Le projet de loi de finance 2025: ce que les loueurs meublés non-professionnels doivent savoir
Le projet de loi de finance 2025 introduit des réformes significatives dans le régime fiscal des Loueurs Meublés Non-Professionnels (LMNP).
Ce statut jusqu’ici particulièrement attractif pour les inviteurs immobiliers, pourrait subir un sérieux bouleversement, notamment lors de la revente des biens. Voici ce qu’il faut savoir :
Sommaire :
I. Le cadre actuel : amortissement et plus-values en LMNP
Le statut de LMNP repose sur deux avantages fiscaux majeurs :
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L’amortissement des biens immobiliers :
La location meublée non professionnelle est une activité permettant aux particuliers de percevoir des revenus locatifs soumis à un régime fiscal propre, c’est-à-dire qu’il permet de bénéficier de déduction fiscale du fait de l’amortissement des biens. Les LMNP peuvent déduire, de leur base imposable, chaque année une partie de la valeur de leur bien (hors terrain) au titre des amortissements. Ce qui permet de réduire significativement l’assiette.
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L’imposition des plus-values, sans les amortissements :
A la cession du bien immobilier, la plus-value dégagée est imposable. Afin de déterminer cette dernière, il faut effectuer un calcul simple : déduire le prix d’acquisition du bien du prix de vente, après abattements pour durée de détention. La particularité en matière de LMNP est que l’assiette de la plus-value imposable n’inclut pas les amortissements déductibles. La plus-value, est ensuite soumise à l’impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%), avec les abattements pour durée de détention.
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Illustration pratique avant PLF 2025 :
Un bien immobilier acquis à 150 000 €, revendu 250 000 €, après 10 ans de détention, amortit à hauteur de 30 000 € :
- La plus-value imposable est calculée uniquement sur la différence entre le prix d’achat et de vente, soit 100 000 € (50 000 € – 150 000 €) ;
- Après abattement pour durée de détention (30% après 10 ans), la base imposable est de 70 000 € [(100 000 € – 30%(100 000€)] ;
- Base imposable 70 000 € après abattement soumis à un taux de 36,2% ;
- Imposition totale : environ 29 081 €.
II. Ce que l’article 24 du projet de loi de finance 2024 instaure
L’article 24 du PLF 2025 prévoit une réforme majeure : la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value imposable.
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La réintégration des amortissements :
L’article 24 impose que les amortissements effectués au cours de la location meublée, autrement dit, les montants déduits chaque année au titre des amortissements, soient ajoutés à l’assiette la plus-value brute lors de la cession. Cette réintégration augmentera mécaniquement l’assiette imposable. La plus-value, recalculée en intégrant les amortissements, restera soumise à l’impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%), avec les abattements pour durée de détention inchangés.
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L’application de la disposition :
L’application se fera de façon progressive à partir du 1er janvier 2025, comme pour la plupart des dispositions fiscales introduites dans un projet de loi de finances. Cette réforme s’appliquera aux cessions réalisées à partir du 1er janvier 2025. Les biens vendus avant cette date ne seraient pas concernés, même si les amortissements ont été pratiqués sous le régime LMNP.
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Illustration pratique avant PLF 2025 :
Un bien immobilier acquis à 150 000 €, revendu 250 000 €, après 10 ans de détention, amortit à hauteur de 30 000 € :
- La plus-value imposable est calculée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, plus la réintégration des amortissements, soit 130 000 € [(50 000 € – 150 000 + 30 000 €)] ;
- Après abattement pour durée de détention (30% après 10 ans), la base imposable est de 91 000 € [(130 000 € – 30%(130 000€)] ;
- Base imposable de 91 000 € après abattement soumis à un taux de 36,2% ;
- Imposition totale : environ 37 805 €.
III. Conséquences pour les investisseurs et le secteur de l’immobilier :
Pour les investisseurs : un modèle économique remis en question :
- Impact financier à la revente : financièrement, cette mesure impactera considérablement la fiscalité lors de la cession des biens. Les investisseurs devront intégrer cette nouvelle charge dans leurs projections de rentabilité, rendant ainsi certains projets moins attractifs.
- Réduction de l’attractivité du statut LMNP : le statut de LMNP, jusqu’ici considéré comme fiscalement avantageux, pourrait fortement perdre son attrait pour les investisseurs à court ou moyen terme. A contrario, les investisseurs à long terme, pourront limiter l’impact de cette mesure grâce aux abattements pour durée de détention.
- Adaptation nécessaire : Les investisseurs devront envisager d’autres structures juridiques en immobilier ou des solutions fiscales pour optimiser leur patrimoine.
Les conséquences sur le marché de l’immobilier meublé :
- Baisse des investissements locatifs : la réforme pourrait freiner l’enthousiasme des investisseurs pour le marché de la location meublée, e qui entraînerait une diminution de l’offre locative.
- Répercussions sur le prix de l’immobilier : une réduction de la demande pour les biens immobiliers à fort potentiel locatif, pourrait peser sur les prix. Dans le temps, cette disposition pourrait provoquer un ralentissement des ventes des biens.
- Ralentissement des rénovations et de l’entretien des biens : Les investisseurs LMNP utilisent souvent les revenus locatifs pour financer la rénovation ou l’entretien de leurs biens. Avec une rentabilité réduite, ces travaux pourraient être retardés ou annulés, ce qui pourrait porter atteinte à la qualité du parc immobilier locatif.
IV. Conclusion
L’article 24 du projet de loi de finances 2025 marque une transformation majeure pour les Loueurs en Meublés Non-Professionnels. Si le but de la réforme est d’harmoniser le régime fiscal des LMNP, elle risque également réduire l’attractivité de ce secteur. Il est donc impératif pour les propriétaires actuels et futurs de réévaluer leur stratégie patrimoniale en tant compte des nouvelles contraintes fiscales.
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