur la valeur cadastrale et donc sur la fiscalité locale (taxe foncière).

Ainsi, l’avocat n’intervient pas seulement comme défenseur en justice : il joue un rôle clé dans la sécurisation juridique, la préservation de la valeur immobilière, la maîtrise des risques financiers et fiscaux, et la défense des intérêts commerciaux de ses clients.

Conclusion

La servitude de passage demeure, en 2025, un mécanisme incontournable du droit immobilier français. Elle incarne un équilibre délicat : garantir l’utilité économique et sociale d’un terrain enclavé, tout en protégeant le droit de jouissance du fonds servant.

Sur le plan juridique, elle reste encadrée par les articles 682 à 685-1 du Code civil, interprétés et précisés par une jurisprudence abondante. Loin d’être figée, son régime évolue au rythme des litiges et des réalités pratiques : enclavement urbain lié aux projets immobiliers, extension des usages commerciaux, ou encore conflits liés aux lotissements et copropriétés horizontales.

Sur le plan immobilier, la servitude impacte directement la valeur des biens : elle peut constituer un atout majeur pour le fonds dominant (désenclavement, constructibilité, valorisation foncière), mais aussi une contrainte importante pour le fonds servant (perte d’intimité, nuisances, décote de valeur). Dans un marché immobilier tendu, la sécurisation des titres et la clarté des actes notariés deviennent primordiales.

Sur le plan financier et fiscal, l’instauration ou la suppression d’une servitude entraîne des conséquences concrètes : indemnités compensatrices, fiscalisation en revenus fonciers, incidence sur le calcul des plus-values immobilières, ou encore répercussions sur la taxe foncière et les droits de mutation. Une mauvaise anticipation peut coûter cher aux propriétaires comme aux investisseurs.

Sur le plan commercial, une servitude peut conditionner la viabilité économique d’un projet (exploitation agricole, accès à un commerce, logistique d’un entrepôt). À l’inverse, un litige mal géré peut bloquer durablement une activité, générant des pertes de chiffre d’affaires et ternissant la réputation des parties impliquées.

Dans ce contexte, l’accompagnement par un avocat spécialisé en droit immobilier n’est pas un luxe mais une nécessité. L’avocat intervient pour :

sécuriser la création et la rédaction des servitudes,
défendre les droits des propriétaires en cas de contestation,
négocier des accords équilibrés entre voisins,
anticiper les impacts fiscaux et patrimoniaux,
et représenter ses clients devant les juridictions compétentes en cas de litige.

En somme, la servitude de passage n’est pas qu’un simple droit de voisinage : c’est un outil juridique, économique et fiscal stratégique. Bien gérée, elle favorise la coexistence harmonieuse entre propriétaires et assure la valorisation des biens. Mal maîtrisée, elle peut devenir une source de conflits coûteux et destructeurs de valeur.

FAQ : Questions fréquentes sur la servitude de passage en 2025

1. Qu’est-ce qu’une servitude de passage ?

C’est un droit réel attaché à un terrain enclavé (fonds dominant) qui lui permet d’accéder à la voie publique via le terrain voisin (fonds servant). Elle peut être légale (imposée par la loi en cas d’enclavement) ou conventionnelle (issue d’un accord notarié entre propriétaires).

2. Mon voisin bloque mon passage avec une barrière, que puis-je faire ?

Vous pouvez :

tenter une solution amiable (mise en demeure ou médiation),
faire constater le blocage par huissier,
saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une injonction de rétablissement du passage et, si nécessaire, des dommages et intérêts pour trouble de jouissance ou perte d’exploitation.

3. Une servitude de passage peut-elle diminuer la valeur de mon bien ?

Oui. Pour le fonds servant, la présence d’un passage peut entraîner une décote immobilière (perte d’intimité, nuisances, réduction de la surface exploitable).
À l’inverse, pour le fonds dominant, elle peut augmenter considérablement la valeur en rendant le terrain constructible ou exploitable commercialement.

4. Qui paie l’entretien du chemin ?

En principe, c’est le bénéficiaire de la servitude (fonds dominant) qui doit assumer l’entretien. Toutefois, si le passage est aussi utilisé par le propriétaire du fonds servant, une répartition proportionnelle des frais peut être décidée amiablement ou imposée par le juge.

5. Puis-je demander une indemnité pour la création d’une servitude légale ?

Oui. Le propriétaire du fonds servant a droit à une indemnité compensatrice (article 682 du Code civil).
Celle-ci est fixée selon le préjudice causé : perte de valeur, dégradations potentielles, nuisances. Elle est imposable au titre des revenus fonciers pour celui qui la reçoit.

6. Une servitude peut-elle être supprimée ?

Oui, si le terrain n’est plus enclavé (création d’un nouvel accès) ou si l’usage est devenu disproportionné. La suppression peut se faire par accord notarié entre les parties ou par décision judiciaire.

7. Une servitude peut-elle être acquise sans écrit ?

Oui, par prescription trentenaire : si le passage est utilisé publiquement, paisiblement, sans interruption et de manière non équivoque pendant 30 ans, la servitude est réputée acquise.

8. Que risque un vendeur qui omet de mentionner une servitude dans l’acte de vente ?

L’acquéreur peut demander une réduction du prix de vente voire l’annulation de la vente.
La responsabilité du notaire peut être engagée.
Cela peut également impacter la fiscalité (droits de mutation et plus-value immobilière calculés sur une valeur erronée).

9. Peut-on utiliser une servitude pour un usage commercial (ex. accès poids lourds à un entrepôt) ?

Seulement si cet usage est prévu dans l’acte constitutif. Sinon, l’extension d’usage peut être contestée par le fonds servant. En cas de litige, le juge appréciera la destination économique du fonds et la proportionnalité de l’usage.

10. Quel est l’intérêt de consulter un avocat en matière de servitudes de passage ?

Un avocat spécialisé permet de :

vérifier la validité ou l’absence d’une servitude,
sécuriser un projet immobilier ou une vente,
négocier l’indemnité ou les modalités d’entretien,
défendre vos droits en cas de blocage ou d’abus,
anticiper les conséquences fiscales et patrimoniales (plus-values, successions, donations).