Catégorie : Immobilier

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L’assurance dommage d’ouvrage

C’est une des Assurances construction obligatoires dont la souscription est imposée par laLoi Spinetta (Art. L 242.1 du Code des assurances) à toute personne qui fait réaliser des travaux concernés par ces assurances.

Cette assurance garantit, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de nature décennale de ceux dont sont responsables les constructeurs (voir définition)et doit être prise au bénéfice tant du souscripteur que de propriétaires successifs du bien concerné.

Souscripteurs de l’assurance dommage-ouvrage

Cette obligation d’assurance pèse sur

le propriétaire de l’ouvrage (personne physique ou morale, société de construction agissant pour elle-même, crédit-bailleur, preneur d’un bail à constructionou à rénovation etc.),

le vendeur (vendeur d’immeuble à construire, promoteur-vendeur, marchand de biens etc.) ou

le mandataire du propriétaire de l’ouvrage (gérant immobilier, syndic de copropriété, promoteur-mandataire.

Sanction de l’absence d’assurance dommage-ouvrage

Outre les sanctions de nature pénale (cf assurances construction obligatoires), les propriétaires venant à la suite du premier ont la possibilité de demander réparation du préjudice qui en résulte pour eux par ailleurs, l’absence d’une telle assurance a pu dans certains cas justifier soit la réduction du prix de vente pour perte de sécurité juridique soit même résolution d’une promesse de vente.

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Les assurances construction obligatoires

Désignent le système d’assurance responsabilité décennale et d’assurance dommage-ouvragedont la souscription a été imposée par la  respectivement aux constructeurs et au maître d’ouvrage à l’occasion des travaux de bâtiment ou de constructions faisant appel aux techniques de travaux de bâtiment.

Ce système d’assurances est garanti par le Fonds de garantie des assurances obligatoires de dommage.

Domaine d’application du système d’assurances constructions obligatoires

Ces assurances doivent être souscrites aussi bien dans le cas de travaux neufs qu’au titre d’interventions sur des réalisations existantes dès lors qu’elles sont susceptible d’engager la responsabilité décennale des constructeurs qui y sont impliqués.

Outre les locaux à usage d’habitation, commercial ou industriel, sont concernés par ces assurances les travaux relatifs aux voirie et réseaux divers (VRD), aux clôtures, aux murs de soutènement et même à des ouvrages souterrains.

Sont également concernés les travaux de rénovation lourde, ravalement, cage d’ascenseur, toiture etc.

Ouvrages exclus de l’obligation d’assurances

Ne sont pas soumis aux assurances construction obligatoires

les ouvrages maritimes, lacustres, fluviaux, les ouvrages d’infrastructures routières, portuaires, aéroportuaires, héliportuaires, ferroviaires,  les ouvrages de traitement de résidus urbains, de déchets industriels et d’effluents, ainsi que les éléments d’équipement de l’un ou l’autre de ces ouvrages.

Les voiries, les ouvrages piétonniers, les parcs de stationnement, les réseaux divers, les canalisations, les lignes ou câbles et leurs supports, les ouvrages de transport, de production, de stockage et de distribution d’énergie, les ouvrages de télécommunications, les ouvrages sportifs non couverts, ainsi que leurs éléments d’équipement sauf si l’ouvrage ou l’élément d’équipement est accessoire à un ouvrage soumis à l’obligation d’assurances.

Sanctions de l’absence de souscription d’une assurance obligatoire

Elles sont de deux nature

– civile (voir les développements spécifiques à chaque assurance construction) et

– pénale (peine de 6 mois de prison et de 75.000 € d’amende) sauf dans le cas spécifique de Maître d’ouvrage individuel ayant construit pour lui-même ou des membres de sa famille réduite.

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A défaut de stipulation contractuelle particulière contraire, la seule obligation du vendeur immobilier au titre de l’amiante réside dans la production lors de la promesse et de la réalisation de la vente d’une attestation établie par un professionnel sur la présence d’amiante dans l’immeuble vendu rappelle la Cour de Cassation, 3ème chambre civile dans son Arrêt n° 1056 du 23 septembre 2009.

Dans l’affaire en cause, les vendeurs d’une maison avaient eu recours avant la vente à un professionnel qui avait attesté que le bien vendu ne comportait pas de produits susceptibles de contenir de l’amiante et avaient mentionné l’existence de cette attestation tant dans la promesse que dans l’acte authentique de vente;

Ayant fait procéder après leur achat à un nouveau diagnostic d’où il résultait la présence d’amiante, les acquéreurs ont assigné les vendeurs pour non conformité et vice caché sur le fondement des articles 1604 et 1641 du code civil, et le premier professionnel et son assureur, pour faute sur le fondement de l’article 1382 du code civil, en paiement de diverses sommes, dont les frais de désamiantage et de reconstruction.

La Cour d’Appel de Paris a le 5 décembre 2007 condamné les vendeurs au paiement des sommes réclamées, au motif que ceux ci auraient failli à leur obligation d’information et de sécurité en assurant à deux reprises que l’immeuble était exempt d’amiante et qu’ils auraient été tenus de répondre de leur obligation envers leurs acquéreurs alors même que leur bonne foi n’est pas en cause et qu’ils avaient sollicité l’examen des lieux par un professionnel muni d’une attestation de compétence.

La 3ème chambre civile casse cet arrêt de la Cour d’Appel au motif  la législation relative à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis, n’oblige le propriétaire de l’immeuble qu’à transmettre à l’acquéreur l’état établi par le professionnel et que la Cour d’Appel n’a pas constaté l’existence d’un engagement spécifique des vendeurs de livrer un immeuble exempt d’amiante.

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