LA LOI PINEL : un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière

LA LOI PINEL : un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière

La Loi Pinel a été pensée par l’actuel gouvernement afin de relancer la construction de logements neuf et a pour ambition de prendre le relais de la loi Duflot.

Ce nouveau dispositif permet aux contribuables d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts.

Il faut pour cela acheter un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement et le mettre en location pendant une période d’au moins 6 ans minimum.

L’investissement doit intervenir entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

Les conditions à remplir pour bénéficier du dispositif Pinel

La loi Pinel plafonne plusieurs éléments :

  • L’investissement ne doit pas dépasser une certaine somme ;
  • Les ressources du locataire doivent être inférieures à un montant fixé par la loi ; et
  • Le loyer fixé par l’investisseur sera également plafonné.

 

Il existe également des conditions tenant au type du bien immobilier : ce sont principalement des logements neufs ou en l’état futur d’achèvement qui sont concernés par ce dispositif.

Le bien doit en outre respecter des normes thermiques et environnementales qui varient en fonction du type de bien immobilier acquis.

Sont exclus du dispositif les biens immobiliers ayant déjà bénéficié d’un dispositif de défiscalisation.

Pour bénéficier de ce dispositif, il est par ailleurs nécessaire de respecter des délais stricts de construction et d’achèvement.

La loi Pinel ne concerne que les biens acquis entre septembre 2014 et décembre 2016.

Pour les logements à construire, la demande de permis de construire doit avoir être déposée entre septembre 2014 et décembre 2016.

Dans le cadre d’une location aux ascendants et aux descendants néanmoins, la loi ne s’applique que depuis janvier 2015.

Enfin, l’investissement ne peut être effectué que dans certaines zones géographiques.

Il s’agit bien évidemment des zones dans lesquelles la demande en logement à louer est plus élevée que l’offre.

Néanmoins, l’investissement loi Pinel permet de louer à des membres de sa famille dans la mesure où ceux-ci ne font pas partie du foyer fiscal de l’investisseur.

Les intérêts de l’investissement loi Pinel

 L’avantage fiscal dépend de la durée pendant laquelle le logement sera soumis à la location.

Une durée minimum de 6 ans est requise permettant une réduction d’impôt de 12% du montant de l’investissement.

Une durée de 9 ans est également possible et permet une réduction d’impôt de 18% du montant de l’investissement.

Une durée maximale de 12 ans est enfin possible et permet une réduction d’impôt de 21% du montant de l’investissement.

Dans tous les cas néanmoins et bien que deux acquisitions par an soient possibles, la réduction d’impôt sera doublement limitée à un investissement maximum de 300 000€ d’une part et à un investissement de 5500€ du m² d’autre part.

Ainsi par exemple investir 250 000€ en 2015 dans un bien immobilier remplissant les critères de la loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 52.500€ soit en moyenne 4.375€ par an, si le logement est loué 12 ans.

Dans l’hypothèse où le logement ne serait loué que 6 ans, la réduction d’impôt totale serait de 15.000€ soit 2.500€ par an.

 A retenir cependant, la réduction d’impôt ne peut dépasser 10 000 € sur le montant de l’impôt sur le revenu.

 Avant d’investir, il est important d’obtenir des conseils avisés afin d’être certain de remplir les conditions permettant de bénéficier de la défiscalisation et de connaître l’hypothèse la plus avantageuse pour le foyer fiscal concerné.

N’hésitez pas à faire appel à un avocat de notre Cabinet pour répondre à toutes vos questions en placements immobiliers et défiscalisation.

 

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Le scandale des investissements locatifs défiscalisés Robien

France 2, jeudi 17 avril 2008, a porté à la connaissance du public à une heure de grande écoute les drames vécus par des investisseurs en immobilier locatif  appatés par les formules de  défiscalisation type Robien et les abus commis à ce titre.

Jusqu’à cette émission d'”Envoyé spécial” sur “les Robiens de la colère” ces situations et pratiques n’étaient connues et analysées que dans certains cabinets d’avocats et sur des forums internet et des blogs à diffusion restreinte où les victimes tentaient de se faire entendre et n’avait fait l’objet que de rares articles dans la presse générale.

Très tôt pourtant la presse économique, parallèlement à l’explication des mécanismes astucieux prévus par le législateur, avait signalé les principaux pièges et risques de ce type d’investissement: qualité de l’emplacement, conditions des garanties locatives, hypothèses de loyers, retards de livraison.

