Lawperationnel - Schaeffer Avocat > Blog > Fiscalité > La fiscalité applicable à l’indemnité d’éviction

bail commercial

La fiscalité applicable à l’indemnité d’éviction

En matière de baux commerciaux, lorsque le propriétaire refuse de renouveler le contrat, il est habituellement tenu d’indemniser le locataire par une indemnité d’éviction.

Cette compensation est destinée à réparer le dommage causé au locataire évincé. Cependant, la fiscalité peut fluctuer pour le locataire et le bailleur en fonction de divers éléments.

 

Sommaire :

 

I. Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?

  • Définition juridique

Lorsque le propriétaire refuse de renouveler le bail commercial d’un locataire, il doit lui verser une indemnité d’éviction. Elle vise à indemniser le dommage engendré par cette non-reconduction, y compris la disparition du fonds de commerce, les dépenses liées au déménagement et à la réinstallation.

 

  • Principales parties concernées

Le bailleur (propriétaire des locaux) et le locataire (preneur du bail commercial) sont les deux parties impliquées dans l’indemnité d’éviction. Dans le cas où le bailleur refuse de renouveler le contrat, il est obligé de payer cette compensation, à moins que la loi n’exige des exceptions.

 

II. Régime fiscal applicable à l’indemnité d’éviction

Qualification fiscale de l’indemnité

La qualification fiscale de l’indemnité d’éviction est déterminée par sa nature. Elle peut être envisagée comme une compensation pour la disparition d’un bien immobilier (droit au bail), ou en tant qu’indemnisation pour des dépenses opérationnelles (coûts de déménagement, diminution de revenus).

 

Traitement fiscal pour le locataire

  • Locataire assujetti à l’impôt sur le revenu (IR) : Si la compensation a pour but de pallier la perte d’un actif (tel que le droit locatif), elle est assujettie au régime des plus-values professionnelles. Cependant, si elle prend en charge des coûts d’exploitation tels que les frais de déménagement ou la perte de revenus, elle est comptabilisée dans le résultat imposable sous forme de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 
  • Locataire assujetti à l’impôt sur les sociétés (IS) : L’indemnité est incorporée dans le bénéfice imposable de l’année durant laquelle elle est reçue, indépendamment du dommage qu’elle compense. Elle est donc assujettie au taux standard de l’impôt sur les sociétés.

 

Traitement fiscal pour le bailleur

  • • Loueur soumis à l’impôt sur les sociétés ou aux BIC : La compensation versée est déductible si elle a pour but d’améliorer les conditions de location (comme par exemple, la reprise d’un bien locatif à un tarif supérieur). Cependant, si l’intention est de vendre le bien, de le détruire ou de le rénover, l’indemnité est perçue comme une composante du coût de l’actif et n’est pas déductible.
  • Loueur assujetti aux revenus immobiliers : L’indemnité peut être déduite des revenus immobiliers si elle est engagée pour l’achat ou la préservation du revenu (comme par exemple, relocation à de meilleures conditions). Si elle a pour objectif de générer un bénéfice en capital (comme la vente de biens sans occupants), elle n’est pas déductible. 

 

III. Particularités fiscales selon les circonstances

  • Cas d’exonération ou d’allègement fiscal

Il est possible que des exonérations ou des allégements fiscaux soient applicables, particulièrement pour les plus-values professionnelles, à condition de se conformer aux critères établis par la législation fiscale actuelle.

 

  • Traitement en cas de contentieux

En situation de litige, l’indemnité d’éviction établie par la justice garde la même qualification fiscale que celle fixée à l’amiable. Cependant, les modalités d’association au résultat fiscal peuvent différer selon la date de la décision judiciaire.

 

  • TVA et indemnité d’éviction

Le fait que l’indemnité d’éviction soit assujettie à la TVA est déterminé par sa nature. Si elle sert de contrepartie pour un service, elle est assujettie à la TVA. En revanche, si elle compense un dommage, elle n’est pas assujettie à la TVA. 

 

IV. Conséquences pratiques pour les parties

  • Stratégies d’optimisation fiscale

Pour optimiser leur situation fiscale, il est indispensable pour les propriétaires et les locataires de correctement évaluer l’indemnité d’éviction. Il est indispensable d’effectuer une étude approfondie des conditions relatives au paiement ou à la perception de l’indemnité pour définir le régime fiscal le plus bénéfique.

 

  • Obligations déclaratives

Il est impératif que les parties respectent leurs obligations déclaratives fiscales. Le locataire est tenu d’intégrer l’indemnité à son revenu imposable ou de la signaler comme un gain en capital, en fonction de sa nature. De son côté, le propriétaire doit décider si la compensation est déductible ou pas et modifier sa déclaration fiscale en fonction de cette décision.

 

V. Conclusion

Le régime fiscal de l’indemnité d’éviction est complexe et varie en fonction de plusieurs éléments, y compris le type d’indemnité, le statut fiscal des parties concernées et les conditions entourant la non-reconduction du bail. Il est donc conseillé de faire appel à un expert-comptable ou un consultant fiscal pour garantir la bonne gestion de cette indemnité.

You must be logged in to post a comment.