Mais ces avertissements, au lieu de décourager les futures victimes, les ont en fait précipités dans les bras de courtiers se présentant comme conseils fiscaux indépendants, seulement préoccupés de les rabattre vers des investissements dans lesquels une part notable des avantages escomptés était dès le départ absorbé par les organisateurs et la totalité des risques était à la charge des investisseurs.

De véritables centrales d’appels marketing dont la fonction est de prendre des rendez-vous ont alors téléphoniquement pris d’assaut professionnels et particuliers (voir à ce propos notre article sur ledémarchage téléphonique agressif).

Les simulateurs d’avantages fiscaux dont la fonction principale est de repérer le “client” potentiel ont fleuri sur le net.

La démarche de ces commerciaux auto-intitulés conseils indépendants s’est organisée et affinée.

Conseils biaisés, hypothèses financières irréalistes, interventions à plusieurs, la vente d’investissements locatifs defiscalisées présente pour eux quelques risques et dans quelques cas, la ligne jaune a semble-t-il bien été franchie.

Mais souligne un des avocats que nous avons consulté, les vrais bénéficiaires de ces montages qui font tant de victimes se sentent intouchables.

Les contrats de vente en état futur d’achèvement dont il aurait eu connaissance n’accordent aucun recours aux acheteurs.

Le cloisonnement a soigneusement été organisé.

Les programmes immobiliers ont certe été proposés à des prix beaucoup trop élevés pour ce que c’était mais, même avec retard, ils ont été réalisés et livrés.

Les investisseurs ont eu la possibilité de prendre connaissance des garanties locatives avant de les signer.

Les fusibles sont donc nombreux. Chaque cas mériterait donc semble-il une analyse détaillée, voire une enquête de la part de l’avocat en charge du dossier.

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Principe de la responsabilité fiscale

Les gérants majoritaires de SARL, les dirigeants de société (ce qui comprend les gérants minoritaires de SARL), de personnes morales et autres groupements peuvent être déclarés solidairement responsables des dettes fiscales des sociétés qu’ils dirigent lorsque le recouvrement de ces dettes a été rendu impossible par des manœuvres frauduleuses ou l’inobservation grave et répétée des obligations fiscales.

Mise en oeuvre de la responsabilité des gérants de SARL

Les conditions de mise en œuvre de la responsabilité varient selon que le dirigeant est un gérant majoritaire de SARL ou non.

Dans le premier cas, la responsabilité du dirigeant est engagée s’il est démontré qu’il a exercé effectivement ses fonctions de direction, au moment de l’infraction fiscale et qu’il a une responsabilité personnelle dans cette infraction.

Dans le deuxième cas, la responsabilité du gérant est dite de plein droit et sera engagée par la seule démonstration qu’il était en fonction au moment de l’infraction fiscale.

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Imposition des bénéfices réalisés

Selon l’article 35-I-1 du Code Général des Impôt, sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), les bénéfices réalisés par le marchand de biens.

Il convient de préciser que si vous exercer votre activité de marchand de biens par le biais de votre SCI, celle-ci aura alors un caractère commercial et sera soumise à l’impôt sur les sociétés.

Régime de TVA

Le marchand de bien a bénéficié jusqu’à la loi de finances rectificative pour 2010 n° 2010-237 du 9 mars 2010 d’un régime fiscal spécifique et avantageux pour ce qui concerne la TVA.

Depuis le 11 mars 2010, c’est le régime de droit commun applicable en matière de TVA aux professionnels de l’immobilier qui s’applique à lui désormais.

Je vous suggère donc vivement de consulter un avocat  ou pour le moins d’acheter un ouvrage à jour de la réforme sur la question tel que celui des professeurs Jean Schmidt et Emmanuel Kornprobst  sur la Fiscalité immobilière pour analyser l’incidence des nouvelles règles sur l’économie de vos opérations.

Taxe professionnelle

Notez aussi que le marchand de biens est en outre soumis à la taxe professionnelle dans les conditions de droit commun.

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En matière fiscale, la notion d’abus de Droit est utilisée pour sanctionner des montages juridiques en soit licites mais ayant pour seule motivation de contourner la législation fiscale ( éluder ou atténuer les charges fiscales ).

Ainsi en est il par exemple, au terme de l’article L64 LPF, des clauses ” qui dissimulent la portée véritable d’un contrat” en déguisant “soit une réalisation, soit un transfert de bénéfices ou de revenus” ou en donnant “ouverture à des Droits d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière moins élevée”.

Cet abus est sanctionné par l’encaissement des droits perçus majorés de 80% et d’un intérêt de retard.

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